Собственники играют значительную роль в управлении МКД, поэтому инициаторы ОСС задаются вопросом, как проводить собрания, чтобы их решения не оспаривали контролирующие органы и суды. Узнайте всё о грамотном подходе к процессу: с чего начать, как правильно оформить документы, подвести итоги и подсчитать голоса.
Вправе ли застройщик голосовать на ОСС в доме, построенном по ДДУ37990
Решение ОСС оспорят, если при его организации и проведении были нарушены требования НПА
Собственники вправе в любой момент сменить УО, снизить размер платы за жилое помещение, установить правила распоряжения общим имуществом или назначить выплаты Совету МКД.
Эти и другие вопросы, касающиеся управления и содержания домов, решаются на ОСС, требования к которым закреплены в жилищном законодательстве. Нарушение установленных норм может привести к тому, что принятые решения будут признаны ничтожными или недействительными.
Исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян 29-30 августа провела онлайн-семинар «Полное руководство по проведению ОСС: от основ к практике». Эксперт разработала эксклюзивный курс, где поделилась со слушателями практическими инструментами и комплексными знаниями для уверенного управления процессами в доме.
Обучение длилось два дня: первая часть была предназначена для начинающих работу с ОСС и помогла опытным актуализировать и структурировать знания по теме. Во второй день участники прокачали свои навыки и познакомились с инновационными решениями для проведения онлайн-голосований. Рассказываем, как это было.
ВС РФ о праве ГЖИ признать решение общего собрания ничтожным без суда32730
Факт направления уведомления участникам собрания лучше зафиксировать во избежание споров
В первый день обучения Ирэн Парсамян рассказала, на какие НПА следует опираться при организации и проведении ОСС – это ст. ст. 44–48 ЖК РФ и приказ Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр. Слушатели узнали о самой распространённой – классической форме проведения собрания – очно-заочной, при которой участники сначала встречаются лично, а после этого голосуют на бумажных бюллетенях.
Инициатор должен уведомить собственников помещений об ОСС за 10 дней до очной части. Для этого он формирует информационное сообщение, включающее обязательные данные:
- о виде, о форме и времени проведения ОСС;
- об адресе МКД и размере площади, участвующей в голосовании;
- об инициаторе;
- повестки дня;
- о месте, куда сдавать готовые бюллетени;
- о порядке ознакомления с материалами собрания.
Значимая часть такого сообщения – повестка дня, форма которой в НПА не закреплена, поэтому эксперт дала важные рекомендации по её составлению:
«Если вы включаете в повестку вопрос о повышении платы за содержание, то можно подготовить обоснования – раздаточный материал для жителей: подробный расчёт размера платы, исходя из состояния дома, и отчёт о проделанной в нём работе. Это позволит упростить выбор собственников и повысит их лояльность к компании».
Факт направления владельцам помещений информационного сообщения Ирэн Парсамян посоветовала зафиксировать, например, с помощью составления акта, который подпишут несколько собственников. Это поможет избежать споров о надлежащем уведомлении. Образцом такого акта спикер поделилась на обучении. Также в первый день слушатели курса узнали:
- как правильно провести ОСС, если собственник дома – юрлицо:
- в чём разница между годовым и внеочередным собранием;
- где взять готовые вопросы для составления повестки;
- куда участники собрания должны сдавать бюллетени;
- как законно получить ПДн собственников для подготовки реестра;
- когда голосование по доверенности допустимо;
- как быстро подсчитать кворум для отдельных вопросов и по самому собранию;
- какие требования предъявляются к оформлению протокола ОСС.
Забирайте ответы и лайфхаки эксперта в материалах под статьёй ⤵️
Вправе ли ОСС изменить плату за жилое помещение и строки в квитанциях42362
Для упрощения организации и проведения ОСС можно использовать сервисы для онлайн-голосований
Ирэн Парсамян в ходе второго дня обучения рассказала слушателям о том, как упростить и ускорить процесс проведения ОСС – использовать сервисы для онлайн-голосований. Для этого можно применять ГИС ЖКХ, региональные или коммерческие системы (ст. 47.1 ЖК РФ).
Однако, основываясь на собственном опыте и отзывах коллег из других регионов, эксперт выделила в функционале государственной информационной системы несоответствия НПА, например:
- Протокол ОСС не формируется автоматически в течение 24 часов, как это указано в ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ.
- У администратора нет возможности разместить бумажные решения собственников без добавления паспортных данных или СНИЛС, хотя в НПА не прописано, что УО обязаны запрашивать такие сведения у владельцев помещений.
Для решения проблемы из второй ситуации спикер посоветовала добавлять в бумажные бюллетени соответствующие поля, а также на очной части собрания объяснять участникам, зачем их заполнять.
«Вы можете сделать скриншот личного кабинета системы, чтобы наглядно показать собственникам, почему нужно и важно указывать СНИЛС», – пояснила эксперт.
Во второй день обучения Ирэн Парсамян разобрала важную судебную практику об оспаривании решений ОСС и поделилась со слушателями курса:
- можно ли продлить заочную часть собрания;
- как мотивировать собственников принимать участие в управлении МКД;
- как работать с возражениями и конфликтами и управлять общественным мнением;
- почему на очной части должен выступать грамотный спикер;
- как УО исполнить решение общего собрания без нарушений;
- как правильно подвести итоги и что учесть при оформлении протокола ОСС.
Пропустили обучение? Забирайте материалы с него под статьёй, и у вас появится навигатор по тому, как провести ОСС, чтобы его решение не было оспорено. А если хотите избежать типичных ошибок при организации собраний, воспользуйтесь сервисом ОСС на 100%: он поможет составить повестку и уведомление собственников, сформирует протокол и подсчитает голоса.
