Ирэн Парсамян

Если земельный участок сформирован, то решение о его пользовании принимается решением ОСС. Данное правило относится и к определению парковочных мест инвалидов. Согласно ст. 15 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» на всех парковках общего пользования, в том числе около объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур (жилых, общественных и производственных зданий, строений и сооружений, включая те, в которых расположены физкультурно-спортивные организации, организации культуры и другие организации), мест отдыха, выделяется не менее 10 процентов мест (но не менее одного места) для бесплатной парковки транспортных средств, управляемых инвалидами I, II групп, и транспортных средств, перевозящих таких инвалидов и (или) детей-инвалидов. ГАИ для выполнения возложенных на нее обязанностей имеет право предписывать или разрешать соответствующим организациям установку и снятие дорожного знака парковки для инвалидов. Если земельный участок не сформирован, то решение шением указанного вопроса занимаются органы местного самоуправления (ст. 209 ГК РФ).

Собственники на общем собрании в доме, выбрав специальный счёт как способ формирования фонда капремонта, определяют размер ежемесячного взноса, кредитную организацию, где счёт будет открыт, и владельца этого счёта (п. 1 ч. 3, ч. 4 ст. 170 ЖК РФ). Владельцем счёта в зависимости от формы управления домом становится ТСЖ/ТСН, ЖК, УО или региональный оператор (ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ). Собственники на ОСС могу принять решение о получении владельцем специального счёта – УО, ТСЖ/ТСН, ЖСК – кредита или займа на проведение капитального ремонта общего имущества дома. УО уже может обратиться в разные кредитные организации и собрать их предложения, чтобы выбрать наиболее подходящий кредитный продукт. Если банк одобрил заявку, то между ним и владельцем спецсчёта оформляется кредитный договор. Важно, чтобы в нём были чётко указаны: роль управляющей организации как лица, действующего от имени сообщества собственников; солидарная ответственность собственников помещений за невыплату кредита, а не владельца спецсчёта. Когда кредитный договор заключён, банк перечисляет заёмщику деньги. Они направляются УО на оплату услуг подрядных организаций, которые проведут в доме капитальный ремонт общего имущества. Перечисление средств в счёт погашения долга и процентов по кредиту со спецсчёта происходит согласно условиям подписанного кредитного договора и в силу ч. 1 ст. 174, п. 2 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ. Деньги списываются на основании протокола ОСС, на котором было принято решение о заключении кредитного договора, и самого этого договора (ч. 5 ст. 177 ЖК РФ).

Стороны могут внести изменения в договор управления только через решение общего собрания собственников помещений в МКД. Без него не получится утвердить корректировки, в том числе изменять тариф, и заключить дополнительное соглашение: именно ОСС наделено полномочиями определять условия ДУ и менять их. Изменения обязательно оформляются в письменном виде: на ОСС выносится проект дополнительного соглашения, где должны быть прописаны все корректировки, которые вносятся в условия действующего ДУ. Допсоглашение считается заключённым, если за него на ОСС проголосовало простое большинство, то есть собственники, обладающие 50% + 1 голос от всех голосов участников собрания. После утверждения общем на собрании документ обязательно размещается в ГИС ЖКХ (ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ). Согласно п. 31 ПП РФ № 491, УО выносит предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование.

