Эксперты Ассоциации «Р1» вместе с УО и застройщиками обсудили законопроект о гарантирующих организациях, проблемы внесения в ГИС ЖКХ данных о новостройках и применение закона о защите прав потребителей в отношениях застройщика и дольщиков. Читайте подробности.
Эксперты Ассоциации «Р1» провели круглый стол по вопросам управления новыми многоквартирными домами
В Москве прошла Российская строительная неделя, в рамках которой 1 марта 2023 года эксперты Ассоциации «Р1» провели круглый стол «Вызов для застройщика в 2023 году: гарантирующая УО и кейсы в управлении новостройками». Организаторами диалога выступали Ассоциация «Р1», РосКвартал, Национальное объединение застройщиков жилья и АО «ЭКСПОЦЕНТР».
Спикерами стали глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец, исполнительный директор объединения Ирэн Парсамян, эксперты Маргарита Кобко и Юрий Нетреба.
Вместе с ними мы обсудили следующие темы:
- законопроект о гарантирующих управляющих организациях;
- проблемы, которые возникают при внесении данных о новостройках в ГИС ЖКХ;
- позиции судов в вопросах уплаты застройщиками неустойки при несоблюдении сроков передачи квартир дольщикам.
Спикеры круглого стола Маргарита Кобко, Елена Шерешовец, Ирэн Парсамян и Юрий Нетреба
«Каждый раз мы стараемся взять для обсуждения самые актуальные темы, услышать зал и максимально ответить на вопросы, которые интересуют именно слушателей - участников рынка ЖКХ», – рассказала Ирэн Парсамян, модератор круглого стола. – «На этот раз выбор пал на гарантирующие управляющие организации, ГИС ЖКХ для новостроек и неустойки при договоре долевого участия. Постарались закрыть максимальное количество вопросов. После круглого стола также продолжили отвечать на вопросы слушателей в индивидуальном порядке».
Ниже расскажем о некоторых темах, которые осветили эксперты Ассоциации «Р1» на диалоге в рамках РСН-2023.
Шесть вопросов о гарантирующих УО и их влиянии на рынок управления МКД77343
Гарантирующие УО получат в управление наёмные ветхие и новые дома
Как отметила Ирэн Парсамян, гарантирующая УО стала самой резонансной в ходе обсуждения на круглом столе: «Мы постарались максимально раскрыть концепт и работу ГУО».
Спикером темы «Гарантирующие организации: старт в 2023 году. Какими они будут?» выступила Елена Шерешовец. Она разобрала законопроект, который должен урегулировать работу таких компаний.
Как указано в документе, гарантирующие УО будут управлять:
- Домами, указанными в ст. 163 ЖК РФ, – если доля органа власти региона или муниципалитета в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем 50% или все помещения в нём находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования.
Елена Шерешовец отметила, что в такой ситуации, при изменении НПА, гарантирующие компании также могли бы получать в управление нежилые здания, например, школы или больницы.
- Наёмные многоквартирные дома.
Такие здания уже появляются в Москве и Санкт-Петербурге, скорее всего, с течением времени практика наёмных домов распространится и на другие регионы России.
- Признанные аварийными и ветхими дома.
Эксперт подчеркнула, что именно для управления такими домами изначально и решили создать ГУО.
- МКД, в которых собственники не выбрали способ управления домом или не реализовали принятое решение.
«Сюда попадают новостройки – с момента подписания акта и ввода дома в эксплуатацию. Конечно, собственники могут в любой момент провести ОСС и сами выбрать компанию, но мы понимаем, что в новых домах обычно собрания проводятся спустя год-два. В этот период в доме будет работать ГУО, а не компания от застройщика», – отметила Елена Шерешовец. – «Это существенный бонус, и, как я это вижу, то, ради чего УО пойдут получать статус гарантирующих».
Елена Шерешовец ответила на вопросы участников круглого стола о гарантирующих УО
Также эксперт рассказала о том:
- подпадают ли такие организации под лицензионный контроль;
- за счёт чего будет финансироваться работа ГУО;
- что будет входить в размер платы за содержание жилого помещения;
- кто будет его утверждать;
- будут ли действовать в домах с ГУО прямые договоры;
- смогут ли гарантирующие управляющие организации работать по договорам управления, заключённым по итогам ОСС.
