Читатели нашего портала часто пишут нам письма с вопросами по статьям, комментариями и уточнениями. Мы получаем ваши рассказы о работе УО и ТСЖ в регионах, судебные акты в спорах с регоператорами по капремонту и обращению с ТКО. Делаем обзор наших ответов на ваши вопросы, которые будут интересны и другим управляющим домами.
Размещать ли в ГИС ЖКХ информацию о непросуженной задолженности
Должна ли УО направлять через ГИС ЖКХ в соцслужбу данные о задолженности жителя дома, если по нему нет судебного акта?
Согласно п. 20 гл. 11 приказа 79/пр, УО или ТСЖ, кооперативы должны по запросу органа соцзащиты разместить в ГИС ЖКХ сведения о наличии или отсутствии у соискателя субсидии на оплату ЖКУ задолженности за три последних года. Они это делают, если являются исполнителями услуг.
В данном пункте речь идёт о так называемой просуженной задолженности. Если у управляющей организации нет судебного акта, долг им не подтверждён, то размещать сведения в ГИС ЖКХ не нужно. В таком случае потребителю будет назначена субсидия.
При этом следует учитывать, что дата вступления в силу требования к УО и ТСЖ размещать эти данные в системе перенесена на 1 января 2022 года согласно ст. 3 Федерального закона от 28.06.2021 № 229-ФЗ.
Восемь рекомендаций УО от органов ГЖН по вопросам управления домами56530
Что делать при недобросовестной конкуренции среди УО в борьбе за дом
Что делать, если в доме незаконно меняется УО или же предыдущая компания мешает новой начать управлять МКД?
Об этих вопросах на онлайн-семинаре «Как УО эффективно взаимодействовать с ГЖИ: стратегия и тактика» рассказывал Юрий Нетреба, руководитель практики судебной защиты МКА «Арбат». В том числе эксперт разобрал действия УО, если после выбора её собственниками на ОСС предыдущая компания препятствует внесению изменений в реестр лицензий. Изучите материалы с семинара.
Например, при признаках недобросовестной конкуренции можно обратиться в УФАС: такие случаи в практике ведомства есть. УФАС потребовало от УО прекратить агитацию против конкурентов в Карелии и Омске.
На сайте органа ГЖН Ханты-Мансийского АО можно найти инструкцию, как действовать, если в доме без согласия жителей сменилась управляющая организация. Эту инструкцию может использовать и действующая УО, чтобы отстоять свой дом и не дать его перехватить по поддельным решениям ОСС.
Главное – успеть до изменений в реестре лицензий заявить в ГЖИ об отсутствии кворума собрания, на котором, по сведениям собственников, они якобы выбрали новую УО. После того, как орган ГЖН внесёт корректировки в реестр, оспорить смену управляющей организации можно только через суд (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). УО, у которой незаконно отобрали дом, может помочь собственникам отстаивать их права в суде.
Обязательно ли решение ОСС для внесения средств фонда капремонта со спецсчёта на депозит
Может ли владелец спецсчёта разместить свободные средства фонда капремонта на депозите без согласования этого вопроса на общем собрании собственников МКД?
Спецдепозит – это временный вклад этих денег под проценты для получения доходов. Это добровольное решение собственников: если на спецсчёте уже скопилась крупная сумма, а капремонт в ближайшее время не запланирован, они могут внести эти средства на депозит для получения дохода в виде процентов.
Решение о размещении средств фонда капремонта на спецсчете – исключительно в компетенции ОСС: «принятие решений о [...] размещении временно свободных средств [...] на специальном депозите в российской кредитной организации». Принимается такое решение не менее чем ⅔ от всех голосов в многоквартирном доме (п. 1.1–1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Пример повестки дня с вопросом о спецдепозите
Подробно об этой теме вы можете прочитать в материале «Чем похожи и чем различаются спецсчёт и спецдепозит фонда капремонта».
