Ирэн Парсамян

допишите, пожалуйста, ниже вопрос № 3

Следовательно, задолженность предшествующей управляющей компании не делает невозможным возврат к предшествующим отношениям из договора поставки коммунальной услуги, если собственники изъявят такое желание. Однако, в любом случае, стоит всегда обращать внимание на условия договора управления и избегать ситуаций, когда согласно договору при прямых договорах с РСО исполнителем все равно будет указана управляющая компания. Исходя из этого, администрация может и должна учесть особенности договорных отношений между РСО и собственниками помещений.

Оно не зависит от того или иного способа управления. Следовательно, если собственники ранее приняли решение на общем собрании собственников о переходе на прямые договоры, предполагается, что договорные отношения сохраняются и при смене управляющей компании. Если только при изменении способа управления не было принято решение о «возвращении» к прежним договорным правоотношениям. Более практически сложный вопрос – если переход на прямые договоры был обусловлен задолженностью предыдущей управляющей перед РСО. В таком случае можно обратиться к судебной практике. Так, Арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 30.11.2020 по делу А28-4687/2019 делает вывод: «буквальное толкование положений части 2 статьи 157.7 Жилищного кодекса РФ… не свидетельствует о том, что расторжение договора с управляющей организацией делает невозможным заключение следующего договора с иной организацией. Цель введения в Жилищный кодекс РФ названной нормы состоит в соблюдении прав РСО и конечных потребителей».

Более того, это же закреплено и в п. 39 Порядка проведения открытого конкурса: «В случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится». Таким образом: по общему правилу открытый конкурс – это лишь инструмент, который позволяет избежать ситуации, когда в доме не выбран и не реализован способ управления. Его нельзя сравнивать с общим собранием, поскольку он не подменяет волю жильцов, а выполняет роль защитного механизма. Однако решение органа местного самоуправления о выборе управляющей компании по своей силе равнозначно решению общего собрания собственников. Вместе с тем, общее собрание остается органом, который уполномочен изменить способ управления либо выбрать иную управляющую компанию. 2. Согласно п. 4.4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о заключении собственниками помещений, действующими от своего имени, прямых договоров.

Об этом, в частности, свидетельствует часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, которая гласит, что способ управления МКД может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников, а также часть 8.1. статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в которой закреплено право собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом Это подтверждает и положительная судебная практика, например, решение Арбитражного суда Сахалинской области по делу А59-6228/2020: «Выбор управляющей организации посредством проведения публичных процедур не ограничивает право собственников помещений МКД на выбор способа управления многоквартирным домом, равно как не создает управляющей организации, с которой договор управления заключен по результатам конкурса, каких-либо преимуществ»

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях: -) Выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД (течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод); -) Решение о выборе способа управления МКД не принято или не реализовано, либо общее собрание не проведено или не имело кворума; -) В течение 6 месяцев до дня проведения открытого конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления либо принятое решение о выборе способа управления не было реализовано. Таким образом, по смыслу указанной нормы, открытый конкурс является «подстраховкой» на случай, если общее собрание собственников как орган управления МКД не выбрало и не реализовало способ управления. При этом, если исходить из вопроса, выбор какого органа – администрации (именно она проводит конкурс) или общего собрания собственников в приоритете -, то решение общего собрания собственников имеет большее значение.

Sоб – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД Тт – тариф на тепловую энергию Vi – объем потребленной за расчетный период в помещении тепловой энергии, определяемый при отсутствии ИПУ по формуле: Vi = Si * (Vд/Sоб-Sинд+Sои), где Si – площадь помещения Vд – потребление в доме Sоб – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД Sинд - общая площадь жилых и нежилых помещений, в которых технической документацией на многоквартирный дом не предусмотрено наличие приборов отопления, Sои – общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества

Резюмируя изложенное: даже при отсутствии элементов системы отопления, непосредственно обогревающих машино-места, имеется теплоотдача, которая позволяет поддерживать нормативную температуру конкретно на этих машино-местах. Судебная практика, в которой суд приходит к аналогичному выводу – Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 25 декабря 2020 года по делу А26-12433/2019. В таких условиях можно говорить, что машино-место является помещением, не оборудованным ИПУ, и применяется положение абз. 2 п. 42(1) Правил предоставления коммунальных услуг: В многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором ни одно жилое или нежилое помещение не оборудовано индивидуальным и (или) общим (квартирным) прибором учета тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется по формулам 3 и 3(4) приложения N 2 к Правилам на основании показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии Формула 3: Pi= (Vi + Si*(Vд-[Vi)/Sоб)*Тт Si – общая площадь помещения Vд – объем потребленной за расчетный период в МКД тепловой энергии [Vi – сумма всех Vi

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении от 07.06.2019 № 308-ЭС18-25891 указала: собственники/иные законные владельцы потребляют тепловую энергию на обогрев принадлежащих им помещений через систему отопления, к элементам которой, по отношению к отдельному помещению, расположенному внутри МКД, помимо отопительных приборов относятся полотенцесушители, разводящий трубопровод и стояки внутридомовой системы теплоснабжения, проходящие транзитом через такие помещения, а также ограждающие конструкции, в том числе плиты перекрытий и стены, граничащие с соседними помещениями, и через которые в это помещение поступает теплота По смыслу пп. «е» п. 4 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) под отоплением понимается подача по централизованным сетям теплоснабжения и внутридомовым инженерным системам отопления тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилом доме, в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, нормативной температуры воздуха.

Согласно п. 29 статьи 1 ГрК РФ машино-место – это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. В силу п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) машино-место приравнено к нежилому помещению. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 20.12.2018 № 46-П пришел к выводу, что условием возникновения обязанности собственника/пользователя помещения в МКД, подключенном к централизованным сетям теплоснабжения, оплатить коммунальную услугу по отоплению является фактическое потребление поступающей в этот дом тепловой энергии, в том числе при теплоотдаче от расположенных в помещении элементов системы отопления.