Нормативы потребления коммунальных ресурсов зачастую завышены в несколько раз, что существенно увеличивает плату жителей за жилищно-коммунальные услуги. В ТСЖ «Прогресс», которое я возглавляю с 2009 года, мы во многом решили эту проблему. Делюсь практиками в помощь коллегам, ценящим деньги собственников.
Во всех случаях, где это возможно, необходимо перейти с норматива на оплату ресурсов по факту
Наш девятиэтажный дом построен в Екатеринбурге в 1985–1987 годах и состоит из десяти подъездов, 360 квартир, где проживает около тысячи человек. Он сдавался в несколько очередей, и до 2008 года тремя подъездами управляла УО, а остальными – кооператив. Затем собственники объединились и создали ТСЖ «Прогресс», которое я возглавляю с 2009 года.
Всё, что делает товарищество, основано на двух принципах:
- Расходовать столько средств, сколько есть.
Собирать деньги можно до бесконечности, ведь в доме всегда найдётся что улучшить, отремонтировать или благоустроить. Но надо жить по средствам, ведь у всех разные финансовые возможности. Поэтому мы планируем свои расходы и ежегодно утверждаем смету, учитывающую все работы, которые необходимо выполнить в текущем году.
- Переходить с норматива на оплату по факту везде, где возможно.
Мы выступаем против использования нормативов потребления при расчётах. Человек должен платить за потреблённое количество ресурса, а не за непонятный усреднённый объём коммунальных услуг. Нормативы – это для тех, кому лень или некогда думать. О работе ТСЖ в этом направлении расскажу ниже.
Как УО и жителям снизить затраты на содержание МКД: теория и практика100961
Установить ОДПУ тепловой энергии и утеплить внутридомовые сети
С момента, как я стала управляющим ТСЖ, то начала искать, на чём можно сэкономить. И первое, что мы сделали, – изменили систему отопления, ведь именно за эту услугу жители платят больше всего. Норматив – 0,033 Гкал на кв. м., а мы, как позже оказалось на практике, даже в самый холодный месяц не потребляем больше 0,024 Гкал. В октябре и ноябре обычно в два раза меньше – 0,012-0,014 ГКал.
Изменить схему отопления пришлось из-за того, что через наш МКД проходила неутеплённая транзитная магистраль. В неё были по очереди врезаны все узлы управления подъездов, а приборы учёта стояли «на входе» и «на выходе». Все теплопотери «чужой» магистрали оплачивали жители дома.
Чтобы снизить эти расходы, мы сделали одну отдельную врезку и установили на неё ОДПУ, проложили и утеплили свои сети. Плата за теплоснабжение дома по показаниям счётчика резко снизилась.
На сэкономленные деньги ТСЖ отремонтировало подъезды: мы заменили окна и двери, светильники, а также покрасили и побелили стены и потолки
Сэкономить на ИПУ газа, установив единый счётчик для всего дома
Следующим шагом для оптимизации расходов жителей дома на ЖКУ стала установка приборов учёта потребления газа. Когда законодатели ввели обязанность собственников купить и смонтировать ИПУ, мы подсчитали, что общий бюджет таких работ только по оборудованию квартир счётчиками газа составит 4 млн рублей.
Тогда появилась идея установить единый на всех прибор учёта, но это было сложно. Мы первыми в Екатеринбурге выступили с такой инициативой в старом жилфонде. В новостройках их уже использовали, но никто не знал, как должен выглядеть проект для МКД, построенного ещё при СССР, и кто обязан согласовывать документы.
Мы добивались своего девять месяцев и в итоге получили разрешение на установку ОДПУ газоснабжения. К тому моменту ТСЖ собрало на капремонт дома внушительную сумму и потратило из этих средств 700 тысяч рублей. Собственники дополнительно ничего не собирали.
Сейчас норматив потребления газа в Екатеринбурге составляет 10,2 куба с человека, а мы платим по ОДПУ – в среднем за 2,0-2,5 куба с человека. Счётчик окупился за 1,5 года, и с тех пор ежегодно все жители МКД экономят на этой коммунальной услуге до полумиллиона рублей.
Перейти на оплату КР на СОИ по прибору учёта
В 2017 году ТСЖ обязали собирать с собственников плату за ресурсы на содержание общего имущества (КР на СОИ) исходя из норматива. Только по статье «Электроэнергия на СОИ» начисления составили бы 550 тысяч в год, а по факту для расчётов с РСО товариществу нужно лишь 40 тысяч.
ГЖИ не реагировало ни на какие доводы, требуя использовать норматив, и нам пришлось на ОСС объяснять жителям МКД новую методику начисления. При этом на наш вопрос, что делать с излишне собранными деньгами, инспекция ответила, что товарищество может использовать их на своё усмотрение.
