На что только не идут жители МКД, чтобы увеличить площадь квартиры. Например, ограждают часть чердака или технического этажа, пристраивают лестницу и делают квартиру двухуровневой.
На первый взгляд, это незаконно. Но есть нюансы. Расскажем, как на поведение таких находчивых жителей смотрит Верховный суд РФ.
Верховный Суд РФ о перепланировке балконов36120
Незаконная перепланировка
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ рассматривала жалобу по делу о легализации самовольной перепланировки и реконструкции квартиры.
Собственники квартиры, расположенной на последнем этаже многоквартирного дома, решили увеличить общую площадь квартиры. В части мансардного чердака устроили жилую комнату и санузел, установили окна для естественного освещения и поставили лестницу в коридоре.
Администрация города отказалась выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированной квартиры. Её владельцы обратились в суд.
В суд они пришли не с пустыми руками, а со следующими документами:
- экспертным заключением о том, что архитектурно-планировочные и конструктивные решения двухуровневой квартиры соответствуют требованиям законодательства;
- выпиской из протокола ОСС, на котором решался вопрос о согласии на проведение реконструкции спорной квартиры с увеличением площади, а также установлении мансардных окон.
На общем собрании собственников обсуждение указанного вопроса имело успех: «за» проголосовали 100% голосов собственников помещений МКД. Всего в голосовании приняли участие собственники, обладающие 68,45% помещений в МКД.
Районный и краевой суды признали право собственности на реконструированную квартиру. Они указали на то, что владельцы квартиры получили 100% голосов на реконструкцию. При этом реконструкция не ухудшила техническое состояние несущих конструкций крыши и дома, не угрожает обрушением здания и не создаёт неудобств при эксплуатации МКД.
Какие вопросы может решать общее собрание собственников42131
Законная перепланировка
Верховный Суд РФ проанализировал материалы дела и пришёл к выводу, что предыдущие суды приняли решения с существенными нарушениями.
Собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности владеют общим имуществом дома (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). К общему имуществу МКД относятся в том числе технические этажи и чердаки.
Уменьшить состав общего имущества можно, только получив согласие всех собственников помещений МКД, и только путём реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Если не получается реконструировать квартиру, не присоединив к ней часть общего имущества, на такую реконструкцию должны дать согласие все собственники помещений МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
⅔ голосов от общего количества голосов можно принять решение о реконструкции МКД только в том случае, если реконструкция не уменьшает размер общего имущества (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Верховный Суд РФ уточнил, что в данном случае владельцам квартиры нужно было получить 100% голосов, потому что реконструкция уменьшала состав общего имущества МКД. Есть нюанс: решение ОСС должны принять единогласно все собственники или единогласно все собственники, участвующие в собрании, с получением письменного согласия на реконструкцию от не принимавших участия в ОСС собственников.
Владельцы спорной квартиры не получили согласия 100% собственников помещений в данном МКД. Кроме того, ВС РФ установил, что на общем собрании собственников не уточнялось, что реконструкция приведёт к присоединению части общего имущества к квартире и его уменьшению. Собственники квартиры провели реконструкцию и уменьшили состав общего имущества незаконно.
Как устранить препятствия в пользовании общим имуществом МКД31570
Что важно запомнить
Расскажите жильцам вашего дома, что если они так же как и герои этой истории хотят сделать свою квартиру двухуровневой, им нужно:
- Оценить, приведёт ли реконструкция к уменьшению общего имущества МКД.
- Если повлечёт – предупредить всех остальных собственников об уменьшении общего имущества дома и получить их согласие.
- Согласие собственников выдаётся или единогласно на ОСС с явкой 100%, или всеми участниками собрания с получением письменного согласия от собственников, кто не смог принять участие в нём.
Советуем вам не пускать этот вопрос на самотёк, потому что тогда спрашивать будут с вас. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома.
