Об изменениях в Жилищном кодексе России

На федеральном портале нормативно-правовых актов 1 марта 2016 года появился проект федерального закона “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации”. Инициатором законопроекта выступил Минстрой. Ведомство считает необходимым внести поправки и дополнения в Жилищный Кодекс в части осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД.

На данный момент документ находится на стадии публичного обсуждения и антикоррупционной экспертизы, которая продлится с 1 по 28 апреля. Планируемый срок вступления закона в силу, в случае его одобрения и принятия, июнь 2016 года.

Для чего вносятся изменения

Минстрой считает необходимым внести изменения в жилищное законодательство для недопущения нарушения прав и интересов тех собственников помещений в МКД в управлении ЖСК, которые не являются членами этих кооперативов. Поэтому предлагается внести в ЖК РФ положения, предусматривающие, что МКД может находиться в управлении ЖСК только до момента выплаты последним членом этого кооператива пая за своё жилое помещение (ч.1 ст.110 ЖК РФ).

После этого собственники должны будут принять решение о реорганизации ЖСК в ТСЖ или изменить способ управления МКД. Если же собственники помещений в МКД не выполнят выше указанные требования, то орган местного самоуправления обязан будет провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Как сказано в пояснительной записке, для совершенствования порядка проведения общего собрания членов ТСЖ предлагается ввести нормы, согласно которым членство в товариществе возникает у всех собственников помещений в МКД с момента его создания. Лица, приобретающие помещения в МКД, в котором создано ТСЖ, автоматически будут становиться его членами с момента возникновения у них права собственности.

Также ведомство считает нужным закрепить в ЖК РФ обязанности по передаче технической документации на МКД не только для УК, но и для ТСЖ или ЖСК при изменении способа управления домом.

Кроме того, на сегодняшний день на практике нет порядка передачи остатков неиспользованных на содержание общего имущества финансовых средств, уплаченных собственниками, при смене управляющей организации или способа управления. Из-за этого есть определённые трудности при возврате неизрасходованных денежных средств. Для решения проблемы законопроектом предлагается установить обязанность управляющей организации, получившей от собственников плату за содержание общего имущества МКД и не исполнившей свои обязательства, передать неизрасходованные средства новой УО с даты принятия ОСС решения об изменении способа управления и расторжении договора управления.

У управляющих организаций нет заинтересованности в управлении МКД, требующих капитального ремонта и в отношении которых не выбран или не реализован выбранный способ управления. Поэтому предлагается обязать орган местного самоуправления назначить муниципальную организацию, имеющую лицензию на управление МКД, для управления такими домами до заключения договора управления по результатам открытого конкурса.

Также до сих пор некоторые управляющие организации уклоняются от заключения договоров ресурсоснабжения, необходимых для предоставления коммунальных услуг, хотя это является одним из лицензионных требований. Для устранения проблемы предлагается предусмотреть обязательность включения в договор управления МКД условий о заключении управляющими организациями договоров с РСО.

Договоры ресурсоснабжения между УК и РСО подлежат лицензионному контролю
58502
1

Изменения в Жилищном Кодексе

А теперь обо всём подробнее с обзором предлагаемых изменений и комментариями к ним. Итак, в первую очередь, хотят наделить ГЖН ещё большими полномочиями. В частности предлагается ч.6 ст.20 ЖК РФ изложить в новой редакции:

"Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля не позднее чем через месяц с момента выявления нарушения обращается в суд с заявлениями:

о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива с нарушением требований настоящего Кодекса;
о ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям настоящего Кодекса либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер;
о признании договора управления многоквартирным домом, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований настоящего Кодекса о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров;
о признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия данного договора обязательным требованиям, установленным настоящим Кодексом."

Ст.44 ЖК РФ предлагается дополнить частью, согласно которой лица, принявшие от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещений по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе проводить и принимать участие в общих собраниях собственников, а также принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции ОСС, если они обладают не менее чем 2/3 помещений в многоквартирном доме.

Как управлять многоквартирными домами-новостройками
22243
2

Также вводится и новая норма:

“Лицо, принявшее помещения в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию по передаточному акту или иному документу о передаче и обладающее при этом более чем двадцатью процентами голосов от общего числа голосов иных лиц, принявших помещения в таком доме, не вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в таком доме и голосовать по вопросам повестки дня. В данном случае подведение итогов голосования осуществляется без учета голосов такого лица."

