Госдума РФ рассмотрит законопроект, который позволит переводить апартаменты в статус жилья. На них напрямую будут распространяться нормы ЖК РФ. Сейчас суды в спорах между УО и собственниками таких помещений применяют жилищное законодательство по аналогии. Вместе с экспертом Ассоциации «Р1» Павлом Кузнецовым разбираем примеры из судебной практики.
Положения ЖК РФ применяются к апартаментам по аналогии
Ведущий онлайн-программы «Школа ЖКХ» Павел Кузнецов уже рассматривал вопросы, связанные со сложностями управления многофункциональными зданиями с апартаментами. В новом выпуске эксперт сделал обзор судебной практики, когда УО взыскивали с собственников помещений в таких зданиях задолженность за услуги по управлению и содержанию:
Смотрите видео на YouTube-канале Ассоциации «Р1» ➡️
Под апартаментами понимается помещение в многофункциональном здании. Это офисные и торговые центры, иные объекты нежилого назначения. Зачастую в них много разных собственников: помещения могут принадлежать застройщику, группе юридических или физлиц, или продаваться по договорам цессии – уступки права требования. В реестр лицензий субъекта РФ, где содержатся сведения об управлении многоквартирными домами, данные о таких зданиях не вносятся.
Как и в многоквартирных домах, собственники помещений в многофункциональных зданиях иногда не платят за услуги УО по управлению, содержанию и ремонту общего имущества. В таком случае компании обращаются в суд, чтобы взыскать долги.
Апартаменты не являются жильём, не находятся в МКД и поэтому нормы ЖК РФ напрямую к ним не применяются. Однако, как показывает судебная практика, к отношениям собственников помещений в многофункциональных зданиях и УО по аналогии используются положения разд. VII ЖК РФ «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги» (решение Железнодорожного районного суда Рязани от 18.12.2017 № 2-1988/2017).
Это был первый и основной довод судов при решении споров по долгам за содержание апартаментов. Другие рассмотрим на других примерах судебной практики, которую привёл Павел Кузнецов в выпуске онлайн-журнала.
Какие существуют способы управления зданиями с апартаментами106140
Владелец апартаментов платит за содержание общего имущества даже при отсутствии письменного договора с УО
В практике взыскания долгов за содержание апартаментов самым распространённым аргументом неплательщиков является отсутствие договора между ним и УО. Нет договора – платить не будут.
В таком случае суды ссылаются на позицию Конституционного Суда РФ из п. 5 Постановления от 03.04.1998 № 10-П: уклонение части домовладельцев от заключения договоров на техническое обслуживание и ремонт общего имущества не освобождает их от таких расходов.
Например, одна из УО Москвы через суд взыскала с собственника апартаментов долг в миллион рублей. Ответчик ссылался на отсутствие договора с компанией и доказательств, что истец действительно оказывал услуги.
Судья указал на то, что собственники помещений в здании утвердили условия и форму общего для всех договора по управлению многофункциональным комплексом и стоимость управления апартаментами за 1 кв.м. Суд применил положения жилищного законодательства и удовлетворил иск (решение Арбитражного суда Москвы от 26.05.2020 по делу № А40-332759/2019).
Апартаменты в многофункциональных зданиях получат статус жилья86601
Собственник апартаментов всегда обязан возмещать УО затраты по эксплуатации многофункционального здания
Ещё один довод неплательщика, что он не соглашался на стоимость услуг по управлению апартаментами, и в таких услугах он не нуждается (решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 27.07.2020 № 2-124/2020).
При решении такого спора суд привёл следующие доводы:
- Собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).
- С момента подписания передаточного акта ответчик является потребителем ЖКУ. По закону он должен платить по содержание общего имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Суд сделал вывод, что довод собственника, что он не нуждается в таких услугах, не соответствует закону. Он обязан возмещать затраты по эксплуатации многофункционального здания, в том числе если эти услуги оказывает УО, выбранная застройщиком (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ). Больше примеров из судебной практики вы найдёте в выпуске онлайн-журнала.
Что такое апартаменты и чем они отличаются от жилых помещений306771
На заметку
Павел Кузнецов в обзоре судебной практики отметил, что обращение в суд при решении споров между УО и собственниками апартаментов помогает компании:
- Определить состав общего имущества – он указывается в качестве предмета спора в судебных актах.
- Получить средства за свои услуги и снизить дебиторскую задолженность.
- Узаконить через суд выбранный способ управления апартаментами.
Поэтому, как считает эксперт, управляющая организация должна быть прямо заинтересована в формировании судебной практик и отстаивать свои интересы в суде. При этом суды, принимая решение в пользу управляющих апартаментами, указывают, что:
- Отношения между сторонами договора управления регулируются нормами ЖК РФ по аналогии с многоквартирными домами.
- Собственник помещения в многофункциональных зданиях обязан платить за содержание и ремонт общего имущества.
- Делать это он должен даже в отсутствие подписанного между ним и УО письменного договора – достаточно утверждённого на собрании собственников общего договора.
