Согласно ЖК РФ, наниматель квартиры по договору соцнайма обязан оплачивать ЖКУ в срок и в полном объёме. При образовании задолженности исполнители услуг взыскивают её именно с жителей. На примере судебного дела рассказываем, при каких условиях УО вправе обратить взыскание на собственника муниципального жилья.
Условия для субсидиарной ответственности ОМС по долгам нанимателя прописаны в договоре управления
В одном из многоквартирных домов Башкирии несколько помещений принадлежали муниципалитету. Одна из квартир была сдана по договору социального найма, но житель не оплачивал счета за ЖКУ, накопив долгов на сумму более 208 тысяч рублей.
Управляющая домом организация обратилась в суд, чтобы взыскать эти средства, и получила судебный приказ. Но в рамках исполнительного производства приставы установили, что у нанимателя нет имущества, на которое можно обратить взыскание. Тогда УО, получив документы об этом, направила претензию собственнику квартиры – муниципалитету.
Компания сослалась на ст. 155 ЖК РФ, ст. 399 ГК РФ и договор управления, согласно которому владельцы помещений в МКД добровольно приняли на себя обязательства по субсидиарной ответственности собственников и нанимателей по оплате ЖКУ. Поскольку орган местного самоуправления отказался погасить долг нанимателя, УО обратилась в суд (дело № А07-27781/2021).
Пять оснований пользования жильём в МКД: как они влияют на оплату ЖКУ51662
Пристав подтвердил отсутствие у нанимателя имущества для взыскания и закрыл исполнительное производство
Суд первой инстанции, рассматривая доводы сторон, сделал акцент на выяснении того, вправе ли управляющая организация взыскать плату с муниципалитета, если квартира сдана по договору соцнайма. В соответствии со ст. 210 ГК РФ, ч. ч. 1,2 ст. 39 ЖК РФ, собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, наниматели квартир по договору социального найма муниципального жилфонда в многоквартирном доме вносят плату за её содержание и за коммунальные услуги. Если наниматель согласно договору соцнайма платит меньше, чем размер платы, установленный договором управления, разницу оплачивает наймодатель. Такой порядок оплаты утверждён в ДУ.
При этом, согласно одному из пунктов договора управления в рассматриваемом МКД, наймодатель как собственник квартир несёт субсидиарную ответственность, если наниматель не вносит плату за ЖКУ. Такая ответственность возникает с момента вынесения постановления об окончании исполнительного производства по следующим основаниям:
- если невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств;
- если у нанимателя отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые приставом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными.
В деле есть все доказательства, что пристав принял все возможные меры для взыскания долгов с нанимателя и они оказались безрезультатными, что соответствует ст. 399 ГК РФ.
Согласно ст. 399 ГК РФ, управляющая организация сначала предъявила требования к основному должнику. Поскольку компания не получила от него средства в разумный срок, то она была вправе обратиться за оплатой долга к лицу, несущему субсидиарную ответственность. Основанием для этого являлась недостаточность денежных средств у жителя квартиры.
Поскольку муниципалитет не доказал, что у нанимателя есть средства для оплаты задолженности, суд пришёл к выводу, что УО правомерно потребовала от муниципалитета оплатить его долги.
Взыскание долга за ЖКУ с администрации: пени, срок исковой давности174690
УО при взыскании долга с нанимателя и наймодателя следовала прописанному в ГК РФ и договоре порядку
Муниципалитет не согласился с такой позицией УО и суда. В апелляционной, а затем и кассационной жалобах, орган местного самоуправления настаивал на том, что не обязан оплатить долги нанимателя. Он ссылался на следующие доводы и нормы НПА:
- По смыслу ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, наймодатель обязан оплатить только разницу в плате, вносимой нанимателем жилого помещения по договору соцнайма, и размером платы за содержание жилого помещения, утверждённом на ОСС, если она выше. В настоящем деле такого случая суд не установил, а УО не заявляла требований о взыскании такой разницы в плате.
- УО не вправе требовать с муниципалитета как собственника оплатить долги за ЖКУ нанимателя. Отнесение таких расходов на собственника фактически направлено на освобождение физических лиц, проживающих в жилом помещении, от внесения платы за занимаемое ими жилое помещение. Это жилищным законодательством не предусмотрено.
- Типовым договором соцнайма не предусмотрена обязанность собственника возмещать УО задолженность нанимателей этих помещений по коммунальным услугам.
- К полномочиям общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не относится вопрос об определении расходных обязательств городского бюджета в части субсидиарной ответственности за долги нанимателей.
- Удовлетворение иска УО может привести к получению истцом неосновательного обогащения в виде двойной оплаты ЖКУ по спорной квартире. Истец не представил доказательств того, что не сможет взыскать долги с нанимателя по уже вынесенным решениям судов общей юрисдикции. Окончание исполнительного производства не является основанием для отказа во взыскании задолженности в будущем.
Но суды апелляционной и кассационной инстанции поддержали точку зрения коллег и УО-истца, сославшись на согласованный в договоре управления пункт о субсидиарной ответственности наймодателя. Они повторили, что компания доказала наличие оснований для требования оплаты долгов с муниципалитета:
- наличие задолженности нанимателя квартиры;
- вынесение судебного приказа по взысканию долгов;
- прекращение исполнительного производства из-за отсутствия у нанимателя имущества или средств для оплаты долга.
Эти условия соответствуют ст. 399 ГК РФ и добровольно принятым на себя собственниками обязательствам, прописанным в договоре управления конкретным МКД. Управляющая организация следовала установленному законом и ДУ порядку взыскания долгов с нанимателя, доказательств обратного муниципалитет не представил.
УО в свою очередь представлены доказательства невыполнения нанимателем обязанности по своевременному внесению платы за ЖКУ (ч. 1 ст. 65 АПК РФ). Суды оставили в силе решение первой инстанции, и правоту коллег подтвердил Верховный суд России. Он отказался рассматривать жалобу органа местного самоуправления (определение ВС РФ от 30.01.2023 № 309-ЭС22-27019).
Должен ли ОМС оплатить долги за ЖКУ по выморочному имуществу89120
На заметку управляющим домами
Перечень лиц, которые обязаны платить за ЖКУ, установлен в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. В него входят и наниматели жилых помещений по договорам найма. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, пп. пп. «ж, л» п. 6 Правил № 292/пр, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения договора. При этом за капремонт платит наймодатель – собственник жилья.
При наличии задолженности управляющая организация обязана взыскивать долги за ЖКУ с нанимателя квартиры, а не с собственника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как показывает дело № А07-27781/2021, грамотно составленный договор управления, утверждённый на ОСС, расширяет возможности УО по взысканию долгов, и позволяет в соответствии со ст. 399 ГК РФ потребовать оплаты с наймодателя. Для этого в договоре должны быть чётко прописаны условия, при которых компания вправе привлечь муниципалитет к субсидиарной ответственности по долгам нанимателя жилфонда.
