В 2022 году во Всероссийском конкурсе лучших практик управления домами «Лидер перемен» победу одержала умная система от «Жилкомсервиса № 2 Петроградского района», разработанная для сокращения объёмов КР на СОИ. Читайте, как она создавалась, что входит в эту систему и как она работает.
Собрала данные о домах со сверхнормативными объёмами КР на СОИ
Победителем III Всероссийского конкурса лучших практик управления домами «Лидер перемен» среди управляющих организаций стал «Жилкомсервис № 2 Петроградского района» из Санкт-Петербурга. Компания работает с 2005 года, в управлении 540 многоквартирных домов общей площадью почти 1,8 млн кв.м., в основном – старый жилой фонд.
На конкурс УО представила собственную систему контроля за потреблением КР на СОИ. Её разработка началась в 2018 году на основе анализа внутренних бизнес-процессов компании и требований действующего законодательства.
«До появления постановления Правительства РФ № 92 одной из ключевых причин прироста задолженности УО перед РСО являлись сверхнормативные КР на СОИ», – отметили в компании. По оценке специалистов «ЖКС № 2 Петроградского района»:
- среднегодовое количество домов со сверхнормативным КР на СОИ составляло 30% от общего числа МКД в управлении компании, при этом адресный список домов с убытком менялся ежегодно;
- доля от общего прироста кредиторской задолженности УО перед РСО по причине сверхнормативов составляла до 40%.
Для решения этих проблем компания создала эффективную службу внутренних контролёров для устранения причин образования сверхнормативных КР на СОИ. Рассказываем о том, как работает система, ставшая лучшей практикой по управлению МКД в 2022 году.
14 работающих кейсов, как УО и ТСЖ улучшить работу с жителями64180
Проанализировала бизнес-процессы по контролю задолженности за ЖКУ и объёмов КР на СОИ
На первых этапах работы по сокращению объёмов КР на СОИ в своих домах специалисты «ЖКС № 2 Петроградского района» проанализировали причины появления сверхнорматива, среди которых:
- недостоверные показания счётчиков;
- незаконные манипуляции с приборами учёта;
- «резиновые» квартиры (без ИПУ);
- несогласованные подключения к сетям дома;
- протечки на инженерных сетях;
- некорректно работающие ОДПУ;
- разные даты сдачи показаний индивидуальных и общедомовых счётчиков.
При этом ключевой причиной в компании назвали сложность контроля за процессами, которые должны предотвращать сверхнормативное потребление ресурсов. Чтобы решить эту проблему, в УО были проведены анализ и оптимизация бизнес-процессов по контролю за сверхнормативами.
Такая оптимизация была направлена на работу с жилыми и нежилыми помещениями в МКД и на контроль за потерями в сетях. В каждом из них специалисты компании выявили проблемные зоны, возникающие в ходе их исполнения:
Пример анализа одного из бизнес-процессов (БП), выполненного «ЖКС № 2 Петроградского района», и выявленных проблем на каждом этапе
При реализации проекта в компании проанализировали десятки БП, среди которых:
- формирование и передача контролёрам задания на обходы для осмотра ИПУ и контрольного снятия показаний ОДПУ на основе анализа «убыточных» МКД;
- обход жилых и нежилых помещений, в том числе для выявления несанкционированных вмешательств и установления количества проживающих;
- анализ результатов таких обходов и передача данных в расчётный центр;
- проведение своевременных технических осмотров инженерных систем.
Разработала умное решение для контроля за сверхнормативом по-новому
По итогу анализа в УО пришли к выводу, что для эффективного контроля сверхнормативных убытков необходимо перейти от «кабинетного» управления к созданию автоматизированной информационной системы. И в 2021 году в «ЖКС № 2 Петроградского района» была запущена такая программа по контролю за сверхнормативными КР на СОИ.
В умное решение входят:
- веб-кабинет сотрудника УО;
- мобильное приложение для контролёров;
- Телеграм-бот для общения с абонентами.
На нескольких примерах покажем, как работает эта система и каким образом она помогает сокращать сверхнорматив КР на СОИ.
Какие решения помогают УО оптимизировать бизнес-процессы и работу АДС43020
Оптимизировала работу контролёров по обходам помещений для проверки показаний ИПУ
Среди основных причин роста объёмов потребления ресурсов на СОИ – недостоверные показания ИПУ и вмешательство в работу счётчиков. Эти факты устраняются в ходе проверок. Система позволяет в несколько кликов на основе анализа данных расчётного центра сформировать реестр квартир для обхода:
- ответственный сотрудник через веб-кабинет выбирает перечень МКД, где в предыдущем расчётном периоде был сверхнормативный объём КР на СОИ;
- система формирует реестр квартир по заданным параметрам, например, если в течение шести месяцев передаются одинаковые показания ИПУ или же потребление воды составляет менее куба на одного зарегистрированного жителя и других параметров;
- при необходимости из перечня исключаются жилые помещения, где в течение последних трёх месяцев был обход.
