С начала года Минстрой РФ выпустил ряд писем, в которых ответил на вопросы управляющих организаций. Рассказываем о том, что ведомство думает насчёт порядка уведомления собственников о готовящемся собрании, расчёта платы за обращение с ТКО по факту и полномочиях председателей советов МКД.
Библиотека повесток: полезный справочник для всех, кто проводит ОСС146814
Как уведомить собственников кладовых о первом ОСС
Ответ: Уведомить заказным письмом, направленным на адрес такого помещения.
Пояснение: Часто в новостройках возникают сложности с проведением первого собрания собственников помещений. УО попросила Минстрой РФ объяснить, как уведомить о грядущем собрании собственников кладовых в доме. Кладовые располагались на подземных этажах дома и многие их собственники не являлись собственниками квартир в этом доме.
У управляющей компании не было данных об адресе регистрации таких собственников помещений по месту жительства или пребывания, и она не знала, как их правильно уведомить о собрании.
Инициатор собрания не позднее чем за десять дней до дня его проведения должен уведомить о нём собственников помещений в доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). Сообщение о собрании направляется каждому собственнику заказным письмом, если решением ОСС не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме. Также сообщение может быть вручено каждому под подпись или размещено в помещении дома, которое определено решением собрания и доступно для всех собственников.
Минстрой РФ в письме от 03.02.2020 № 2749-ОГ/04 отмечает, что сообщение считается доставленным даже в случаях, когда оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Чтобы уведомить о собрании собственников кладовых, инициатор ОСС направляет заказное письмо с сообщением о проведении общего собрания собственников на адрес такого помещения. Адрес должен выглядеть, например, так: ул. Чистая, дом 7, кладовое помещение № 388.
Как пригласить квартиры без собственников на общее собрание
Ответ: Необходимо направить заказное письмо по адресу квартиры.
Пояснение: И снова речь идёт о новостройке. Мы уже разобрались, как пригласить на собрание собственников кладовых, которые не являются собственниками квартир в данном доме. Следующий вопрос – как уведомить о собрании квартиры и помещения, которые, согласно выпискам из ЕГРН, не имеют собственников?
Минстрой РФ в письме от 26.02. 2020 № 5607-ОГ/04 объяснил, что инициатор собрания при рассылке уведомления об ОСС опирается на данные реестра собственников помещений в МКД. С этой же информацией сверяется ГЖИ, когда оценивает, всех ли собственников известили о собрании. Сведения в реестр заносятся из Единого госреестра прав на недвижимость.
Для некоторых помещений ЕГРН может не содержать информации о собственнике. Это чаще всего касается новостроек, в которых
- люди не торопятся регистрировать права собственности;
- есть непроданные квартиры и застройщик пока не оформляет право собственности;
- обанкротился застройщик и спорные квартиры и иные помещения находятся в разном статусе.
Если в ЕГРН не внесены ФИО собственников помещения, Минстрой РФ советует уведомлять их по адресу помещения. Уведомлять можно не всех лиц, а только тех, кто вправе принять участие в голосовании: собственников, данные о которых есть в ЕГРН, тех, кто получил квартиру/иное помещение по передаточному акту от застройщика, но пока не зарегистрировал право собственности. Имеется в виду один год после передачи.
Застройщик может голосовать только если зарегистрировал своё право собственности на помещение. При расчёте кворума и при подсчёте голосов учитываются только голоса собственников помещений в МКД, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.
Помещения, сведений о собственниках которых нет в ЕГРН, не переданные по акту, не принимают участия в голосовании и не учитываются для определения кворума.
Как УО обнаружить ошибки в Росреестре, и должна ли она их исправлять228601
Как УО вести реестр собственников
С предыдущим вопросом связан вопрос ведения реестра собственников помещений в МКД: как это делать правильно?
Ответ: Управляющие организации должны иметь на руках выписки из ЕГРН и включать эти данные в реестр собственников.
Пояснение: В письме от 11.02.2020 № 3747-ОГ/04 Минстрой РФ пояснил, что при ведении реестра собственников помещений управляющим организациям или товариществам собственников жилья нужно учитывать не только положения ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, но и приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр.
Статья 45 ЖК РФ требует, чтобы реестр содержал информацию об имени владельца помещения или наименовании юрлица, номере помещения и размере доли собственника в праве общей собственности на общедомовое имущество. Согласно положениям приказа № 44/пр, в реестр также нужно включать данные о площади помещения, форме собственности и реквизитах документов, подтверждающих права собственников на помещения.
