Использование земельного участка под многоквартирным домом становится проблемой в случае, если он не включён в состав общего имущества. Тогда муниципалитет распоряжается им по своему усмотрению без учёта мнения жителей МКД, например, отдаёт под застройку. Рассказываем о деле, в котором жители МКД Москвы оспаривали такое право органа местного самоуправления.
Вопрос о праве муниципалитета передать под застройку часть несформированного участка под МКД решался в суде
14 июля 2020 года Мосгорсуд в апелляционном определении по делу № 33-24329/2020 вынес, как его уже назвали, революционное решение по вопросу передачи части несформированной придомовой территории МКД под застройку по программе реновации жилья.
История началась с того, что 28 декабря 2016 года Правительство Москвы заключило договор со строительным предприятием о бессрочном безвозмездном пользовании земельным участком между двумя многоквартирными домами в Останкино. Предприятие должно было построить там 22-этажный жилой дом, включённый в Адресную инвестиционную программу. Причём изначально в планах муниципалитета было возвести там школу.
Собственники помещений в МКД не захотели мириться с таким положением вещей и обратились в суд с иском к Департаменту городского имущества Москвы и строительному предприятию, с которым он заключил договор. Жители домов требовали, чтобы документ в части безвозмездного пользования земельным участком был признан недействительным.
Истцы отметили, что по спорной территории ранее был разработан проект межевания, на публичных слушаниях по нему жители домов отметили, что в результате под МКД выделены участки меньше необходимого размера территории. В заключении по проекту зафиксировано, что в ходе его доработки замечания будут учтены. Но проект так и не был утверждён.
Однако отданная по договору в пользование территория расположена на внутридворовой благоустроенной и озеленённой части между домами и является общедомовым имуществом. Муниципалитет не вправе распоряжаться данным земельным участком в соответствии с положениями ст. 36 ЖК РФ.
Позиция Департамента городского имущества Москвы была проста: проект межевания квартала, в границах которого расположен спорныйземельный участок, не утверждён. В градостроительном плане при этом указано, что эта территория может быть использована под высотную жилую застройку. Следовательно, муниципалитет правомерно заключил договор и передал землю в пользование казённому предприятию для возведения многоэтажного дома.
ВС РФ о праве собственников на формирование участка под МКД446773
Мнение 1: если участок не сформирован, то муниципалитет имеет право распоряжаться им на своё усмотрение
Суд первой инстанции во главу своего решения поставил вопрос о том, был ли сформирован и поставлен на кадастровый учёт земельный участок, о котором спорят орган местного самоуправления и жители находящихся на нём МКД.
Судья указал, что, согласно ч. 1 ст. 11.3. Земельного кодекса РФ, образование земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, происходит на основании соответствующих документов, одним из которых является проект межевания территории, утверждённый в соответствии с ГрК РФ. То же самое написано в ч. 3 ст. 11.3 ЗК РФ, ст. ст. 41, 42 ГрК РФ в отношении участков под многоквартирными домами.
Формирование земельного участка МКД производит орган исполнительной власти по заявлению лица, уполномоченного решением ОСС, о проведении государственного кадастрового учёта. Площадь придомовой территории при этом определяется по нормативам с учётом площади, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома.
Суд первой инстанции сделал акцент на том, что проект межевания квартала, где расположена спорная территория, не утверждён. Истцы не представили доказательств, что участок сформирован, или что собственники обращались в органы власти с заявлением о его формировании.
Следовательно, земля находится в собственности публично-правового образования. В свою очередь, владельцы помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком для эксплуатации дома и объектов, входящих в состав общего имущества, руководствуясь ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Судья отказал собственникам в удовлетворении их требований (решение Тверского районного суда от 16.01.2020 по делу № 2-234/2020).
Как установить на придомовой территории шлагбаум и дорожные знаки8033118
Мнение 2: собственники помещений МКД – законные владельцы земли под домом и вправе его защищать от неправомерных действий
Дело переместилось в суд апелляционной инстанции, куда жители МКД подали жалобу на решение Тверского районного суда. И при новом рассмотрении судья определил, что первая инстанция неправильно определила обстоятельства, имеющие значение для дела, а сделанные ею выводы не соответствуют обстоятельствам дела.
Судье первой инстанции следовало установить цель, для которой был предоставлен в безвозмездное пользование земельный участок, и наличие пересечения границ этого участка с придомовой территорией МКД. Апелляционный суд указал, что отсутствие государственной регистрации права общей долевой собственности не является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска. При этом обязанность доказывания в полном объёме не должна быть возложена на истцов.
Согласно ч. 1 ст. 13.1 Земельного кодекса РФ, образование участков из муниципальных земель проводится на основании не только проекта межевания, но и утвержденной схемы расположения такого участка на кадастровом плане территории. В обоснование нарушения своих прав истцы представили заключение кадастрового инженера, согласно которому границы отданной в безвозмездное пользование земли пересекаются с придомовой территорией МКД.
Согласно п. 67 постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10, Пленума ВАС РФ № 22, несформированный земельный участок находится в собственности муниципалитета, а собственники помещений в МКД пользуются им для эксплуатации дома. При этом они как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право:
- требовать устранения нарушений их прав, хоть эти нарушения и не соединены с лишением права владения;
- на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Департамент городского имущества города Москвы как представитель органа государственной власти по распоряжению имуществом города Москвы, не вправе распоряжаться землей, предоставленной под строительство и эксплуатацию многоквартирного дома, где проживают истцы, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под ним. При этом истцы вправе владеть этим участком в тех границах, в которых придомовая территория была ранее в установленном законом порядке определена до межевания.
К тому же, как отметил судья, адресная инвестиционная программа Москвы на 2018–2021 гг., в которую было заложено строительство МКД на спорном участке, утратила силу с 15 ноября 2019 года. А договор со строительной компанией был подписан ещё до её утверждения, 28 декабря 2016 года, следовательно, его заключение не могло быть основано на этой адресной программе.
На основании ст. 168 ГК РФ суд признал договор недействительным, поскольку в силу принципа платности земельных отношений ответчики не могли безвозмездно предоставлять в пользование часть земельного участка, право владения которого принадлежит истцам (апелляционное определение Мосгорсуда от 14.07.2020 по делу № 33-24329/2020).
Можно ли размещать на придомовой территории объекты торговли356481
Ждём ответа от суда кассационной инстанции
Решение Мосгорсуда по делу № 33-24329/2020 получило огласку в прессе. Пока представители власти и юристы обсуждают последствия выводов суда, Департамент городского имущества Москвы готовится подавать кассационную жалобу, считая, что строительство дома не нарушает права жителей соседних МКД.
Будем следить за развитием событий.
