Одним из способов управления многоквартирным домом является жилищно-строительный кооператив. Читайте о том, как в таком доме изменить состав общего имущества и принимать иные решения, если не все собственники являются членами ЖСК и поддерживают действия кооператива.

Кто и зачем создаёт жилищно-строительный кооператив

Жилищно-строительный кооператив – это потребительский кооператив, в который по своей воле объединяются граждане, достигшие 16 лет, а в некоторых случаях и юридические лица. ЖСК создаётся для строительства, реконструкции и содержания многоквартирного дома за счёт средств его членов (ч. ч. 1, 4 ст. 110, ч. 1 ст. 111 ЖК РФ).

В ЖСК должны входить минимум пять человек, но число членов не может превышать количество помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 112 ЖК РФ). Решение об организации ЖСК принимают учредители – граждане, изъявившие желание создать кооператив (ч. ч. 2, 3 ст. 112 ЖК РФ).

Если все учредители на собрании проголосовали за создание ЖСК и утвердили устав, то кооператив считается созданным, а голосовавшие за это люди становятся его членами с момента государственной регистрации кооператива как юридического лица (ч. ч. 4-6 ст. 112 ЖК РФ).

Состав и порядок внесения взносов членами ЖСК и ответственность за нарушения этого порядка, а также компетенции органов управления кооператива прописываются в уставе (ч. 1 ст. 113 ЖК РФ).

Органами управления ЖСК являются общее собрание или конференция его членов, правление кооператива и председатель правления (ст. 115 ЖК РФ). Порядок созыва общего собрания ЖСК, круг его полномочий, а также полномочия председателя правления также закрепляются в уставе кооператива (ч. 1 ст. 116 ЖК РФ). Решения, принятые на общем собрании членов ЖСК, обязательны для всех его членов (ч. 2 ст. 117 ЖК РФ).

Как принимается решение о выборе ЖСК как способа управления домом

Когда многоквартирный дом построен, собственники помещений обязаны выбрать способ управления (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Если никто из членов ЖСК на этот момент ещё не получил права собственности, то решение принимается жилищно-строительным кооперативом как юридическим лицом и единоличным собственником.

Если хотя бы один собственник, полностью выплативший сумму взносов, не состоит в кооперативе, то вопрос выносится на ОСС, проводимом в соответствии с требованиями ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ (ч. 2 ст. 129 ЖК РФ).

Если собственниками принято решение управлять домом с помощью ЖСК, то кооператив обязан сообщить об этом в орган ГЖН (ч. 6 ст. 110 ЖК РФ). Приступая к управлению многоквартирным домом, ЖСК отвечает за содержание и ремонт общего имущества собственников и обязан заключить соответствующие договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и обслуживающими организациями.

Также, согласно определению Коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 10.09.2015 по делу № 305-КГ-1770, жилищно-строительный кооператив вправе заключить договор управления со специализированной управляющей организацией. Заключение такого договора не меняет способ управления домом и предполагает, что у ЖСК возникает обязанность контролировать выполнение договорных обязательств УО как исполнителем оказываемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома.

Как изменить состав общего имущества дома, где создан ЖСК

Нередки ситуации, когда общее собрание членов ЖСК принимает решение об улучшении условий проживания в доме: усилении безопасности и контроля, озеленении или благоустройстве придомовой территории.

Установленные с согласия общего собрания кооператива ограждения газонов или аппаратуру видеонаблюдения затем необходимо включить в состав общего имущества многоквартирного дома, а средства, необходимые на их обслуживание, – в состав платы за жилищные услуги. Но если не все собственники помещений в доме являются членами ЖСК, то решение общего собрания кооператива не будет для них обязательным.

Поэтому собственники, не входящие в ЖСК, могут отказаться оплачивать новое имущество по решению членов кооператива. Обязать их можно только в том случае, если решение о включении новых объектов в ОИ МКД будет принято на общем собрании собственников.

В зависимости от характера изменений, вносимых в состав общего имущества, решение принимается:

  • не менее ⅔ голосов от общего числа голосов собственников в доме (п. п. 1, 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • не менее 50%+1 голос от числа голосов собственников, принявших участие в голосовании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Уменьшение общего имущества можно провести только при согласии всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Как ЖСК включить новые объекты в состав общего имущества дома

Если в доме под управлением ЖСК все собственники являются членами кооператива, то сложности с изменением состава общего имущества, как и с иными вопросами управления домом, возникнуть не должны.

Проблемы возникают, если хотя бы один собственник вышел из кооператива или отказывается в него вступать. В таком случае вопрос об изменении состава ОИ МКД выносится на общее собрание собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 129 ЖК РФ). Решение на ОСС нужно принять по следующим вопросам:

1. Об установке дополнительных объектов с использованием общего имущества дома: принимается чаще всего простым большинством от числа голосов собственников, участвовавших в голосовании.

Даже если решение о приобретении и установке ограждений, детских качелей, системы видеонаблюдения приняли члены ЖСК на общем собрании и собрали для этого целевые взносы, согласие на установку этих элементов в доме или на придомовой территории должны дать собственники на ОСС.

Когда собственники голосуют против предложенных изменений, ЖСК не имеет права использовать общее имущество собственников для реализации решения общего собрания кооператива.

2. О включении нового имущества в состав общего: «за» должны быть отданы более 50% голосов от числа голосов собственников, принявших участие в голосовании.

Если необходимое количество голосов собственников не набрано, то новые объекты не могут быть включены в состав общего имущества дома, а плата за их обслуживание – в состав платы за содержание и ремонт ОИ МКД.

3. Об утверждении нового перечня работ и услуг по содержанию всего общего имущества дома и о новом размере платы за содержание и ремонт ОИ МКД, где будут учтены расходы на обслуживание и ремонт новых объектов общего имущества дома. Решение считается принятым, если «за» отдано более 50% от числа голосов собственников, участвовавших в голосовании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Когда общее собрание собственников проведено в соответствии с требованиями ст. ст. 44–46 ЖК РФ, исполнение решений, принятых на ОСС, является обязательным для всех жителей дома независимо от того, как они проголосовали по указанным вопросам (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

На заметку

Случается, что члены кооператива уже реализовали какие-то решения общего собрания ЖСК: закупили и установили систему видеонаблюдения, домофонные системы, ограждения или организовали парковку за счёт целевых взносов.

Возникает необходимость включить новые объекты в состав ОИ МКД, ведь их обслуживание требует финансирования. Тогда, если не все собственники состоят в кооперативе, сначала необходимо утвердить на ОСС размещение новых объектов на общем имуществе дома, и только после этого выносить на ОСС вопрос о включении их в состав ОИ МКД.

Эти этапы легализации нового общего имущества необходимо соблюсти даже в том случае, если только один собственник не входит в ЖСК. Это позволит избежать в дальнейшем судебных разбирательств и решений суда о неправомерности взимания платы за обслуживание новых объектов, установленных в многоквартирном доме или на его придомовой территории.