Роберт Шувалов

Договор управления не является публичным, заключается с ограниченным кругом лиц. Вне зависимости от содержания решения ОСС - у УК нет обязательства подписывать договор управления. А вот от подписанного договора управления УК в одностороннем порядке отказаться не может.

Члены счетной комиссии или инициатор имеют право производить подсчет голосов (участвовать при подсчете голосов). Законодательных норм, запрещающих собственнику помещения в данном многоквартирном доме присутствовать при подсчете голосов в качестве наблюдателя нет. 

Действующие законодательные и нормативные правовые акты не запрещают назначать председателя и секретаря общего собрания, а также лиц, производящих подсчет голосов, не из числа собственников помещений в многоквартирном доме, равно как не запрещает председателю и секретарю общего собрания входить в число лиц, производящих подсчет голосов, равно как не запрещает инициатору собрания быть одним из перечисленных лиц. В случае, если вопрос о выборе председателя собрания, секретаря собрания и лиц, осуществляющих подсчет голосов, внесен в повестку дня общего собрания и принято решение об отклонении предложенных кандидатур, то их функции выполняют инициатор и если применимо - организатор (УО, правление ТСЖ, ЖСК, ЖК) собрания. Таким образом, процедурный вопрос об утверждении кандидатур председателя собрания, секретаря собрания и лиц, осуществляющих подсчет голосов, может быть решен и вне повестки дня, например, единоличным решением инициатора собрания или коллективным решением собственников помещений (представителей собственников), присутствующих на очном этапе собрания.

В соответствии с теми обязанностями, которые возложены на УО этим самым приказом, т.е. в течении 5 дней передать копии протокола с приложениями в орган госжилнадзора. УО не наделена полномочиями определять соответствие протокола установленным требованиям.

Сам по себе вопрос перевода жилого в нежилое не относится к компетенции ОСС. Но если в процессе перевода затрагиваются вопросы имущественно-правового характера, то все зависит от конкретной ситуации: если перевод сопряжен с уменьшением размеров общего имущества, то нужно 100% согласие собственников, если предполагается использование части общего имущества (без его исключения из состава общего имущества), то должны быть определены условия такого использования и это 2/3 голосов.Формального запрета на проведение очной части очно-заочного собрания после даты начала собрания нет, но выглядеть это будет несколько странно. Кроме того, подобная очередность проведения собрания должна найти отражение в сообщении о проведении собрания, которое собственники должны получить не позднее чем за десять дней до начала собрания, и может вызвать ряд вопросов у собственников.

Более того, голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ)

В этой части все уже разъяснено и законодательно "поправлено". ТСЖ это один из видов ТСН. Согласно п. 1 ст. 54 ГК РФ (в ред. ФЗ от 23.05.2015 №133-ФЗ) юридическое лицо имеет свое наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму, а в случаях, когда законом предусмотрена возможность создания вида юридического лица, указание только на такой вид.Поэтому вот Вам четыре вопроса повестки дня и варианты решений по ним, чтобы единственной Вашей головной болью было набрать необходимое количество голосов (более половины от общего количества голосов в доме) по 2, 3 и 4 вопросам, причем принятие решение по 4 вопросу для ТСЖ, создаваемого в одном доме, не обязательно, но налоговая может завернуть на этапе регистрации:Вопрос 1. О выборе (изменении) способа управления многоквартирным домом.Решение: Выбрать способ управления многоквартирны домом - управление товариществом собственников жилья.Вопрос 2. О создании товарищества собственников жилья.Решение: Создать товарищество собственников жилья в организационно-правовой форме товарищество собственников недвижимости. Полное наименование создаваемого товарищества собственников жилья: Товарищество собственников жилья "Василек". Сокращенное наименование создаваемого товарищества собственников жилья: ТСЖ "Василек".Вопрос 3. Об утверждении устава товарищества собственников жилья.Решение: Утвердить устав ТСЖ "Василек" в редакции, предложенной для голосования инициатором данного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, с приложением полного текста устава, подписанного председателем и секретарем либо инициатором данного собрания, к протоколу данного собрания.Вопрос 4. О наделении лица, из числа собственников помещений в многоквартирном доме, полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц.Решение: Наделить полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, гражданина Иванова Ивана Ивановича, являющегося собственником помещения № 1 в многоквартирном доме по адресу Невидимая обл., г. Неизвестный, ул. Выдуманная, д. 1.

Доверенность может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении, или нотариально. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами.