Что собственники и УО вправе требовать от регоператора по капремонту231804
Как отличить капитальные работы от текущего ремонта дома
Регоператор по капремонту – владелец спецсчёта. УО направила смету на капремонт крыши с утеплением перекрытия, а регоператор ответил, что эти работы – текущий ремонт. Где грань между текущим и капитальным ремонтом?
Из письма регоператора управляющей организации
По этой теме мы подробно писали в статье «Текущий и капитальный ремонт: являются ли они взаимоисключающими»: в ней есть ссылки на нормы законодательства по каждому виду ремонта. Например, в письме Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08 даны следующие определения:
- Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором такой элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мероприятий.
- Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.
В ст. 2 № 185-ФЗ под капитальным ремонтом многоквартирного дома понимается проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников, в том числе по их восстановлению или замене, для улучшения их эксплуатационных характеристик. В такой же интерпретации понятие капремонта используется в п. 21 ПП РФ № 491.
Текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей (п. 18 ПП РФ № 491).
Может ли застройщик применять свои тарифы за коммунальные услуги
Размер платы за коммунальные услуги в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для группы «Население». Вправе ли застройщик назначить в доме свой тариф?
Нет. Тарифы на коммунальные услуги для населения регулирует государство. Их утверждают органы власти. Для этого Правительство России ежегодно устанавливает предельные индексы изменения размера платы населения за коммунальные услуги в регионах. Например, максимальные уровни повышения тарифов за коммунальные услуги на 2021 год утверждены распоряжением Правительства РФ от 30.10.2020 № 2827-р. Менять стоимость коммунальных ресурсов для населения не могут ни застройщики, ни поставщики услуг.
Из чего складывается тариф на электроэнергию, и почему он растёт1032494
Нужна ли лицензия для управления многофункциональным зданием и кто может проверять УО при такой работе
Нужна ли лицензия на управление нежилым многофункциональным зданием, как взыскивать долги с собственников помещений в таком здании и кто контролирует работу УО в нём?
Управляющие организации получают лицензию на управление многоквартирными домами. Многофункциональное здание не является МКД, поэтому лицензия для управления им не нужна. Соответственно, его не в вносят в реестр лицензий субъекта РФ, а сведения о такой работе УО не нужно загружать в ГИС ЖКХ.
Поскольку в многофункциональном здании нет жилых помещений и лицензия на управление не нужна, органы Госжилнадзора и регионального лицензионного контроля проверять работу УО в таком здании не могут. Но делать это вправе другие надзорные службы, например, Госпожнадзор и Роспотребнадзор.
Сейчас в Госдуме РФ на рассмотрении находится законопроект, которым будет принята схема перевода нежилых помещений в многофункциональных зданиях – апартаментов – в статус жилых. После подписания такого документа органы Госжилнадзора смогут проверять и контролировать работу УО, если в здании официально появятся жилые помещения.
Задолженность с собственников нежилых помещений в многофункциональном здании взыскивается через суд по аналогии с такой работой УО в отношении жителей многоквартирных домов. По данному вопросу существует обширная судебная практика в пользу управляющих организаций.
Вместо заключения
В завершение обзора поделимся историей от управляющей организации из Обнинска, которую она прислала на электронную почту редакции. Компания похвалила жителей дома, которым она управляет.
«Они чётко понимают, что УК – исполнители, а жители дома – заказчики, Совет дома – это главный орган, который взаимодействует с нами», – рассказали в компании. – «От них много инициативы, предложений, мы думаем, как это сделать чтобы хватило средств на текущий ремонт».
У них «огромное желание сделать свой дом комфортнее и красивее». Например, жители расписали мусорные баки на контейнерной площадке:
Подвальное помещение дома собственники сдают в аренду под склад, а деньги с этого используют для благоустройства общего имущества. «Приятно, что есть люди, неравнодушные к тому, что их окружает», – подытожила свой рассказ управляющая организация.
У вас тоже есть подобные примеры и положительные практики по управлению и содержанию домов? Присылайте их на конкурс Ассоциации «Р1» «Лидер перемен» и выигрывайте заслуженные подарки.
