Вправе ли обслуживающая компания уступить долги жителей другому лицу

Организация по договору с администрацией больше года обслуживала дом, оставшийся без управления. За этот период собственники накопили перед ней долги в 18 млн, и она уступила частному предпринимателю право их взыскать. Читайте мнение ВС РФ о том, законно ли поступила компания.

Компания, обслуживавшая дом без УО, заключила договор цессии для взыскания с жителей долгов за свои услуги

В Мурманске несколько многоквартирных домов остались без УО. Администрация в соответствии с местным законодательством заключила с компанией договор на их обслуживание. Организация 15 месяцев отвечала за услуги и работы, необходимые для надлежащего содержания МКД.

За этот период задолженность собственников перед ней составила более 18 млн рублей. Компания заключила с индивидуальным предпринимателем договор, уступив ему право взыскивать эти деньги. Узнав о цессии долгов, администрация подала иск в суд с требованием признать документ ничтожным (дело № А42-7104/2020).

Вправе ли УО уступить третьему лицу взыскание долга за ЖКУ с юрлица

Взыскание долгов март’22

УО не вправе распоряжаться деньгами собственников и передавать право требования третьим лицам

Первая инстанция приняла решение в пользу органа местного самоуправления. Согласно ч. 1 ст. 382 ГК РФ, кредитор может уступить другому лицу право требования по обязательству, если такое обязательство ему принадлежит. Ответчик, являясь по сути управляющей организацией, действовал за счёт собственников помещений и не приобретал каких-либо вещных прав на имущество.

Перечисленные собственниками деньги имеют целевое назначение – оплата услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома, коммунальных ресурсов. УО не может распоряжаться этими деньгами без согласия владельцев помещений. Заключив договор цессии, ответчик нарушил ст. ст. 382, 384, 388 ГК РФ, поэтому суд признал его ничтожным.

Компания подала жалобу в апелляционный суд, указав, что передала новому кредитору только право требовать задолженность за ЖКУ с собственников. Деньги принадлежат самой обслуживающей организации, ведь это плата за выполненные работы и оказанные услуги по содержанию дома. При этом ответчик настаивал, что не являлся УО, поскольку не заключил договоры управления с собственниками. Он только обслуживал МКД как подрядчик.

Апелляционный суд с этим не согласился, посчитав, что организация в спорный период являлась УО. Она должна была сама взыскивать задолженность с жителей МКД, но уклонилась от своих обязанностей, незаконно передав их другому лицу.

Чтобы заключить договор цессии по долгам жителей, организация должна доказать, что она не является УО

Кассационный суд, напротив, поддержал позицию компании, что она не являлась УО. Ответчик оказывал собственникам жилищные услуги и выступал как подрядная организация по договору с заказчиком – администрацией.

При этом плата собственников не являлась целевой: за коммунальные услуги потребители рассчитывались с РСО по прямым договорам, а работы по содержанию и ремонту домов ответчик проводил своими силами. Плата за них является доходом компании для выплаты зарплат, покупку инструментов и материалов. Организация вправе распоряжаться этими деньгами.

Также кассационный суд отметил, что договор цессии был заключён до вступления в силу ч. ч. 18, 19 с. 155 ЖК РФ, где прописан запрет на передачу просроченной задолженности за ЖКУ третьим лицам (Федеральный закон от 26.07.2019 № 214-ФЗ).

Суд сделал вывод, что компания имела право уступить долги жителей в соответствии со ст. 382 ГК РФ. Он отменил решения нижестоящих инстанций и отклонил иск администрации.

Взыскание дебиторской задолженности в ЖКХ: какой способ выбрать

Взыскание долгов октябрь’21

Компания, фактически работающая как УО, должна сама вести работу по взысканию долгов с жителей

Верховный суд РФ, куда администрация обратилась с жалобой, отказался признать, что компания работала в МКД в рамках гражданско-правового договора. Она имеет лицензию и фактически выполняла функции УО, а обязанности такой организации прописаны в ч. ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

Собственники помещений платили компании в соответствии со ст. ст. 153-155 ЖК РФ. Уступка права требования задолженности за ЖКУ третьим лицам нарушает их права, эти средства не могут принадлежать компании. Ответчик сам не стал их взыскивать для направления по целевому назначению.

Суд первой инстанции правомерно посчитал передачу права требования долгов неправомерной. ВС РФ указал, что иной подход к разрешению ситуации позволял бы лицу, оказывающему услуги УО, распоряжаться деньгами в нарушение жилищных прав собственников. Постановление кассационной инстанции суд отменил.

Компания попыталась оспорить это решение в порядке надзора, но ВС РФ отклонил жалобу, не найдя оснований для её рассмотрения. Договор цессии был признан ничтожным.

Взыскание долга за ЖКУ с администрации: пени, срок исковой давности

Взыскание долгов март’21

На заметку управляющим домами

Управляющие организации должны помнить о правилах взыскания долгов за ЖКУ, установленных ч. 18 ст. 155 ЖК РФ:

• УО, товарищество или кооператив, РСО и регоператор по обращению с ТКО не вправе уступать право по возврату задолженности за ЖКУ третьим лицам. Заключённый в таком случае договор об уступке права считается ничтожным.
• Это правило действует в отношении жилых и нежилых помещений в МКД (постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 № 5-П).
• Запрет УО передавать третьим лицам право взыскивать долги за ЖКУ относится исключительно к просроченной задолженности физических лиц. Он не касается должников – юрлиц и публичных образований (определение ВС РФ от 15.03.20221 по делу № А53-19700/2018).

Как показывает дело № А42-7104/2020, эти правила распространяются и на компании, которые по договору с администрацией города выполняют функции УО.