Реестр является обязательным приложением к протоколу ОСС. Собственник, инициирующий собрание, вправе запросить этот документ у управляющей организации, и она должна будет его предоставить, в противном случае её могут привлечь к административной ответственности. Обязанность УО и ТСЖ вести реестр собственников предусмотрена в ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.
Минстрой РФ подчеркнул в письме, что отсутствие реестра собственников помещений в многоквартирном доме не препятствует проведению общего собрания. Актуальную информацию можно запросить в ЕГРН.
Может ли глава совета МКД заключить договор управления с УО без доверенности
Ответ: Не может.
Пояснение: Управляющая организация поинтересовалась у Минстроя РФ, может ли решение общего собрания собственников о наделении председателя совета дома полномочиями по заключению договора управления МКД на указанных в ходе ОСС условиях считаться доверенностью от собственников помещений. Если да, что какое количество голосов необходимо для принятия такого решения?
Минстрой РФ в ответ опубликовал письмо от 03.02.2020 № 2739-ОГ/04В, в котором указал, что председатель совета дома осуществляет полномочия только на основании доверенности от собственников (п. п. 3, 4, 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Действовать без доверенности он не может.
Решение о выдаче председателю дома доверенности принимается большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Может ли житель дома инициировать ОСС, если у него нет аккаунта на Госуслугах
Ответ: Может, но разместить скан-образы протокола собрания в ГИС ЖКХ без учётной записи невозможно.
Пояснение: Минстрой РФ в письме от 11.02.2020 № 3805-ОГ/06 объяснил, что действующее жилищное законодательство не запрещает собственникам быть инициаторами ОСС, если у них нет учётной записи на Госуслугах. Отсутствие такой учётной записи также не является основанием для признания решения собрания недействительным.
Но вот какой момент: без учётной записи на Госуслугах инициатор собрания не сможет выполнить свою обязанность по размещению протокола собрания в ГИС ЖКХ. В службе техподдержки системы рассказали, что разместить документы можно, только используя личный кабинет, доступ в который для граждан возможен при наличии аккаунта на портале Госуслуг.
Протокол ОСС в ГИС ЖКХ может разместить собственник помещений в МКД, управляющая организация, администратор общего собрания собственников или гражданин-инициатор собрания. Этого же мнения придерживается Почта России, которая на данный момент является оператором ГИС ЖКХ.
Отметим, что законодательством не предусмотрены санкции для собственников за неразмещение протокола общего собрания собственников помещений в доме в ГИС ЖКХ.
Об обязанности УО предоставлять реестр собственников инициатору ОСС12924527
Какие условия нужно соблюсти, чтобы рассчитать плату за обращение с ТКО по факту
Ответ: Понадобятся решения региональных властей о введении раздельного сбора в субъекте РФ и об утверждении порядка раздельного накопления мусора.
Пояснение: О том, какие условия должны быть соблюдены для того, чтобы управляющие организации или ТСЖ могли рассчитывать плату за услугу по обращению с ТКО по фактическому объёму мусора, а не по нормативу, Минстрой РФ объяснил в письме от 04.02.2020 № 2823-ОГ/04.
Согласно п. 6 Правил № 505 коммерческий учёт твёрдых коммунальных отходов осуществляется расчётным путем исходя из:
- нормативов накопления ТКО;
- количества и объёма контейнеров для накопления ТКО, которые установлены в местах накопления ТКО.
Как применять положения о коммерческом учёте ТКО к собственникам жилых помещений, уточнено в п. 148 (30) Правил № 354. Расчёт платы за ТКО ведётся исходя из нормативов накопления ТКО, выраженных в количественных показателях объема. Если же в регионе введено раздельное накопление сортированных ТКО – по факту, исходя из количества и объёма контейнеров для накопления ТКО, установленных в местах накопления мусора.
Минстрой РФ в письме напоминает, что раздельное накопление сортированных ТКО можно считать организованным, если соблюдаются следующие условия:
- Орган госвласти субъекта утвердил порядок раздельного накопления мусора.
- Потребители фактически выполняют разделение ТКО по установленным нормативным правовым актом субъекта видам отходов.
- Потребители действительно складируют сортированные ТКО в отдельные контейнеры для соответствующих видов мусора.
Если регион принимает решение о раздельном накоплении ТКО, то в территориальной схеме обращения с отходами, должна быть сформирована схема потоков ТКО.
На заметку
Письма Минстроя РФ, как и других ведомств, не являются нормативными правовыми актами, то есть они ничего не предписывают. Однако управляющим организациям и ТСЖ полезно их изучать.
Порой в таких документах можно найти ответ на вопрос, который был непонятен, а также аргумент для судебного разбирательства. Ведь нередко суды при принятии решений по тому или иному делу, учитывают мнения профильных министерств.
