Спрашивали? Отвечаем на вопросы о проведении ОСС и прямых договорах

В марте эксперты Ассоциации «Р1» разобрали вопросы УО и ТСЖ о том, можно ли уведомить собственников об ОСС за три дня до его проведения и какое из двух параллельных собраний о выборе УО будет правомерным. Рекомендации юристов по этим и другим вопросам узнайте из новой подборки рубрики «Спрашивали? Отвечаем».

Как включить в состав общего имущества земельный участок под многофункциональным комплексом

Собственники в многофункциональном комплексе со встроенными жилыми, нежилыми помещениями и автостоянкой хотят провести межевание земельного участка и включить территорию в состав общего имущества. Как это сделать?

Земельный участок является общедолевым имуществом, если он сформирован. Для выполнения этого условия УО и собственникам следует:

1. Провести ОСС о формировании земельного участка.

Собрание потребуется только в случае, если ни один из собственников не обратился в орган власти с соответствующим заявлением. На повестку дня выносятся вопросы:

• о необходимости формирования земельного участка;
• о выборе лица, уполномоченного представлять интересы собственников МКД в органах власти по данной теме.

2. Обратиться в орган МСУ с письменным заявлением.

Делает это лицо, уполномоченное ОСС (ч. ч. 3, 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ). Согласно Федеральному закону от 30.12.2021 № 478-ФЗ, поставить участок на учёт можно на основании схемы расположения земли на кадастровом плане. Стоимость подготовки такой схемы для граждан – 100 рублей, для юрлиц – 200 рублей (прил. 2 приказа Росреестра от 25.12.2020 № П/0489).

Документ изготавливается три месяца, но предварительно он должен пройти общественное обсуждение или публичные слушания (ч. 4 ст. 16 № 189-ФЗ). В общую долевую собственность земельный участок под МКД переходит после того, как орган местного самоуправления его сформирует и поставит на кадастровый учёт.

Спрашивали? Отвечаем: распоряжение общим имуществом и проведение ОСС

2996

0

Какое ОСС будет правомерным, если в доме проводится одновременно два собрания

УО лишилась лицензии, собственники и орган МСУ инициировали сразу два собрания по вопросу выбора новой компании для МКД. Какое ОСС будет иметь законную силу?

Приоритетным будет считаться решение о выборе способа управления, принятое раньше, – при условии, что ОСС инициировано надлежащим лицом. Орган МСУ вправе быть инициатором, если:

• владеет одним или несколькими жилыми или нежилыми помещениями в доме;
• созывает его для выбора способа управления МКД, если собственники не приняли такое решение ранее (ч. 6 ст. 161 ЖК РФ);
• выявит невыполнение УО условий договора (ч. 1.1. ст. 165 ЖК РФ).

Спрашивали? Отвечаем: шесть вопросов УО и ТСЖ по управлению МКД

3532

0

Кто должен принимать показания и вводить в ИПУ в эксплуатацию при прямых договорах в МКД

Собственники в МКД перешли на прямые договоры. Кто в таком случае обязан вводить в эксплуатацию приборы учёта и принимать показания?

Исполнителем коммунальных услуг при прямых договорах является РСО, в обязанности которой, согласно п. п. 2, 31 Правил № 354, входит:

• снимать данные с ОДПУ при его наличии;
• принимать от потребителей показания ИПУ и использовать их при расчёте платы за коммунальные услуги;
• проводить проверки состояния приборов учёта и достоверности представленных сведений.

Если собственники передают показания в управляющую организацию, то она обязана их принять и направить исполнителю КУ (ст. 157.2 ЖК РФ).

7 ошибок на ОСС о переходе на спецсчёт капремонта: как избежать

21684

0

Можно ли средствами капремонта оплатить разработку проекта реконструкции кровли, если его не утвердили на ОСС

Собственники на собрании проголосовали за реконструкцию кровли МКД, утвердив стоимость капремонта, сроки его проведения и подрядчика. Можно ли со спецсчёта оплатить разработку проекта такого ремонта, если вопрос не выносился на ОСС?

Собственники помещений в МКД могут в любое время принять решение о проведении капремонта по предложению управляющей организации или ТСЖ, регионального оператора или по собственной инициативе (ч. 2 ст. 189 ЖК РФ).

Решение об оплате расходов на такие работы должно быть принято на общем собрании. УО, будучи владельцем спецсчёта, не вправе пустить накопленные средства на работы или услуги, которые собственники не утвердили на ОСС (п. 37 Правил № 491). Таким образом, компания не может оплатить разработку проекта реконструкции кровли, если это решение не было принято на собрании.

Можно ли уведомить жителей об ОСС за три дня до его проведения

Сторонняя УО инициировала собрание по расторжению договора с действующей компанией и направила жителям МКД уведомление за три дня до его проведения. При этом в ГЖИ организация предоставила документы, подтверждающие надлежащее оповещение о собрании. Законно ли такое ОСС?

Решение ОСС может быть признано недействительным по различным основаниям (ч. 1 ст. 181.3 ГК РФ). Согласно ст. 181.5 ГК РФ, оно ничтожно вне зависимости от решения суда, если принято в противоречие основам правопорядка или нравственности, а также по вопросам:

• не включённым в повестку дня;
• с размытыми формулировками, не предполагающими конкретного ответа;
• не относящимся к компетенции собрания.

Все остальные несоответствия делают решения ОСС оспоримыми. В рассматриваемом случае инициатор нарушил порядок уведомления собственников (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). Однако решение, принятое на таком собрании, становится недействительным только с момента, когда оно оспорено в суде (п. 7 ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ).

Инициатор обязан оповестить жителей МКД о предстоящем собрании не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Если собственники ранее не выбрали иной способ, то УО направляет каждому из них заказное письмо или сообщение в личном кабинете ГИС ЖКХ.

Ненадлежащее уведомление, отсутствие повестки, неправильный подсчёт голосов являются самыми частыми ошибками УО при организации ОСС. Из-за этого решение общего собрания может быть оспорено в суде.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, воспользуйтесь нашей библиотекой повесток или упростите весь процесс проведения собрания с сервисом ОСС на 100%, который:

• корректно сформирует повестку и уведомление собственников,
• правильно составит протокол,
• верно подсчитает голоса и определит кворум по каждому из вопросов.

Оставьте заявку, и мы вам перезвоним.