На формирование такого реестра уходит не более пяти минут. Затем он передаётся на мобильное приложение контролёров, которые получают оповещение о новом задании на обход. При его выполнении сотрудник сразу вносит данные счётчика, фотографии, сведения о пломбах и другие комментарии, в том числе об отказе в допуске к ИПУ. При этом система фиксирует геолокацию, где были внесены данные и сделаны фото.
Пример данных из мобильного приложения контролёров
Отдельный блок программы отведён работе с квартирами с ИПУ, жители которых отказались пустить контролёра в помещение для проверки счётчика:
По результатам проверки показаний ИПУ акт составляется в электронной форме с использованием простой электронной подписи: документ содержит все атрибуты, предписанные Правилами № 354. Также контролёр имеет возможность при обходе ввести счётчик в эксплуатацию и составить соответствующий документ. Собственник помещения может получить акт через бота, по электронной почте или в распечатанном виде, обратившись в абонентский отдел «ЖКС № 2 Петроградского района».
Акт из мобильного приложения, подписанный простой ЭП
Вся информация, которую контролёры при обходах вносят в систему, поступает ответственному сотруднику УО в веб-кабинет – для формирования отчёта и передачи данных в расчётный центр.
Как УО и жителям снизить затраты на содержание МКД: теория и практика108701
Внедрила чат-бот с алгоритмом выявления «резиновых» квартир, приёма показаний ИПУ и заявок
Интегрированный с веб-кабинетом и мобильным приложением Телеграм-бот помогает «ЖКС № 2 Петроградского района» бороться с «резиновыми» квартирами – без ИПУ, где по факту проживает большее количество человек, чем прописано. Такие квартиры могут существенно влиять на рост объёмов КР на СОИ по дому, если в них нет счётчиков или их показания занижены.
Согласно п. 56.1 Правил № 354, установить число фактически проживающих в квартире можно через подписание актов соседями и членом Совета МКД. Чтобы реализовать этот механизм, «ЖКС № 2 Петроградского района» через чат-бота рассылает пользователям сообщение о том, как «резиновые» квартиры влияют на рост платы за КР на СОИ. Это помогает найти активных жителей МКД, которые не согласны оплачивать потребление соседей.
Прочитав информацию, человек может через бота сообщить о наличии такой квартиры в доме, следуя подсказкам:
После этого система предложит указать номер квартиры и проверит, есть ли в ней действующий ИПУ. Если со счётчиком и показаниями всё в порядке, то чат-бот благодарит неравнодушного пользователя и прощается. Если же помещение не оборудовано ИПУ, то заявитель должен указать, сколько, по его мнению, в квартире жителей. Система сверит данные заявителя и информацию о прописанных: если они больше, то чат-бот сообщит о необходимости составить и подписать соответствующий акт. Пользователь должен подтвердить готовность это сделать или же бот закроет заявку, вежливо попрощавшись.
В случае, когда житель МКД согласен подписать акт, система создаёт заявку и направляет её в веб-кабинет ответственного сотрудника УО, а тот – в приложение исполнителя для подготовки документов. Таким образом компания расходует ресурсы только при получении согласия от собственника.
Жители домов могут через бота создавать различные заявки, контролировать ход их исполнения и оценивать качество работ
Проанализировала итоги внедрения системы и перестроила её согласно ПП РФ № 92
Мы привели только два примера использования системы, созданной «ЖКС № 2 Петроградского района». Результаты её применения в борьбе с завышенными объёмами ресурсов на содержание общего имущества говорят о её эффективности. Согласно данным за I квартал 2022 года, работа по обходам помещений позволила сократить сверхнормативный КР на СОИ ХВС по отдельным домам от 25 до 70%:
«Изменения, внесённые ПП РФ № 92, позволяют переложить бремя оплаты сверхнормативов с УО на собственников помещений. Казалось бы, можно забыть про данную проблему, но в реальности это будет работать только в краткосрочной перспективе. Мы же в своей УО чётко понимаем, что созданная нами практика позволит строить эффективную совместную работу с жителями по сокращению КР на СОИ, что будет приносить результаты на постоянной основе. Реальное решение этой проблемы возможно только с участием собственников помещений», – отметили в «ЖКС № 2 Петроградского района».
Мы рассказали об автоматизации нескольких процессов, реализованной в умном решении – победителе конкурса лучших практик в 2022 году. Подробно о её возможностях в видеороликах рассказал помощник заместителя гендиректора по экономике в управляющей организации Роман Гавловский.
_thumb.jpg)