Технические помещения многоквартирного дома, находящиеся в составе общего имущества, должны быть заперты, а ключи от них – храниться в офисе управляющей организации. Узнайте, могут ли собственники закрыть этажный электрощиток и не предоставить УО доступ к нему.

УО вправе оспорить в суде самовольные действия собственников с общим имуществом дома

Собственники в одном из МКД Краснодара повесили замок на электрощиток рядом со своей квартирой. Управляющая организация дважды обращалась к ним с требованием предоставить ей доступ к электрооборудованию и составляла акты о самовольных действиях жителей с общим имуществом.

Так как УО не смогла добиться от владельцев помещения передачи ключа, она с соответствующим требованием обратилась в суд. Компания настаивала, что закрытие электрощитка препятствует его осмотру, обслуживанию, ремонту и снятию показаний с приборов учёта.

Когда крыша не включается в общее имущество собственников в МКД
Когда крыша не включается в общее имущество собственников в МКД
13626
6

Собственники могут распоряжаться общим имуществом МКД только с согласия ОСС

Рассматривая обстоятельства дела, суд первой инстанции принял во внимание, что ответчики закрыли доступ к общему имуществу дома без согласия ОСС (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 1 ст. 246, ч. 1 ст. 247 ГК РФ). Он указал:

  • Электрооборудование за пределами квартир, обслуживающее более одного помещения, входит в состав общего имущества (ст. 290 ГК РФ, пп. «д» п. 2, п. 7 Правил № 491).
  • Обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения относится к работам по содержанию МКД (п. 11 Правил № 491)
  • Такие системы обслуживают электротехнические специалисты, которым УО обязана предоставлять доступ (приказ Минэнергетики России от 12.08.2022 № 811, п. 31 Правил № 170).

Инстанция удовлетворила требования управляющей организации и обязала собственников предоставить ей ключи от закрытого электрощитка (решение Ленинского районного суда Краснодара от 04.04.2023 по делу № 2-5234/2023).

С кем согласовать переустройство, которое затронет общее имущество
С кем согласовать переустройство, которое затронет общее имущество
8546
0

У управляющей организации должен быть свободный доступ к общему имуществу дома

Владельцы квартиры обжаловали принятое решение в апелляции, настаивая: УО не доказала, что замки повесили именно они. Однако суд отказал в удовлетворении требований и отметил:

  • Управление МКД обязано обеспечивать безопасные и благоприятные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества, в том числе электрооборудования (ч. 1 ст. 161.1, ст. 157.2 ЖК РФ).
  • Электрощитки должны быть закрыты, а ключи храниться у диспетчера обслуживающей дом организации (п. 3.2.18, 4.8.15 Правил № 170).

«Установка двух навесных замков препятствует истцу исполнять свои обязанности по содержанию МКД и ограничивает доступ сотрудников управляющей организации к электрощитку, являющегося общедомовым имуществом», – добавил судья.

Суд также отклонил довод ответчиков о том, что они не знали о слушании в первой инстанции, так как к делу приложены извещения об отправке заказных писем по их адресу. Решение было оставлено без изменений, кассация с этим согласилась и обязала собственников предоставить УО ключи от электрощитка:

Вправе ли ОСС уполномочить Совет дома распоряжаться общим имуществом
Вправе ли ОСС уполномочить Совет дома распоряжаться общим имуществом
5711
0

Распоряжение общим имуществом одним собственником не должно нарушать права соседей

Этажный электрощиток – это часть общего имущества МКД, так как обслуживает несколько квартир, и собственники могут закрыть к нему доступ только при соблюдении двух условий:

  1. Такое решение одобрили все владельцы помещений на ОСС.
  2. У управляющей организации остался к нему беспрепятственный доступ для исполнения обязанностей по договору управления и в соответствии с НПА.

Состав общего имущества определён в технической документации МКД, а в законодательстве прописано, что распоряжаться им можно только с согласия всех собственников, но тема всё равно становится предметом судебных разбирательств.

Например, в делах № А40-77737/2020 и № А41-68848/22 в собственность третьих лиц были оформлены подвалы с инженерными коммуникациями МКД. Инстанции указали, что общее имущество принадлежит владельцам помещений дома в силу закона, вне зависимости от записи ЕГРН (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ № 64, п. 2 Обзора практики ВС РФ от 16.02.2022 № 4).

Также из наших обзоров судебной практики по данной теме узнайте:

Остались вопросы по распоряжению общим имуществом дома? Оставьте их в комментариях или присылайте на smi@roskvartal.ru.