В целях соблюдения законодательства ТСЖ было вынуждено в течение года выставлять жителям оплату СОИ по нормативу. Но благодаря этим деньгам в следующем году мы полностью переложили всю тротуарную плитку на детской площадке и смонтировали во дворе дополнительные пешеходные дорожки.
Затем появилась судебная практика по способам расчётов за КР на СОИ: собственникам разрешили самостоятельно принимать решение, платить по счётчикам или по нормативу. С 2018 года мы платим по ОДПУ, распределяя общедомовое потребление пропорционально между собственниками.
Как УО из Санкт-Петербурга сократила сверхнорматив по КР на СОИ: кейс43171
Добиться от регоператора договора с условием оплаты за объём только фактически вывезенного мусора
Только разобрались с отоплением и платой за КР на СОИ, как в 2019 году началась мусорная реформа. И опять в расчётах нужно использовать норматив – по 150 рублей с человека, что, конечно, нас не устроило.
Мы ездили в администрацию района, принимали участие в совещаниях с чиновниками, ГЖИ, прокуратурой и регоператорами по вывозу ТКО. Нас пытались убедить в необходимости и пользе такого подхода к начислению платы за мусор.
В ходе всей этой работы я получила документ, где было расписано, из чего на самом деле состоит тариф – 148,62 рубля с человека:
- плата за захоронение – 5,97;
- за негативное воздействие на окружающую среду» – 3,03;
- за строительство заводов – 0,42;
- за вывоз ТКО – 90,85;
- расходы на заключение и обслуживание договоров – 23,58;
- а также налоги – 24,77 рубля.
Стоимость обслуживания договора, заключённого с нашим ТСЖ, оказалась космической. Наш дом платил бы 280 тысяч рублей в год за то, что регоператор раз в месяц выставлял нам один документ на оплату и один раз в год проводил с нами сверку расчётов.
Не согласившись с такой ситуацией, мы совместно с другими инициативными горожанами подали заявления в разные инстанции, в том числе в ФАС. В итоге обнаружилось, что тариф был завышен на ⅓, и его пересмотрели – на тот момент он составил 104 рубля с человека.
Следующий шаг – уход от норматива по статье «Обращение с ТКО». Если взять наш дом, в котором проживает 1000 человек, то региональный оператор должен ежедневно вывозить семь контейнеров с мусором. Но на нашей контейнерной площадке их всего четыре.
ТСЖ пришлось изрядно побиться за договор с регоператором, но зато мы оплачиваем только то, что он вывез. Сейчас при общем тарифе в Екатеринбурге в 133 рубля жители нашего МКД платят 90 рублей. Каждый год они в общей сумме экономят полмиллиона рублей.
Как жители ЖК в Казани зарабатывают на сортировке мусора: кейс от УК32840
Оптимизировать плату за содержание жилого помещения и провести ревизию общего имущества
Итогом работы ТСЖ в последние годы стали миллионы сэкономленных рублей жителей дома, а также проведённые ремонты и благоустройство территории МКД. Ограда и система видеонаблюдения сделали жизнь в доме безопаснее.
Экономия по статье «Природный газ» за период с 2016 по 2022 годы составила 3 190 157 рублей, по статье «Обращение с ТКО» за 2019-2022 гг. – 1 959 451 рубль.
ТСЖ не останавливает работу в этом направлении, мы по-прежнему ищем возможности сэкономить, не теряя в качестве услуг и работ. Сейчас на повестке дня – вопрос о кладовках, которые жители устроили в подъездах за лифтами ещё в советское время. Подобные помещения нарушают правила пожарной безопасности и пользования общедомовым имуществом. К тому же, как показал опрос, 70% проживающих в доме не имеют к кладовкам никакого отношения.
У нас чистый двор с современной детской площадкой, где мы зимой заливаем каток и включаем новогоднюю иллюминацию, проводим праздники
На сегодняшний день жители четырёх из десяти подъездов добровольно демонтировали кладовки, установленные в местах общего пользования перегородки и тамбурные двери. Сейчас в этих подъездах мы делаем ремонт:
- обновляем систему электроснабжения – меняем силовые провода с алюминия на медь и поэтажные электрощиты;
- в местах, где произошёл демонтаж, устанавливаем пластиковые окна;
- монтируем новые люки выхода на кровлю и почтовые ящики.
После проведения всех работ покрасим и побелим стены, а в перспективе – модернизируем и усовершенствуем входные группы.
А как ваше ТСЖ решает такие проблемы в доме? Поделитесь в комментариях или станьте автором следующей статьи о практиках ТСЖ.