Есть решения судов, в которых признано допустимым голосование на ОСС владельцев помещений, подписавших акт приема-передачи квартиры (хотя это и не соответствует буквальному толкованию закона, но какое-то рациональное зерно в этом есть, особенно в условиях, когда право (или даже обязанность) зарегистрировать право собственности на жилое или нежилое помещение не ограничено временными рамками, а жить в доме и, соответственно, принимать решения как жить надо уже сейчас).Также есть решения судов, в которых отсутствие даты заполнения бюллетеня расценивалось как невозможность установить дату его передачи и бюллетень признавался недействительным в целом и не учитывался при подсчете числа голосов принявших участие в собрании и подсчете голосов по вопросам повестки дня. Хотя ежу понятно, что дата заполнения и дата передачи - никак не связаны между собой, а существующими нормативными правовыми актами не предусмотрено фиксирование в каком либо документе даты передачи бюллетеня, за исключением случая заочного голосования с использованием системы, когда администратор собрания обязан в течении одного часа с момента получения бюллетеня внести все сведения из него и его электронный образ в систему.

ЖК РФ не содержит запрета на проведение заочного, без предварительного проведения очного собрания с той же повесткой. Буквальное (руководствуясь нормами русского языка) толкование закона переиначили, в том числе и суды (не все, слава богу). ЖК РФ говорит лишь о том, что если собрание в очной форме не имело кворума, то повторно с той же повесткой оно может быть проведено (а может и не быть проведено, за исключением годового) как в очной, так и в заочной форме. Где здесь разглядели запрет на проведение заочного без предварительного проведения очного с той же повесткой - под микроскопом не вижу.

Еще один вариант, возможно более корректный - считать за 100% голосов по каждому вопросу сумму голосов "За", "Против", "Воздержался" и не включать в эти 100% бюллетени, признанные по данному вопросу недействительными. 100% голосов по каждому вопросу, выраженные в кв.м, в таком варианте будут отличаться, т.е. правомочность собрания определяется по каждому вопросу повестки дня. По всей видимости именно такая идеология заложена в ГИС ЖКХ, что, на мой взгляд, не противоречит закону.

УК не дано право удостоверения доверенностей для участия в ОСС. Такое право есть у работодателя доверителя, у стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на лечении, ну и у нотариуса.

Условия договора управления утверждаются простым большинством голосов от числа принявших участие в общего собрании. В приведенном примере условия договора управления решением общего собрания собственников помещений в МКД утверждены и обязательны к исполнению всеми собственниками помещений в данном многоквартирном доме.Приведенная Вами выдержка из ЖК - "... собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора" - всегда вызывала у меня недоумение и непонимание. Не уверен, что законотворцы сами понимают смысл этой языковой конструкции. Стороной договора является некая группа собственников, обладающая более чем 50% голосов в доме, при этом обязательность исполнения условий договора установлена для всех без исключения собственников в данном доме. 

в законе в той или иной мере четко определены полномочия общего собрания собственников, общего собрания членов ТСЖ, ЖК, ЖСК. На общем собрании членов ТСЖ, ЖК, ЖСК не могут приниматься решения, по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников и наоборот. Если в законе определено, что решение общего собрания членов ТСЖ, ЖК, ЖСК обязательно для исполнения всеми собственниками, в том числе не являющимися членами ТСЖ, ЖК, ЖСК, то у последних нет законных оснований не исполнять эти решения.

Условия договора управления,  утвержденные решением общего собрания в установленном законом порядке, одинаковы и обязательны для исполнения всеми собственниками помещений в МКД, независимо от их организационно-правовой формы и факта подписания экземпляра договора.

При выборе способа управления ТСЖ, товарищество управляет не на основании договора управления, а на основании решения общего собрания собственников помещений о создании ТСЖ и об утверждении его устава. Размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД с жилого (нежилого) помещение определяется на основании ежегодно утверждаемой общим собранием членов ТСЖ сметы доходов и расходов товарищества и площади помещения. Понуждать к заключению договора собственника, не являющегося членом ТСЖ, нет оснований.

Решение по данному вопросу не будет иметь никаких юридических последствий для собственников, голосовавших против или не принимавших участие в собрании. Впрочем как не будет иметь никаких последствий для УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК отсутствие согласия на обработку персональных данных хоть от всех собственников помещений в МКД (если эти данные не передаются третьим лицам).

