Павел, добрый день!В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения, в т.ч. состоит из:платы за услуги и работы по управлению МКД;за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД.Законодательством не определен обязательный к исполнению механизм включения расходов по заработной плате работников УО в ту или иную статью составляющей платы за содержание жилого помещения в МКД. По смыслу нормы ЖК РФ и сложившейся практике, заработная плата работников МОП (младший обслуживающий персонал) УО может включаться в составляющую платы за содержание и ремонт ОИ собственников помещений в МКД. Заработная плата административно-управленческого состава УО (АУП) может включаться в составляющую платы за управление МКД.В другом случае составляющая заработной платы всех сотрудников УО может распределяться по всем видам работ и услуг, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества собственников помещений в МКД.В любом случае, включение заработной платы работников УО в состав платы за жилое помещение осуществляется, исходя из утвержденного ОСС помещений в МКД размера платы за содержание жилого помещения в МКД.При этом, в силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, перед проведением такого собрания УО разрабатывает и предлагает совету МКД (инициаторам собрания) смету (расчёт) на выполнение всех работ и услуг в МКД, в которой предусматривается составляющая заработной платы работников УО.Так же, в силу п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, в составе работ и услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества МКД, являющихся основным условиям договора управления МКД, стороны могут предусмотреть включение такой составляющей в том или ином перечне работ и услуг.
Лариса, добрый день!Список лицензиатов не поменялся.В ст. 193 ЖК РФ перечислены лицензионные требования к лицензиату (УО). Согласно п. 2 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ, одним из таких требований является наличие квалификационного аттестата у должностного лица УО.Ранее ЖК РФ не конкретизировал, каких лиц считать должностными и кто конкретно в УО должен был иметь квалификационный аттестат. Из-за этого на практике часто возникали споры с органами ГЖИ по поводу того может ли иметь указанный аттестат заместитель генерального директора, главный бухгалтер или иной сотрудник УО.Теперь же законодатель уточнил, что должное лицо, которое должно иметь квалификационный аттестат – это единоличный исполнительный орган юридического лица, руководитель юридического лица или его филиала, либо индивидуального предпринимателя, осуществляющих управление МКД. В случае заключения договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа – единоличного исполнительного органа ЮЛ или ИП, которым такие полномочия переданы.
Наиля, добрый день!В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ признается вид ТСН, представляющий собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в таком доме.Поэтому если ТСН осуществляет управление МКД на основании принятого собственниками помещений в МКД решения о выборе способа управления таким домом в виде создания ТСЖ, такое объединение собственников является ТСЖ и на него распространяются все нормы законодательства, связанные с исполнением ТСЖ обязанностей по управлению МКД, а также ответственность за их неисполнение.При этом в соответствии с ч. 4 ст. 145, п. 4 ст. 148 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ или правление такого ТСЖ могут принять решение:- о самостоятельном ведении хозяйственной деятельности по управлению таким домом;- о заключении договора управления МКД с УО. Во втором случае, все обязанности по управлению МКД и ответственность за неисполнение норм законодательства с этим связанных, переходят к УО.При самостоятельном управлении ТСЖ домом, административную ответственность за неисполнение законодательства в части надлежащего управления таким МКД несут должностные лица такого ТСЖ (как правило, Председатель правления) и ТСЖ, как юридическое лицо.
Добрый день, Роберт!Законодательством прямо не определено обязательное принятие решения ОСС помещений в МКД о выборе секретаря, председателя и счётной комиссии такого собрания.Однако, в соответствии с ч. 3, п. 4 ч. 4 ст. 181.2 ГК РФ, п. 3, п.п. «б» п. 11 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр, протокол ОСС помещений в МКД оформляется секретарём ОСС помещения в МКД, подписывается председателем такого собрания и должен содержать информацию о лицах, осуществивших подсчёт голосов ОСС помещений в МКД.Поэтому наличие в повестке дня вопроса о выборе указанных лиц является необходимым.Никаких требований к кандидатуре председателя, секретаря общего собрания и членам счётной комиссии и порядку их избрания законодательство не предъявляет. Но всё же избираются они из числа собственников помещений в МКД.Минстрой РФ в письме от 23.06.2017 N 27787-ОГ/04 пояснил, что в состав счётной комиссии могут входить председатель собрания и секретарь, поскольку состав счётной комиссии определяется решением собственниковСогласно ч. 1 ч. 2 ст. 48 ЖК РФ обязательное наличие доверенности у представителя собственника помещения в МКД необходимо для принятия участия в голосовании по вопросам повестки дня ОСС помещений в МКД.Подробнее о выборе председателя ОСС читайте в блоге РосКвартала.
Роберт, добрый день!Количество голосов собственников помещений в МКД, принявших участие в ОСС, говорит о правомочности проведения такого собрания в целом (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).В заочном голосовании принявшими участие в голосовании считаются те собственники помещений в МКД, письменные бюллетени которых или их представителей:- получены до даты окончания приема;- оформлены надлежащим образом и соответствуют требованиям.Голоса этих собственников следует учитывать при подсчете кворума ОСС. Это следует из ч. 2 ст. 47 и ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ.Чтобы определить кворум, можно воспользоваться формулой:Х = (Sпс × 100): Sобщ,где: Sпс – площади помещений собственников, которые признаны участвующими в ОСС;Sобщ – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД.Если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, и по одному или нескольким вопросам собственник проголосовал разными возможными вариантами ответов, то это не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ). Голоса собственника не учитываются при подсчете голосов по данному вопросу (вопросам) повестки дня.
