Управляющие организации обязаны вовремя оплачивать РСО поставленные в дом коммунальные ресурсы. Но собственники платят за коммунальные услуги в УО позже, чем наступает дата платежа по договору с РСО: и она начисляет неустойку. Узнайте, как защитить себя от такой ситуации и отстоять интересы в суде.

Правила № 124 не обязывают включать в договор ресурсоснабжения пункт о начислении неустойки

В соответствии с ч. 12 ст. 161 ЖК РФ, управляющие организации, ТСЖ и жилищные кооперативы обязаны заключить договоры поставки коммунальных ресурсов с РСО для последующего оказания услуг собственникам помещений в МКД (далее – Договор).

Согласно ст. 157 ЖК РФ, содержание Договоров регламентировано постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (далее – Правила № 124). В частности, как указано в п. 25 Правил № 124, срок оплаты поставленного коммунального ресурса за предыдущий месяц – по умолчанию 15-е число месяца, следующего за истёкшим расчётным периодом.

При этом в Правилах № 124 не прописано, что ответственность УО за просрочку платежей в виде неустойки – обязательное условие Договора между РСО и управляющей организацией. Следовательно, этот пункт может быть включён только по соглашению сторон (постановление АС Московской области по делу № А41-46577/2018).

Когда суды вправе снизить неустойку для УО за неоплату счетов РСО
Когда суды вправе снизить неустойку для УО за неоплату счетов РСО
12441
1

РСО включают в договоры с УО условие о начислении неустойки с 16-го числа месяца согласно отраслевым законам

Правила № 124 не устанавливают ответственности УО за неплатежи по Договору, но пункт о неустойке в него всё равно включается – в соответствии:

В этих нормах НПА указано:

«Управляющие организации, приобретающие тепловую энергию, горячую, питьевую и (или) техническую воду, электрическую энергию для целей предоставления коммунальных услуг […] в случае несвоевременной и (или) неполной оплаты уплачивают поставщику пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная со дня, следующего за днём наступления установленного срока оплаты».

Поставщики ресурсов пользуются своим видением вышеуказанных НПА и начинают начислять УО неустойку с 16-го числа месяца в размере 1/300 ставки ЦБ РФ от суммы задолженности. Затем они обращаются в суд, который, как правило, поддерживает РСО в этих требованиях.

Всегда ли УО нужен акт, чтобы подтвердить снижение качества услуг РСО
Всегда ли УО нужен акт, чтобы подтвердить снижение качества услуг РСО
7286
5

В то время как неустойка для УО уже начисляется, пени физлицам начислить ещё нельзя

Управляющие организации начисляют собственникам и нанимателям помещений в МКД плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии со ст. 155 ЖК РФ.

В случае несвоевременной оплаты потребители обязаны уплатить УО пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки. Но при этом начислять пени можно только с 31-го дня, следующего за днём наступления установленного срока оплаты (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ). По итогу получается юридическая коллизия: неустойка для УО уже начисляется, а неустойка для физлица – нет.

Размер пеней за неоплату ЖКУ зависит от периода просрочки и категории потребителя

Рассмотрим пример: если продолжительность месяца 30 дней, дата оплаты для потребителей – 10-е число, а для УО – 15-е. Получается, что РСО взыскивает с управляющей организации неустойку с 16-го числа текущего месяца по 15-е число следующего месяца в размере 1/300.

При этом следует учитывать, что:

  • Собственники редко платят за ЖКУ вовремя.
  • В МКД всегда есть неплательщики, которые решают свои проблемы за счёт УО, получая от неё, по сути, кредитование со ставкой 1/300 или 1/130 от ставки ЦБ РФ.
Вправе ли РСО требовать от УО подписать порядок учёта утечек в сетях
Вправе ли РСО требовать от УО подписать порядок учёта утечек в сетях
4161
0

Неплатежи собственников в УО суды относят к её предпринимательским рискам

Получается, что на 15-е число месяца, следующего за расчётным, у управляющей организации может не быть денег для оплаты счетов по Договору. Но РСО всё равно с 16-го числа начисляют неустойку, будто несвоевременная оплата произошла исключительно по вине УО.

По сути сложившихся правоотношений УО является платёжным агентом РСО и не может нести ответственность за долги собственников помещений в МКД. Но суды этот аргумент не принимают, считая, что неплатежи – предпринимательский риск компании.

Управляющая организация вправе взыскать свои финансовые потери с неплательщиков – в размере 1/300, но только через 30 дней начиная с 10-го числа следующего месяца. Но за 25 дней УО вынуждена оплачивать неустойку в РСО из собственных средств – за счёт денег, собранных на содержание и ремонт жилого помещения.

Для отстаивания своих интересов в суде УО необходимо ссылаться на ст. 333 ГК РФ и привлекать к спору жителей МКД

Если УО или ТСЖ оказались в ситуации, когда РСО взыскивает с них неустойку по оплате коммунальных ресурсов, возможны три варианта действий:

  1. Исключить пункт о неустойке при перезаключении Договора по истечении срока его действия или привести его в соответствие с нормами ЖК РФ.

Если поставщик ресурсов откажется идти навстречу при согласовании формулировки о неустойке, то придётся прибегнуть к понуждению РСО заключить его в судебном порядке.

  1. Правильно применить в суде ст. 333 ГК РФ.

Само по себе заявление УО о снижении неустойки на основании данной нормы закона ни к чему не приводит. Суд ссылается на ч. 2 ст. 333 ГК РФ, где указано, что уменьшение неустойки допускается в исключительных случаях – если будет доказано, что её взыскание в предусмотренном Договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Вариантом доказывания может быть контррасчёт неустойки, сделанный на основании ЖК РФ. Он покажет, что уплата штрафа за 25 дней будет произведена из средств, полученных УО для содержания жилого помещения. Также наличие в материалах дела контррасчёта позволит при обжаловании спорного судебного акта требовать его отмены на основании ч. 2 ст. 270 АПК РФ.

Этот вариант защиты интересов УО наиболее эффективный, поскольку позволяет наглядно продемонстрировать суду, что РСО пытается получить необоснованную выгоду. Инстанция может применить ст. 333 ГК РФ, если не отнесётся к доводам управляющей организации формально.

  1. Привлечь к участию в деле собственников помещений МКД.

РСО в процессе взыскания неустойки претендует на деньги, которые предназначены для ремонта и содержания общего имущества МКД. Это напрямую затрагивает права собственников на безопасное и благоприятное проживание в доме.

Все владельцы помещений могут участвовать в деле в качестве третьих лиц или, в соответствии со ст. 42 АПК РФ, обжаловать судебный акт. Чем больше жителей дома направит апелляционные жалобы по нему, тем выше шанс, что это окажет влияние на исход разбирательства. Для наглядности УО может рассчитать, сколько денег каждый из них отдаст РСО в виде незаконной неустойки.

Конечно, сложившуюся судебную практику нельзя изменить в один миг, но совместными усилиями переломить ситуацию в нужную сторону возможно.