Ирэн Парсамян

Исходя из положений п. 5. Правил № 491 в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом, за прорыв трубопровода горячей воды в квартире от стояка до крана (предположительно - первое отключающее устройство) отвечает УО. Из вопроса не понятно на какой стадии сейчас находится спор. Если собственник подал исковое заявление о взыскании стоимости произведенного ремонта, то УО необходимо в первую очередь заявлять о применении срока исковой давности (прошло более 3 лет с момента нарушения прав собственника), а также ходатайствовать о запросе у собственника документов, подтверждающих стоимость ремонта и факт его завершения.

Так как в вопросе не указано иного, он был рассмотрен исходя из того, что ливневые сети расположены на ЗУ, входящем в состав ИО. Если ЗУ не включен в состав ОИ, то обязанность по его содержанию, в том числе расположенной на нем ливневки, лежит на ОМС.

согласно типового договора обязанность по оплате несет Заказчик (собственники), а не уполномоченное на подписание договора лицо (представитель)

Инициатором ОСС МКД могут быть: любой владелец помещения – юридическое или физическое лицо (ч. 2. ст. 45 ЖК РФ); группа собственников, которые обладают не менее чем 10% от общего количества голосов в МКД. Если в новом МКД есть непроданные помещения, то они принадлежат застройщику. В такой ситуации застройщик также может выступить в качестве инициатора ОСС и имеет право голосовать по вынесенным на обсуждение вопросам. Также инициатором может выступить организация, которая временно управляет домом по договору с застройщиком, пока орган МСУ проводит открытый конкурс по выбору УО или собственники не выберут другую компанию(ч. 14 ст. 161 ЖК РФ). Согласно п. 6 раздела IV Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр, инициатор ОСС вправе: выявлять всех собственников помещений в МКД; определять доли каждого в общем имуществе дома; предварительно опрашивать владельцем; определять кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счётной комиссии. УО в период действия договора управления МКД с застройщиком вправе инициировать проведение ОСС. Результаты такого собрания не могут быть признаны недействительными, даже если срок голосования выходит за пределы действия такого договора.

В соответствии с указанными пунктами Правил № 410, собственник может быть наделен полномочиями по подписанию договора и дальнейшему взаимодействию с исполнителем. При этом, такой собственник не несет ответственность за всех остальных собственников, в том числе в случае неоплаты, так как является лишь их доверенным лицом с определенными на ОСС полномочиями, а не правопреемником. Следовательно, противоречия между Правилами № 410 и Типовым договором не усматриваются.

В состав общего имущества собственников входит земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учёта (пп. «е» п. 2 ПП РФ № 491). Общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем доступность помещений и земельного участка, на котором расположен дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения (п. 10 ПП РФ № 491). К работам и услугам по содержанию общего имущества собственников относится в том числе уборка и санитарно-гигиеническая очистка земельного участка, входящего в состав общего имущества (п. 11 ПП РФ № 491). Организации по обслуживанию жилфонда с наступлением весны должны организовать промывку и расчистку канавок для обеспечения оттока воды в местах, где это требуется для нормального отвода талых вод, систематический сгон талой воды к люкам и приемным колодцам ливневой сети, общую очистку дворовых территорий после окончания таяния снега, сбор и удаление мусора, снега и льда (п. 3.6.27 постановления № 170). Организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать профилактическую прочистку сетей канализации в многонаселенных домах, как правило, не реже одного раза в три месяца, а также прочистку ливневой канализации не реже двух раз в год до периода наибольшего выпадения атмосферных осадков в районе (п. 6.2.7 постановления № 170). Таким образом, УО обязаны обеспечивать бесперебойную работу ливневых канализационных сетей, расположенных на ЗУ, входящем в состав ОИ.

Правом заключения договора управления наделено Правление ТСЖ (ч. 4 ст. 148 ЖК РФ). При этом порядок принятия решения о заключении такого договора управления законодательством не урегулирован. Например, уставом ТСЖ может быть предусмотрено, что правом принятия решения о заключении договора управления, об утверждении условий такого договора, о выборе конкретной УО наделяется Общее собрание членов ТСЖ. При отсутствии в уставе ТСЖ норм о порядке заключения и определения условий договора управления с УО решения по указанным вопросам Правление ТСЖ принимает самостоятельно.

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (ст. 274 ГК РФ). Оно передаётся другому лицу по праву обременения. Сервитут нужен, например, чтобы проложить через чужой земельный участок дорогу, коммуникации и пользоваться ими. Сторона, получившая сервитут, не получает участок во владение, а лишь могут пользоваться им, причём с определённой целью, установленной договором или соглашением. Сервитут подлежит обязательной государственной регистрации, без которой он не будет считаться заключённым. Прекращение действия сервитута тоже регистрируется. Сервитут может быть временным и постоянным; личным или публичным. Публичный сервитут призван обеспечивать интересы государства, местного самоуправления или местного населения (ст. 23 ЗК РФ). Публичный сервитут может быть установлен для: прохода или проезда через земельный участок; ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, объектов транспортной инфраструктуры; проведения дренажных работ и других целей. Согласно абз. 2 п. 5 ст. 23 ЗК РФ, обременение земельного участка публичным сервитутом не лишает правообладателя прав владения, пользования и, или распоряжения им. Наличие такого обременения не является основанием для возложения на ОМС обязанности по его обслуживанию и ремонту. Правообладатель вправе требовать от муниципалитета, установившего публичный сервитут, плату за использование проезда, если это «приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка» (ч. 13 ст. 23 ЗК РФ). Таким образом, УО, при наличии оформленного земельного участка в составе общедомового имущества, обремененного публичным сервитутом, вправе требовать плату за пользование землёй с ОМС.

Реестр собственников помещений МКД не должен содержать сведения, предусмотренные подпунктом «а» пункта 20 Требований, установленных Приказом № 44/пр, так как это противоречит части 3.1 статьи 45 ЖК РФ и положениям Приказа № 44/пр, которым утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Реестр собственников помещений дома, прилагаемый к протоколу общего собрания собственников помещений дома, содержит более расширенные сведения, чем реестр собственников помещений в МКД, который должна вести управляющая компания в силу части 3.1 статьи 45 ЖК РФ. Ни Жилищным кодексом РФ, ни Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, ни Приказом № 44/пр не предусмотрена обязанность управляющей организации вести реестр собственников помещений в МКД в соответствии с Приказом № 44/пр. Судебная практика https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/5a321562-2438-4e1d-9a09-c99ba369a8b5/789699ae-fe80-4865-81c6-7a63ceb0ed61/A08-1555-2022_20230116_Postanovlenie_kassacii.pdf?isAddStamp=True Из буквального толкования п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ следует, что УО/ТСЖ обязана предоставить реестр только инициатору ОСС и только в том случае, если он представит доказательства созыва собрания. Реестр может быть предоставлен без ФИО собственников.

В последней строке допущена опечатка: ст. 6.