В июне 2024 года юристы Ассоциации «Р1» ответили на несколько интересных УО и ТСЖ вопросов о содержании контейнерной площадки, подсчёте кворума на ОСС и форме проведения собраний, а также о реестрах собственников и взыскании долгов за ЖКУ при смерти владельца квартиры. Читайте ответы на эти и другие вопросы коллег.
Кто отвечает за контейнеры для ТКО, если их установил регоператор
Контейнеры под ТКО установил на придомовой территории региональный оператор. Это собственность компании, которая вывозит мусор. Кто должен их мыть и ремонтировать?
К обязанностям регоператора отнесена уборка мест погрузки ТКО (п. 148(12) Правил № 354, п. 2 Правил № 1156). Сотрудники выгружают отходы в мусоровоз и собирают то, что рассыпалось при этом. Убирать прилегающую территорию или за пределами места погрузки они не обязаны.
Минстрой РФ в письме от 03.04.2019 № 11696-АО/06 указал, что организация и содержание площадки под ТКО невозможны без наличия на ней контейнера, который является неотъемлемой её частью. Согласно Правилам № 1156, заботиться о надлежащем санитарном и техническом состоянии места накопления отходов – задача собственника земельного участка, на котором она размещена. Если такой участок:
- придомовая территория МКД, то за порядок отвечает управляющая домом организация или ТСЖ, кооператив;
- не оформлен и не поставлен на кадастровый учёт, то это зона ответственности органа местного самоуправления.
Спрашивали? Отвечаем: пять вопросов об обязанностях управляющих МКД41770
Нужно ли исполнять решение ОСС, принятое в отсутствие кворума из-за ошибки в данных ГИС ЖКХ
Из-за некорректных данных Росреестра о площади дома общее собрание, проведённое в ГИС ЖКХ, признано состоявшимся. Но в нём участвовали собственники, обладающие менее чем 25% от всей площади МКД. Нужно ли исполнять решение ОСС и, или обжаловать его в суде?
Наличие кворума устанавливается в соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ: ОСС правомочно, если в собрании приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов в МКД.
В силу п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение ОСС ничтожно, то есть недействительно, независимо от признания его таковым судом, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.
Законодательством не установлены особенности подсчёта голосов при проведении ОСС с использованием ГИС ЖКХ. И если фактически кворум отсутствовал, то принятое решение ничтожно: оно не порождает юридических последствий. УО может не выполнять такие решения даже без обращения в суд.
Компании в такой ситуации следует сохранить доказательства некорректного размещения Росреестром площади дома и обратиться в ведомство с запросом об актуализации сведений.
Вправе ли собственники ограничить формы проведения ОСС, прописав это условие в договоре управления
Вправе ли собственники внести в договор управления пункт о том, что любое собрание по вопросам изменения его условий должно проводиться только в очной форме?
Согласно ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в МКД может быть проведено в одном из трёх форм: очная, заочная и очно-заочная, в том числе с использованием системы.
По смыслу п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ, условия заключаемого договора не могут противоречить законодательству, действующему на момент его подписания. В Жилищном кодексе РФ и иных нормативно-правовых актах не указаны ограничения по применению той или иной формы проведения ОСС, в том числе относительно отдельных вопросов, указанных в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Таким образом, условия договора управления, противоречащие нормам ст. 44.1 ЖК РФ и ограничивающие формы проведения общего собрания собственников МКД, являются ничтожными.
Спрашивали? Отвечаем на семь вопросов о перерасчётах и проведении ОСС25691
Когда УО может отказать инициатору ОСС в выдаче реестра собственников
Кому УО обязана выдавать реестры собственников и какие условия при этом должен выполнить заявитель, если он инициатор общего собрания в МКД?
В соответствии с ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, управляющие организации, ТСЖ и кооперативы обязаны вести реестры собственников, а также по запросу инициаторов ОСС – предоставлять документ в течение пяти дней с момента поступления обращения.
Инициировать собрание может любой из собственников помещений в доме (ч. 2. ст. 45 ЖК РФ). Поэтому реестр для проведения ОСС передаётся любому собственнику, указавшему, что он инициатор ОСС. При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются по умолчанию (п. 5 ст. 10 ГК РФ, определение Омского областного суда от 20.09.2018 по делу № 33-5731/2018).
Также нужно учитывать, что если инициатором общего собрания в доме выступает собственник, то ему следует направить в Роскомнадзор уведомление о предстоящей обработке персональных данных (Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ). Перед предоставлением реестра собственников УО может проверить наличие такого уведомления в базе данных Роскомнадзора. Если его нет, компания вправе отказать заявителю.
Спрашивали? Отвечаем: шесть вопросов УО и ТСЖ по управлению МКД35630
У кого в УО должен быть квалификационный аттестат, чтобы получить лицензию на управление МКД
Собственники планируют провести ОСС и выбрать только появившуюся УО для управления своим домом. Может ли такая компания получить лицензию, если в штате квалификационный аттестат есть пока только у заместителя директора?
Организация не может управлять многоквартирными МКД без лицензии, которая выдаётся на пять лет (ч. 4 ст. 192 ЖК РФ). Одно из требований, которые должна выполнить компания для получения лицензии, – наличие квалификационного аттестата у руководителя (п. 2 ч. 1 ст. 200 ЖК РФ).
Чтобы получить документ, руководитель должен сдать экзамен. Порядок его проведения и перечень вопросов установлены приказом Минстроя РФ от 05.12.2014 № 789/пр.
Таким образом, УО может получить лицензию и осуществлять управление МКД, только если руководитель прошёл аттестацию в установленном порядке. Наличие в штате компании аттестованного заместителя директора не является соблюдением лицензионного требования.
Чтобы подготовиться к квалификационному испытанию, воспользуйтесь бесплатным тренажёром РосКвартала. Тестирование можно пройти в режиме обучения или экзамена.
С кого взыскать долг за ЖКУ, если собственник квартиры умер, не оставив наследников
Собственник, с которого приставы взыскивают просуженный долг за ЖКУ, умер, а данных о наследниках у компании нет. Прошло уже восемь месяцев, а ситуация не решается. Что делать УО?
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 43 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ, исполнительное производство прекращается в связи со смертью должника. В соответствии со ст. 52 № 229-ФЗ, в таком случае пристав производит замену этой стороны исполнительного производства её правопреемником на основании:
- судебного акта;
- правоустанавливающих документов, подтверждающих передачу наследнику прав и обязанностей, установленных законодательством РФ.
Если у умершего собственника жилого помещения в МКД отсутствуют правопреемники, то данное помещение как выморочное имущество переходит муниципалитету. Новый собственник становится должником наследодателя, в том числе по оплате ЖКУ за период до открытия наследства (постановление АС ЗСО от 10.11.2021 № Ф04-6163/2021 по делу № А03-18149/2020).
Есть вопросы по управлению МКД, содержанию общего имущества или предоставлению коммунальных услуг? Оставьте их в комментариях.
Хотите гарантированно получать ответы и рекомендации экспертов? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами его членов.