В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Теоретически собственники помещений в МКД как участники долевой собственности могут принять решение об уменьшении размера общего имущества – придомовой территории. Для этого потребуется 100% голосов. Однако возникает другая проблема: необходим тот, кто этот участок примет себе в собственность. В Вашем случае, с наибольшей вероятностью, единственным покупателем (или безвозмездным получателем, смотря от договоренностей) будет Администрация. Соответственно, согласовывать возможность такой сделки собственникам нужно с ней. И уже затем, если администрация будет согласна, готовить новый проект межевания. Другой вариант – попробовать оспорить решение органам местного самоуправления в рамках административного судопроизводства, как мы упомянули выше.
На данной стадии изменить границы будет непросто, поскольку механизма, как такового, нет: дело в том, что в случае несогласия с результатами межевания собственники имеют право обратиться с административным исковым заявлением о признании акта, которым было произведено межевание, незаконным. Проблема также заключается в следующем: в соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД. Т.е. на текущий момент предполагается, что, так как публичные слушания прошли, проект межевания был утвержден, собственники согласны с существующим делением участка. Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Однако в силу п. 3 Правил установления и определения нормативов потребления нормативы потребления устанавливаются уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Соответственно, вышеуказанное положение п. 29 является методикой расчета норматива для государственного органа, а не методикой расчета водоотведения на СОИ для управляющей компании. Применяя эту формулу самостоятельно, управляющая компания, по факту, применяет несуществующий норматив, т.к. он в любом случае не утвержден.
Таким образом, исходя из буквального толкования первого предложения ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ, обязательным условием выставления платы за коммунальный ресурс, потребляемый на СОИ, является наличие норматива потребления. В Вашем случае норматив потребления отсутствует, т.е. он равен 0. В такой ситуации выставлять водоотведение на СОИ нельзя, если только не было проведено общее собрание по указанному выше вопросу с определением размера расходов. В ряде случае ссылаются на п. 29 Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества» (далее – «Правила установления и определения нормативов потребления»), в котором закреплено, что норматив отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в МКД определяется путем суммирования нормативов потребления КР ХВС и ГВС на СОИ.
Согласно части 9.2 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в МКД на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД, определяется при наличии ОДПУ исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, который утверждается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Исключением является ситуация принятия на общем собрании собственников помещений в МКД решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в МКД на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД.
Следовательно, задолженность предшествующей управляющей компании не делает невозможным возврат к предшествующим отношениям из договора поставки коммунальной услуги, если собственники изъявят такое желание. Однако, в любом случае, стоит всегда обращать внимание на условия договора управления и избегать ситуаций, когда согласно договору при прямых договорах с РСО исполнителем все равно будет указана управляющая компания. Исходя из этого, администрация может и должна учесть особенности договорных отношений между РСО и собственниками помещений.
Оно не зависит от того или иного способа управления. Следовательно, если собственники ранее приняли решение на общем собрании собственников о переходе на прямые договоры, предполагается, что договорные отношения сохраняются и при смене управляющей компании. Если только при изменении способа управления не было принято решение о «возвращении» к прежним договорным правоотношениям. Более практически сложный вопрос – если переход на прямые договоры был обусловлен задолженностью предыдущей управляющей перед РСО. В таком случае можно обратиться к судебной практике. Так, Арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 30.11.2020 по делу А28-4687/2019 делает вывод: «буквальное толкование положений части 2 статьи 157.7 Жилищного кодекса РФ… не свидетельствует о том, что расторжение договора с управляющей организацией делает невозможным заключение следующего договора с иной организацией. Цель введения в Жилищный кодекс РФ названной нормы состоит в соблюдении прав РСО и конечных потребителей».
Более того, это же закреплено и в п. 39 Порядка проведения открытого конкурса: «В случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится». Таким образом: по общему правилу открытый конкурс – это лишь инструмент, который позволяет избежать ситуации, когда в доме не выбран и не реализован способ управления. Его нельзя сравнивать с общим собранием, поскольку он не подменяет волю жильцов, а выполняет роль защитного механизма. Однако решение органа местного самоуправления о выборе управляющей компании по своей силе равнозначно решению общего собрания собственников. Вместе с тем, общее собрание остается органом, который уполномочен изменить способ управления либо выбрать иную управляющую компанию. 2. Согласно п. 4.4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о заключении собственниками помещений, действующими от своего имени, прямых договоров.
Об этом, в частности, свидетельствует часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, которая гласит, что способ управления МКД может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников, а также часть 8.1. статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в которой закреплено право собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом Это подтверждает и положительная судебная практика, например, решение Арбитражного суда Сахалинской области по делу А59-6228/2020: «Выбор управляющей организации посредством проведения публичных процедур не ограничивает право собственников помещений МКД на выбор способа управления многоквартирным домом, равно как не создает управляющей организации, с которой договор управления заключен по результатам конкурса, каких-либо преимуществ»
Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях: -) Выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД (течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод); -) Решение о выборе способа управления МКД не принято или не реализовано, либо общее собрание не проведено или не имело кворума; -) В течение 6 месяцев до дня проведения открытого конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления либо принятое решение о выборе способа управления не было реализовано. Таким образом, по смыслу указанной нормы, открытый конкурс является «подстраховкой» на случай, если общее собрание собственников как орган управления МКД не выбрало и не реализовало способ управления. При этом, если исходить из вопроса, выбор какого органа – администрации (именно она проводит конкурс) или общего собрания собственников в приоритете -, то решение общего собрания собственников имеет большее значение.