Елена, добрый день!При управлении МКД УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК собственники вправе принять решение об оплате коммунальных услуг непосредственно РСО, но не о заключении прямых договоров с РСО (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Исполнителем КУ в данном случае остается управляющая МКД организация со всеми правами и обязанностями.Также, если собственники помещений в МКД приняли решение об изменении способа управления данным домом или о выборе УО, а до этого решения собственники оплачивали коммунальные услуги напрямую РСО на основании прямых договор с РСО, то собственники вправе принять решение о сохранении ранее действовавшего порядка предоставления и расчетов коммунальных услуг. Это предусматривает ч. 18 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ. В этом случае ранее заключенные договоры между собственниками помещений в МКД и РСО продолжают действовать.
Андрей, добрый день!УО не вправе проводить проверку документов ОСС, которые поступили в УО. Такими полномочиями обладают органы ГЖН (п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ).Также УО не должна вносить изменения, корректировать или как-либо иначе дополнять документы ОСС. Тем более часть из них готовится еще на стадии подготовки собрания. Такие действия могут быть расценены, как подделка официальных документов согласно ст. 327 УК РФ.Поэтому УО следует передать документы в орган ГЖН в том виде, в каком они получили их от собственников. Порядок передачи документов установлен приложением № 2 к приказу Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр. Об ошибках в документах сообщите собственнику, который принес эти документы.Однако если протокол ОСС частично или полностью не содержит обязательного приложения, то имеет смысл указать на это собственникам, чтобы они их донесли в ближайшее время. Если собственники откажутся что-либо переделывать либо доносить, УК обязана передать в ГЖН документы, в том виде, который предоставили собственники.
Елена, добрый день!На мой взгляд, единственным вариантом остановить такие действия является обращение в суд с целью обжаловать решения общего собрания собственников (членов ТСЖ) об избрании нового председателя Правления ТСЖ.В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, обжаловать такое решение ОСС помещений в МКД имеет право любой собственник помещения в МКД.На основании ст. 139-140 ГПК РФ, одновременно с подачей такого искового заявления в суд, истец вправе подать заявление о применении мер по обеспечению иска, в части запрета осуществления действий, связанных с распоряжения денежными средствами на счетах ТСЖ, открытие, закрытие банковских счетов, заключения договоров и т.п., до соответствующего решения суда.Одновременно рекомендую направить информацию о незаконности ОСС помещений в МКД, выбравшего нового председателя, в письменном виде:в орган ГЖН, с целью проведения проверки легитимности такого собрания собственников;в ресурсоснабжающие, подрядные и специализированные организации, с которыми у ТСЖ заключены договоры;в орган МСУ.
Ольга, добрый день!При сверке расчетов РСО должна раздельно указывать начисления, размеры платежей и задолженности исполнителя в части внесения платы за коммунальную услугу соответствующего вида, потребляемую при использовании общего имущества в МКД, и в части внесения платы за соответствующую КУ потребителями на 1-е число месяца, следующего за расчётным периодом.Такой порядок должен быть предусмотрен договором ресурсоснабжения, когда собственники помещений в МКД оплачивают коммунальные услуги напрямую РСО согласно ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ. Это предусматривает подп. «б» п. 27 Правил, обязательных при заключении договоров ресурсоснабжения (утв. ПП РФ от 14.02.2012 No 124).Если собственники оплачивают КУ непосредственно РСО на основании прямых договоров, которые действуют в силу ч. 17, 18 ст. 12 Федерального закона от 29 июня 2015 г. No 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», то РСО должна предоставлять УО показания ИПУ и иную информацию, используемую для определения объёмов потребления коммунального ресурса. Такая обязанность установлена подп. «е» п. 18 Правил.Если ваш договор ресурсоснабжения не содержит подобных условий, то вам следует направить в РСО сообщение о внесении изменений в договор. В случае несогласия РСО с внесением изменений, вы вправе обратиться в суд.Вы также можете обратиться в суд, если указанные условия предусмотрены договором, а РСО их не исполняет или исполняет ненадлежащим образом.
Наталья, добрый день!В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 No 189-ФЗ земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, относится к общему имуществу собственников помещений в МКД, если он сформирован ОМС и в его отношении проведен государственный кадастровый учёт.Согласно п. 15 Правил содержания общего имущества в МКД, благоустройство земельных участков, не входящих в состав ОИ, не входит в состав работ и услуг по содержанию ОИ в МКД. Такие работы осуществляют собственники соответствующих земельных участков.Поэтому, если на земельном участке, входящем в состав ОИ собственников помещений в МКД находится часть дороги общего пользования, её содержание и ремонт осуществляется за счёт средств собственников помещений такого МКД.Однако факт законности проведения работ органом МСУ по формированию земельного участка по МКД с частью межквартального проезда является сомнительной, поскольку в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 No 131-ФЗ осуществление содержания автомобильных дорог местного значения городских поселений, находится в компетенции органов МСУ. При формировании земельного участка под МКД, в состав ОИ не должны включаться земельные участки с расположенными на них межквартальными дорогами.В соответствии с ч. 2 ст. 36, п. 2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, установка ограничителей проезда (шлагбаумы, надолбы и т.п.) на земельном участке, относящемся к ОИ собственников помещений в МКД, определяется решением ОСС помещений в МКД.Федеральное законодательство не требует согласования с органами МСУ установки ограничителей проезда на территории, относящейся к ОИ собственников помещений в МКД.На территориях субъектов РФ и муниципальных образований могут действовать законы и нормативные акты, определяющие порядок согласования и установки таких ограничителей.При этом возможность установки ограничителей проезда на межквартальном проезде может являться недопустимой, поскольку:такой проезд является дорогой общего пользования муниципального образования;нарушает нормы пожарной безопасности, если такой проезд является пожарным, определенном проектной или градостроительной документацией.