Согласно нормам ЖК РФ, Правилам пользования жилыми помещениями, утвержденными Приказом Минстроя России от 14.05.2021 N 292/пр, жители многоквартирных домов несут ответственность за содержание общего имущества: не только финансово, оплачивая его содержание и ремонт, но и соблюдая правила проживания в доме и использования инженерных систем. Исходя норм ЖК РФ, ПП РФ № 354 и Правилам пользования жилыми помещениями, можно сделать вывод о том, что при выходе из строя канализации в МКД и, как следствие, при затоплении помещений в доме виновными в этом могут быть: УО или ТСЖ; жители дома; РСО. Обязанности управляющей организации в отношении системы водоотведения в многоквартирном доме подробно прописаны в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170. Согласно договору управления и жилищному законодательству, УО и ТСЖ несут ответственность за состояние общего имущества собственников в многоквартирном доме. А в его состав, согласно п. 5 ПП РФ № 491, включается в том числе внутридомовая инженерная система водоотведения. Согласно п. 6.2.7 Правил № 170, управляющая домом организация должна проводить профилактическую прочистку сетей канализации не реже одного раза в три месяца. Также проверка системы водоотведения включается в весенние и осенние осмотры общего имущества (п. 2.1.1, 2.1.4 Правил № 170). Результаты таких осмотров фиксируются в журналах, актах и паспортах по учёту технического состояния МКД. В обязанности УО также входит профилактическая наладка системы канализации в доме, планово-предупредительные ремонты и устранение дефектов, утечек и протечек, засоров, закупорок и других неполадок в работе водоотведения в доме (пп. А, В п. 5.8.3 Правил № 170). Помимо содержания и ремонта системы канализации в МКД у управляющей организации есть ещё и функция по разъяснению жителям дома правил пользования системой водоотведения (п. 5.8.7 Правил № 170). В том числе УО обязана рассказать о том, что потребителям следует содержать в чистоте унитазы, раковины и умывальники и сообщать обо всех неисправностях в АДС. Также жители не должны: выливать в канализацию легковоспламеняющиеся жидкости и кислоты; бросать в унитазы песок, строительный мусор, тряпки, кости, стекло, металлические и деревянные предметы; пользоваться санитарными приборами в случае засора в канализационной сети; нарушать правила пользования жилым помещением и общим имуществом многоквартирного дома. Правила пользования имуществом, утвержденные, утвержденными Приказом Минстроя России от 14.05.2021 N 292/пр, а также нормы ЖК РФ, определяют обязанности собственников площадей в МКД по отношению к своему и общедомовому имуществу. Например, они не должны допускать бесхозяйственного обращения с ним, а также нарушать права и законные интересы соседей. Исходя из анализа норм жилищного законодательства, при засоре или авариях в системе водоотведения виновными в этом могут быть собственники, нарушившие правила пользования своим/общим имуществом. Засор канализации в МКД нередко приводит к залитию квартир, и следовательно, встаёт вопрос о компенсации ущерба имуществу и поиску виновных. В такой ситуации важно, насколько правильно и юридически грамотно УО зафиксировала факт аварии и её причины. Если в засоре канализации и заливе квартиры виноваты сами жители, то сотрудники, выезжавшие на вызов, должны подробно и правильно прописать все свои действия и их результаты в акте. Например, если из системы водоотведения были извлечены предметы, вызвавшие засор и затопление. В таком случае необходимо зафиксировать в акте данные факты, а также вести фото/видеосъёмку, желательно в присутствии не только самих сотрудников АДС и собственников, но и третьих лиц: соседей, председателя Совета МКД. Таким образом, для упрощения процесса доказывания, УО необходимо в случаях таких засоров составлять подробные акты по вышеуказанным рекомендациям с целью установления причин засора и виновных лиц. В большинстве случаев судебная практика складывается не в пользу УО ввиду некачественной фиксации факта и причины засора, а также неверно выбранной правовой позиции и тактики ведения дела в судебных инстанциях. В решении № 2-473/2017 от 2 июня 2017 г. по делу № 2-473/2017 указано, что в ходе рассмотрения ответчиком (УО) было заявлено о причине засора системы канализации и залива квартиры истца - нарушение жильцами дома правил пользования канализацией. Был предоставлен пакет документов с указанием причины образования засора - по вине собственников квартир, выбрасывающих в канализацию бытовой мусор. При этом, по мнению суда, ответчиком не было предоставлено доказательств обеспечения проведения профилактической прочистки сетей канализации в установленные сроки не реже 1 раза в три месяца, что и стало причиной вынесения решения против УО. В ходе рассмотрения дела № 2-218/2019 (решение № 2-218/2019 от 25 марта 2019 г.) УО указывает, что в процессе прочистки канализационного засора была установлена причина- извлечены предметы, не подлежащие утилизации через канализационную сеть (половая тряпка и картофельные очистки). Был составлен акт с указанием причин засора. Однако, данные факты суд посчитал недостаточными, указав, что УО не представлено убедительных, бесспорных доказательств в подтверждение своих доводов о том, что залив квартиры истца произошел не по его вине. При этом есть и положительные для УО решения судов. В деле № 2-148/2017 (решении № 2-148/2017 от 27 марта 2017 г.) УО в судебном заседании пояснили, что засор канализации произошел из – за сброса бытовых отходов в канализацию жильцами дома, ее вины в затоплении квартиры собственника нет. УО были грамотно составлены все документы по фиксации причин засора, а также в рамках судебного заседания проведена экспертиза. Комплекс грамотных мер по досудебному и судебному ведению дела привел к признанию УО невиновной в образовании канализационного засора и возникших в связи с этим негативных последствий. При одновременном производстве ремонта в нескольких квартирах, требования о возмещении ущерба могут быть заявлены ко всем собственникам квартир, в которых производится ремонт, а в процессе рассмотрения дела устанавливать виновное лицо.