«Пока непонятно, какие будут подробности законопроекта. Сейчас это только основное направление, как это будет, но уже есть о чём задуматься, задаться вопросом, нужно ли идти в ГУО и как не отдать ей свои дома», – подытожила Елена Шерешовец.
Смотрите выступление эксперта на круглом столе, а также участвуйте в прямом эфире по теме ГУО, который пройдёт в Телеграм-канале Елены Шерешовец. Присоединяйтесь 9 марта 2023 года в 10:00 мск.
С какими проблемами сталкивается УО при управлении новостройкой105900
Договор управления, заключённый с застройщиком, спустя три месяца должен быть расторгнут в ГИС ЖКХ
Маргарита Кобко коротко рассказала участникам круглого стола об основных проблемах, с которыми могут столкнуться управляющие организации при внесении в ГИС ЖКХ данных о новостройках в соответствии с приказом № 74/114/пр. С озвученными вопросами сталкивались на практике специалисты отдела РосКвартала, которые размещают информацию УО и ТСЖ в системе.
Договор управления. Новым МКД по договору, как правило, управляет компания от застройщика. Такой договор заключается на три месяца и размещается в системе. По истечении этого период компания должна расторгнуть этот договор через соответствующий функционал и разместить новый, например, заключёный по решению ОСС или по итогам открытого конкурса.
Перечень работ и услуг. Даже для краткосрочного договора с застройщиком в нём должен быть прописан перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, определён размер платы для собственников. Эти данные также должны быть внесены в ГИС ЖКХ.
Кадастровые номера помещений. С заявлением для присвоения помещениям новостройки кадастровых номеров в Росреестр должен обратиться застройщик. Он готовит соответствующие документы и заявление. Но на практике встречается, что УО не может заполнить данные о МКД, потому что помещениям в нём номера так и не присвоены.
«УО может обратиться в Росреестр сама, но ей придётся заполнить достаточно большое заявление и прикрепить различные документы, в том числе подтверждающие право управлять домом, а также что помещения находятся именно в данном МКД», – рассказала Маргарита Кобко.
Подробнее о размещении информации о новостройке в ГИС ЖКХ – в видеозаписи круглого стола. Также, чтобы узнать о нюансах заполнения системы и повысить квалификацию сотрудников, ответственных за эту работу, присоединяйтесь к нашим курсам начального и продвинутого уровня.
Вправе ли застройщик заключать прямые договоры в новостройках156830
Позиция ВС РФ по спорам о неустойке по договорам долевого участия позволяет дольщикам получать выгоду
Юрий Нетреба обсудил с участниками круглого стола судебную практику по вопросам снижения неустойки, которую выплачивает застройщик в случае просрочки даты сдачи квартиры собственнику. Он проанализировал тенденции в решениях разных инстанций и указал, что ВС РФ настаивает на том, что снижение неустойки не может быть произвольным и не допускается:
- без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность;
- без указания судом мотивов, по которым он пришёл к выводу об указанной несоразмерности.
При этом, согласно ст. ст. 7, 8 № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта на квартиру в случае существенного её несоответствия требованиям договора и законодательства РФ, делающим невозможным использование квартиры по целевому назначению. Например, если есть трещины в бетоне ограждающих конструкций, нарушена герметизация, отсутствуют подключение к сетям, окна, двери, в квартире есть оголённые провода или разбитые стёкла.
Участники круглого стола Ассоциации «Р1»
Но, как показывает практика Верховного суда России, любые строительные недостатки, существенные или несущественные, дают дольщику право отказаться от приёмки квартиры. Это затягивает передачу объекта и необоснованно увеличивает сумму неустойки. Анализ судебных решений и советы эксперта – в видеозаписи круглого стола.
На заметку УО
«Обсуждение тем круглого стола вышло живым и интересным, участники задали много вопросов о гарантирующих управляющих организациях и заполнении ГИС ЖКХ», – отметила Ирэн Парсамян, которая модерировала диалог. – «Это актуально для многих компаний, поскольку 3 марта – рестарт перелицензирования, и непонятно, как оно будет проходить, что будет с домами УО, которые не смогут продлить лицензию, насколько жёстко подойдут органы ГЖН к проверкам заполнения системы».
В помощь управляющим домами – материалы с наших онлайн-семинаров по перелицензированию, работе в ГИС ЖКХ и статьи:
- новый практический дистанционный курс по заполнению системы;
- советы экспертов по подготовке к продлению лицензии;
- внесение информации в ГИС ЖКХ самостоятельно или с нашей помощью.