Ч.6 ст.46 ЖК РФ предлагается дополнить новым пунктом, согласно которому во время оспаривания собственником помещения в МКД или иным лицом в суде решения ОСС его реализация не может быть приостановлена до вступления в законную силу судебного акта. Исключением может служить случай, когда о приостановке реализации решения ОСС было заявлено собственниками, обладающими большинством голосов.

Минстрой предлагает теперь не подсчитывать голоса собственников на общем собрании пропорционально их доле собственности. Ч.3 ст.48 ЖК РФ решили переписать в следующей редакции:

"Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, определяется количеством собственников помещений, находящихся в таком доме. Один собственник помещения обладает одним голосом."

Также предлагается сделать членство в ТСЖ обязательным для всех собственников помещений (включая покупателей) в том МКД, в котором создано товарищество (ч.1 и 2 ст.143 ЖК РФ).

Минстрой считает, что председатели правления ТСЖ также должны сдавать экзамен и получать квалификационный аттестат. Для этого будет переписана ст.149 ЖК РФ. Порядок проведения квалификационного экзамена, экзаменационная комиссия, экзаменационные вопросы, порядок определения результатов, а также порядок и условия выдачи/отказа, аннулирования и форма квалификационного аттестата устанавливаются Минстроем.

Квалификационный аттестат действителен 5 лет с момента выдачи. Сдача квалификационного экзамена бесплатная.

Квалификационный экзамен ЖКХ
52630
2

Председатель правления ТСЖ будет избиран на срок, установленный уставом товарищества, но не более 2 лет и не более срока действия его квалификационного аттестата. Председатель исполняет решения правления ТСЖ, может давать указания и распоряжения должностным лицам товарищества.

Председатель правления ТСЖ может действовать без доверенности от имени товарищества, подписывать платёжные документы и совершать сделки, которые по закону и уставу товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием.

В новой редакции ч.3 ст.158 ЖК РФ переложит обязанность и не исполненные ранее обязательства по оплате расходов на содержание общего имущества, капитальный ремонт, коммунальных услуг прежнего собственника помещения в МКД на нового собственника с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Ст.161 ЖК РФ предлагается дополнить положениями о том, что при прекращении управления МКД товариществом или кооперативом, ТСЖ или ЖСК за 30 дней до этого должны передать техническую документацию на дом новой УК, товариществу или кооперативу либо уполномоченному собственнику при непосредственном способе управления.

Кроме того, при смене способа управления МКД, прекращении, расторжении договора управления управляющая организация, получившая от собственников плату за содержание общего имущества и не исполнившая свои обязательства, должна передать неизрасходованные денежные средства новой УК или товариществу.

Если собственники не определили способ управления МКД или управляющую организацию, то деятельность по управлению этим домом осуществляется УК, назначенной органом местного самоуправления. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению МКД до определения способа его управления или до заключения договора управления с УК, избранной на ОСС собственниками или по результатам открытого конкурса.

При организации открытого конкурса орган местного самоуправления может объединить несколько МКД в один лот. При этом стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества выставленных на конкурс домов может быть одинаковой для всех МКД.

Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД
159257
10

Согласно предлагаемым изменениям в ч.1 ст.162 ЖК РФ, договор управления МКД может быть заключен в письменной или электронной форме с использованием системы между управляющей организацией и одним собственником, уполномоченным решением ОСС. То есть, теперь подписывать договоры управления УК со всеми собственниками будет не нужно. Типовые условия договора управления МКД и методические рекомендации по определению его цены будут утверждены Минстроем.

В случае одобрения и принятия законопроекта, собственники помещений в МКД смогут установить в договоре управления срок до трёх месяцев, в течение которого они вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без объяснения причин.

Если же такой срок не установлен или он уже прошёл, то собственники не смогут расторгнуть договор управления МКД с управляющей организацией досрочно. Принятое ими на ОСС решение о смене способа управления или УК вступит в силу только после окончания действия договора управления.

Кроме того, при расторжении договора управления собственникам придётся возместить расходы управляющей организации, исполнившей свои обязательства по содержанию общего имущества и не получившей оплату в полном объёме.

Собственники помещений в МКД в управлении ЖСК, в котором последним членом выплачен пай за своё жилое помещение, должны в течение трёх месяцев со дня вступления в силу (после его принятия) настоящего Федерального Закона принять решение о его реорганизации в ТСЖ.

Если указанное решение ОСС не принято или не реализовано либо общее собрание не проводилось, не имело кворума, то орган ГЖН в течение 10 дней со дня проведения собрания или по истечении трёх месяцев со дня вступления в силу (после его принятия) настоящего Федерального Закона может обратиться в суд с заявлением о ликвидации ЖСК.