В первую очередь о факте, времени и месте составления протокола должно быть извещено лицо, в отношении которого возбуждено дело об административном правонарушении. Это связано с тем, что протокол должен быть составлен с участием такого лица, а в его отсутствие - только если он был надлежаще извещен. Кроме того, указанное лицо не только имеет право ознакомиться с протоколом, представить свои объяснения и замечания, но и должно его подписать (ч. 4, 5 ст. 28.2 КоАП РФ, п. 38 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2023)). Способы, которыми вам могут направить извещение, перечислены в ч. 1 ст. 25.15 КоАП РФ. Известить вас могут: заказным письмом с уведомлением о вручении; повесткой с уведомлением о вручении; телефонограммой, телеграммой или по факсу; с использованием иных средств связи и доставки, если они обеспечивают фиксирование извещения или вызова и его вручение адресату. Таким образом, если ГИС ЖКХ позволяет фиксировать факт извещения и вручения его адресату, то указанный способ уведомления будет соответствовать действующим нормам.

Действующее законодательство не содержит отдельных правил содержания собственниками балконов. Однако совместное толкование ряда нижеследующих норм позволяет установить ряд правил и ограничений для собственников в части использования балкона. В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник. Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290). Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170). УО обязана разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170). В соответствии с п. 3.5.8. постановления Госстроя РФ № 170 УО следят за недопущением загромождения балконов предметами домашнего обихода (мебелью, тарой, дровами и другими) и переоборудования балконов и лоджий. Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Вместе с тем предусмотренное частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Наружные стены дома входят в состав общего имущества собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). УО должна следить за тем, чтобы без разрешения на стенах многоквартирных домов не крепились кондиционеры, а также растяжки, вывески, рекламные конструкции (п. 3.5.8 Правил № 170). Вопросы использования общего имущества относятся к компетенции ОСС МКД (ст. 44 ЖК РФ). Следовательно, для определения стандартного места под установку кондиционера на фасаде МКД необходимо провести общее собрание собственников, даже если не у всех собственников есть возможность установки такого оборудования. Дополнительными являются те работы, которые не входят в Минимальный перечень № 290 и не внесены в договор управления. Мытье окон лоджий в Минимальный перечень № 290 не входит. За дополнительную услугу должны проголосовать собственники, обладающие более чем 50% от числа голосов участников ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). На общем собрании собственники должны утвердить включение платы за дополнительную услугу по мытью окон лоджий в плату. При этом такое решение ОСС будет обязательно для исполнения всеми собственниками.

Правила госконтроля за работой региональных фондов капитального ремонта общего имущества в МКД утверждены постановлением Правительства РФ от 28.09.2022 № 1702 (далее – Правила № 1702). Органы ГЖН могут проверять, как регоператоры выполняют требования законодательства на основании Правил № 1702. Согласно п. 16 Правил № 1702, внеплановые контрольно-надзорные мероприятия проводятся по жалобам граждан или органов власти, наличии сведений о причинённом ущербе или вреде, по поручению президента или Правительства РФ, по требованию прокурора. Следовательно, до обращения в суд вы вправе обратиться в региональные органы ГЖН для проведения надзорных мероприятий в отношении регоператора.

В соответствии с п. 3 ст. 204 ГК РФ и его толкованием п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" с момента подачи заявления о выдаче судебного приказа до отмены судебного приказа срок исковой давности не течет. Течение срока исковой давности продолжается после отмены судебного приказа. Если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее 6 месяцев, такой срок удлиняется до 6 месяцев. В судебной практике отмечается, что суду при рассмотрении заявления ответчика о пропуске срока исковой давности надлежит определить трехлетний период, предшествующий дате обращения за судебным приказом, а также период, в течение которого был подан иск после отмены судебного приказа (Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.07.2021 N 18-КГ21-44-К4, 2-291/2020, от 29.06.2021 N 66-КГ21-8-К8). Таким образом, если с учетом прерывания течения срока исковой давности в связи с выдачей судебного приказа прошло более 3 лет с момента возникновения нарушения права, то срок исковой давности будет считаться пропущенным.

На основании ч. 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.