Один из читателей нашего портала задал вопрос, что делать УО, если жители провели ОСС, но присланный ими протокол собрания не соответствует требованиям приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр. Разбираемся в ситуации.
Протокол ОСС составляет инициатор общего собрания
Общее собрание собственников помещений проводится в соответствии со ст. 44–47 ЖК РФ. Инициаторами ОСС, согласно ч. ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ, могут быть:
- любой собственник помещений в МКД;
- управляющая организация по своей инициативе;
- УО по письменному заявлению собственников, обладающих не менее 10% от всех голосов в доме.
Инициатор собрания обязан произвести все предписанные ЖК РФ действия в отношении организации, проведения и подведения итогов ОСС. В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников оформляются протоколами. Решения и протокол ОСС являются официальными документами и подлежат размещению в ГИС ЖКХ лицом, инициировавшим такое собрание.
При этом протокол должен соответствовать требованиям, установленным федеральным органом исполнительной власти. Инициатор собрания обязан предоставить подлинники документов в управляющую организацию, правление ТСЖ/ЖК/ЖСК не позднее чем через десять дней после проведения ОСС.
Можно ли не учитывать бюллетени, если в них не стоит дата голосования161825
Требования к протоколу ОСС изложены в приказе № 44/пр
Протокол общего собрания собственников помещений в МКД оформляется в соответствии с приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр. Требования к документу изложены в приложении 1 к приказу № 44/пр. Они разделены на общие положения и реквизиты.
Протокол составляется не позднее десяти календарных дней с даты проведения ОСС (п. 2 прил. 1 приказа № 44/пр). В соответствии с п. 4 прил. 1 к новому приказу, документ должен содержать:
- наименование,
- дату и номер протокола ОСС,
- дату и место проведения собрания,
- заголовок к содержательной части протокола,
- содержательную часть,
- информацию о месте хранения решений и протоколов ОСС.
Также к документу присоединяются все указанные в содержательной части приложения, а сам протокол должен быть подписан. В общих положениях в приложении 1 № 44/пр подробно указано, что подписать документ должны председатель и секретарь ОСС, а также члены счётной комиссии. Если на ОСС кандидатуры председателя и лиц, подсчитывающих голоса, отклонены собственниками, то протокол подписывает инициатор собрания (п. 23 прил. 1 № 44/пр).
Что делать УО, чтобы собрать кворум на общем собрании собственников168758
УО может обжаловать протокол ОСС в суде только в случае, если он затрагивает её права и законные интересы
Анализ приведённых выше норм НПА показывает, что собственники помещений, выступая инициаторами ОСС, обязаны оформить протокол собрания согласно требованиям № 44/пр и направить его в управляющую домом организацию. Но не всегда жители МКД следуют нормам № 44/пр, и УО вполне может получить документы, которые не соответствуют приказу Минстроя РФ.
Решение собрания может быть оспорено, в том числе, если допущено существенное нарушение правил составления протокола (ст. 181.4 ГК РФ). Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, обжаловать решение ОСС может собственник помещения, который:
- не принимал участие в собрании или голосовал против;
- считает, что решением нарушены его права и законные интересы.
При этом суд вправе оставить в силе обжалуемое решение, если допущенные нарушения не являются существенными.
УО же вправе обратиться в суд с требованием признать протокол ОСС недействительным/ничтожным только в том случае, если решение собственников нарушает баланс интересов, ущемляет права компании, например, им устанавливается необоснованно малый размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД (постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 24).
Обжаловать протокол исключительно из-за нарушения правил его составления, предусмотренных № 44/пр, управляющая организация не может, если при этом не затрагиваются её права и законные интересы. Следовательно, если протокол ОСС не признан недействительным через суд, УО обязана исполнять принятые на собрании решения. В противном случае у собственников появятся основания обратиться в суд из-за ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договору управления.
При этом, если срок для составления окончательного варианта протокола истёк и инициатор ОСС уже представил в УО подлинники документов, то компания при передаче их в ГЖИ может сделать запрос о проверке протокола на предмет соответствия жилищному законодательству.
Как провести онлайн-ОСС: законодательство, практика, ваши вопросы170670
УО обязана исполнять решения ОСС, если протокол не признан недействительным в судебном порядке
Управляющая организация, получив от собственников – инициаторов собрания протокол такого ОСС, не может обжаловать его только по причине того, что документы не были составлены в соответствии с нормами № 44/пр.
Подать иск в суд с требованием признать решения собрания недействительными компания вправе только в том случае, если при этом затрагиваются её права и интересы, что также нужно будет доказать в суде. Если протокол ОСС не был оспорен в суде, то УО обязана исполнять принятые на нём решения даже при протоколе, составленном с ошибками в оформлении.
