Разбираем очередное дело, в котором управляющая организация оспаривала отказ органа ГЖН внести изменения в реестр лицензий по новому договору управления. Читайте, вправе ли Госжилинспекция вынести такой отказ, если УО направила бывшей компании уведомление о принятом на ОСС решении не по юридическому адресу, а в офис, указанный в договоре.

Орган ГЖН откажет УО во внесении дома в реестр лицензий, если при проверке обнаружит нарушения

Для управления многоквартирными домами организации, если это не ТСЖ или кооператив, необходима лицензия (ч. 1.3 ст. 161, ч. 3 ст. 200 ЖК РФ). Реестр лицензий субъекта РФ ведёт орган Госжилнадзора на основании «Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ», утверждённого приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр. Организация вправе начать управлять МКД только после того, как этот дом будет внесён в реестр лицензий (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).

Мы рассказывали об основных причинах, из-за которых орган ГЖН может отказать управляющей организации во внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ. Средин них – замечания к протоколу ОСС или отсутствие копии договора управления, а также несоответствие заявления и документов требованиям, установленным пп. пп. 2, 3, пп. пп. «г, д» п. 5 приказа № 938/пр.

Судьи не всегда встают на сторону надзорного органа при оспаривании его решений. Разберём новый спор органа ГЖН и УО – дело № А40-58426/2021.

Что нужно сделать УО для успешного продления срока действия лицензии
Что нужно сделать УО для успешного продления срока действия лицензии
11025
0

Орган ГЖН проверяет, уведомила ли выбранная УО бывшую компанию о расторжении договора управления

В одном из многоквартирных домов Подмосковья собственники на ОСС приняли решение сменить управляющую организацию. Новая УО-1 направила уведомление о принятом собранием решении в бывшую УО-2 по адресу, указанному в договоре управления.

Выбранная управляющая организация подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для внесения МКД в её лицензию. Госжилинспекция провела проверку и решила, что документы не соответствуют условиям из пп. пп. «б, в» п. 5 № 938/пр:

  • в реестре собственников некорректно указаны реквизиты документов, подтверждающих право собственности на помещения;
  • в заявлении нет сведений о размещении в ГИС ЖКХ электронного образа договора управления и протокола ОСС.

По данным ГЖИ, дом находился в управлении УО-2, и она не подавала заявление о расторжении договора с собственниками. УО-1 исправила пакет документов по требованиям ГЖИ, но ведомство всё равно отказало внести изменения в реестр.

ГЖИ обосновала свой отказ тем, что УО-1 нарушила порядок расторжения договора управления: не подтвердила, что направила в бывшую управляющую организацию уведомление о решении ОСС. Новая управляющая организация с этим основанием для отказа не согласилась и подала иск в суд с требованием признать действия ГЖИ незаконными.

Закон требует, чтобы уведомление о расторжении договора управления направлялось по юридическому адресу УО

Суд первой инстанции запросил у УО-2 объяснения, получала ли она уведомление о том, что собственники выбрали новую компанию. УО-2 ответила, что нет: УО-1 направила письмо не по юридическому адресу и не фактическому адресу компании, а в офис одной из её служб.

Судья указал, что исходя из общих требований законодательства, договор управления многоквартирным домом прекращается с момента получения уведомления о расторжении договора (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, ст. 450.1 ГК РФ). Довод УО-1 о том, что она это требование исполнила, суд первой инстанции посчитал необоснованным:

  • адрес из договора управления являлся офисом службы эксплуатации;
  • он не был указан как альтернативный адрес УО-2 для направления юридически значимых сообщений.

Уведомление о расторжении договора управления должно направляться по юридическому адресу компании (п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Поскольку УО-1 не сделала этого, то орган ГЖН правомерно отказал компании из-за нарушения порядка уведомления бывшей управляющей организации. Первая инстанция отказала компании в удовлетворении её требований.

УО-1 подала апелляционную жалобу, считая, что надлежащим образом уведомила УО-2 о расторжении договора. Но апелляционный суд согласился с коллегами, посчитав, что письмо нужно было направить по юридическому адресу компании.

Четыре шага ГЖИ при внесении дома в реестр лицензий по заявлению УО
Четыре шага ГЖИ при внесении дома в реестр лицензий по заявлению УО
16195
3

Уведомление можно отправить по адресу, указанному самой УО, и она несёт ответственность за его неполучение

Другое мнение высказал кассационный суд, куда пожаловалась УО-1. Она настаивала, что соблюла установленный законодательством и договором управления порядок расторжения этого договора. Компания представила в суд подтверждение, что УО-2 получила направленное уведомление.

Кассационный суд отметил, что два первых суда не оценили представленное УО-1 доказательство о том, что бывшая управляющая организация получила уведомление по адресу службы эксплуатации. К тому же, согласно ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ, сообщение считается доставленным, если оно поступило адресату, но он сам виноват, что письмо не было ему вручено или он не ознакомился с ним. Адресат сообщения, получив его, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (ст. 10 ГК РФ).

Согласно п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 и ч. 2 ст. 165.1 ГК РФ, юридически значимое сообщение направляется юрлицу по адресу из ЕГРН или по адресу, указанному самим лицом. Компания несёт риск последствий из-за неполучения сообщений по таким адресам. Сообщения, доставленные по этим адресам, считаются полученными.

Кассационный суд указал, что УО-2 сама прописала адрес офиса службы эксплуатации в договоре управления. По нему УО-1 отправила уведомление, и письмо бывшая управляющая организация получила, что подтверждают почтовые документы.

То, что адрес являлся офисом эксплуатации, не может быть основанием для вывода, что уведомление о расторжении договора управления нельзя по нему направить. Поэтому суд кассационной инстанции отменил решения коллег и отправил дело на новое рассмотрение.

Как обновились порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий
Как обновились порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий
9802
1

На заметку

Управляющая организация должна иметь в виду выводы кассационного суда по делу № А40-58426/2021 при составлении договора управления и направлении уведомлений коллегам из бывшей УО. Чтобы у органа ГЖН не было претензий и не пришлось оспаривать решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий:

  • внимательно относитесь к соблюдению требований и сроков уведомления бывшей УО о принятом на ОСС решении сменить компанию;
  • сверьте адрес, по которому направляете такое уведомление, и укажите юридический или фактический адрес бывшей УО, указанный ею в договоре или из ЕГРН;
  • сохраните документы, подтверждающие отправку и доставку такого письма.