В органе государственного жилищного надзора, представив копию протокола ОСС с приложениями. Возможно этот шаг уже сделан путем передачи копии протокола в ранее управлявшую домом организацию, которая обязана была передать его в госжилнадзор. Но если ТСЖ создается в условиях конфликта с прежними управленцами, то копия протокола может и не дойти до конечного адресата, ответственности ведь никакой не предусмотрено. Далее нужно направить уведомление в организацию, ранее управлявшую многоквартирным домом, чтобы они назначили дату, время и место передачи технической документации. Зарегистрироваться на сайте reformagkh.ru и в ГИС ЖКХ и обновить информацию по дому. Если у вас не "ленивое" ТСЖ - заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями.

В случае, если назначенные (или избранные) председатель, секретарь, счетная комиссия по тем или иным причинам отказываются выполнять возложенные на них обязанности - неотъемлемое право произвести подсчет голосов, составить и подписать протокол есть у инициатора собрания. Включение в повестку дня собрания, проводимого в форме очно-заочного или заочного голосования, процедурных вопросов о выборе председателя, секретаря, а тем более членов счетной комиссии видится нецелесообразным, поскольку для определения наличия или отсутствия полномочий указанных лиц необходимо чтобы кто-то, предварительно выполнил не мало организационной работы и подсчитал кворум и голоса.

Геннадий, а что собственно в описанной Вами ситуации считаете незаконным? Для вычитания объемов, определенных по ИПУ в нежилом помещении от врезки, сделанной до общедомового УУТЭ, из объемов, определенных по общедомовому УУТЭ, нет оснований, поскольку этот объем не учтен общедомовым УУТЭ. Говоря про изолированные стояки, проходящие в нежилом помещении, Вы по всей видимости имеете ввиду теплоотдачу от них, не учитываемую ИПУ. Но ведь можно рассматривать ситуацию и под другим углом - собственник нежилого помещения за свой счет уменьшает общедомовые теплопотери за счет того, что часть трубопровода системы отопления проходит в отапливаемом помещении.Если помещение не отапливалось, то по всей видимости имеется незаконное уменьшение общего имущества, выразившееся в оформления права собственности на помещение, относящееся к общему имуществу (например, подвал), за исключением случая 100% согласия всех собственников.

Роман, добрый день!Стоянка и придомовая территория со шлагбаумом – разные понятия. Уставом ТСЖ, как и решением ОСЧ ТСЖ, не может определяться порядок пользования ОИ – это полномочия ОСС. Решение по данному вопросу принимается квалифицированным, не менее 2/3 голосов, большинством от общего количества голосов в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).Наниматель – пользователь жилого помещения, такой же, как члены семьи собственника.

Добрый день, Лариса!Пропишите конкретное число – с 01.02.2018, но не ранее даты внесения сведений о МКД в реестр лицензий. В части предоставления КУ и приобретения КР на СОИ – не ранее даты начала поставки КР соответствующего вида, указанной в заключаемых договорах ресурсоснабжения.  

Правление ТСЖ (так правильно оно называется) может принять решение о заключении договора с обслуживающей организацией. Заключать договор будет ТСЖ, в лице председателя правления, либо иного уполномоченного на подписание такого договора лица.

Если собственники были предусмотрительны и приняв решение распространили его действие на период с 10.08.2017 (дата вступления в силу Федерального закона от 29.07.2017 N 258-ФЗ), то за период с 10.08.2017 прийдется сделать перерасчет.

Даже поступившие на расчетный счет УК денежные средства за КУ в размере, равном стоимости КР, подлежащей оплате РСО, не признаются доходом УК для целей исчисления налога в связи с применением УСН, равно как и при ОСН.

Подписать протокол должны все собственники помещений, проголосовавшие за создание ТСЖ (ТСН - это организационно-правовая форма создаваемого ТСЖ). Подписи должны содержаться в реквизите "подпись" протокола (т.е. помимо подписей в решениях). Таковы действующие требования.

Помимо выписок из ЕГРН и ранее выдававшихся свидетельств о праве собственности, есть случаи, когда право собственности возникает в силу закона, а не в силу государственной регистрации и в таких случаях сведения о собственнике и зарегистрированном праве в ЕГРН вполне могут отсутствовать. В таких случаях только собственник или его представитель могут подтвердить существующее в силу закона право, предоставив правоустанавливающие документы.

А также в случае, если этот вопрос не ставился в повестку дня и не был разрешен иным способом.

Доверенность можно еще и по месту работы или в больничке заверить, не только нотариально.

Ну если собственники сами не спрашивают так, как это позволяет делать закон - значит не особо им это и нужно. Пробовали хоть раз доказывать?