Ирэн Парсамян

Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 30 ЖК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме. Пользование данным имуществом ограничено двумя требованиями. Пользование общедомовым имуществом может происходить только с согласия самих собственников. Решения собственников по вопросам пользования общим имуществом, а также реконструкции МКД должны приниматься на ОСС не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений (п. п. 1–3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Даже согласованное собственниками пользование общим имуществом не должно нарушать права и интересы собственников, нанимателей помещений и публичные интересы. Таким образом, распоряжение общим имуществом без решения общего собрания собственников не допускается. Своими действиями собственник без решения ОСС воспользовался общим имуществом, а именно нанес разметку, чем нарушим вышеуказанный порядок использования ОИ МКД. В требовании обязательно сделайте ссылку на порядок использования ОИ и на нарушение со стороны собственника. Требование необходимо составить в письменной виде и направить заказным письмом с уведомлением либо вручить лично под роспись. Если собственник откажется приводить общее имущество в первоначальное состояние, то УО вправе произвести такие работы самостоятельно с последующим взысканием расходов с провинившегося собственника.

Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок распространяются на организации, независимо от форм собственности и организационно-правовых форм, индивидуальных предпринимателей, эксплуатирующих действующие тепловые энергоустановки (производственные, производственно-отопительные и отопительные котельные, паровые и водяные тепловые сети, системы теплопотребления всех назначений) (письмо Минтопэнерго РФ от 25.03.2003 N 32-01-05/130).

Согласно пункту 1 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в голосовании. Сведения об участнике голосования, указанные в решении, должны обеспечивать возможность идентифицировать указанного участника. В этой связи считаем, что к сведениям, позволяющим идентифицировать лицо, принимающее участие в общем собрании собственников помещений, относится в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью (при наличии). (Письмо Минстроя России от 05.10.2017 N 35851-ЕС/04 “Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме”). Следовательно, неуказание имени и отчества в решении собственника фактически является нарушением требований по составлению такого решения и является основанием для его аннулирования. При этом, следует учитывать что орган ГЖН не может своим решением признавать протокол собрания ничтожным, он не наделён правом самостоятельно определять юридическую судьбу решений ОСС, только через суд. Такая правовая позиция сформулирована в определении ВС РФ от 14.07.2022 № 304-ЭС21-29618. ГЖИ не может самостоятельно признать решение ОСС недействительным, но за ней остаётся право не вносить изменения в реестр лицензий в случае, если она обнаружит признаки ничтожности собрания.

Согласно ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ и ч. 1 ст. 166 ЖК РФ к капитальному ремонту относятся, в том числе, работы по ремонту крыш. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений. Собственники вправе решать, нужна ли замена элементов общего имущества в случае их морального устаревания (п.п. 21, 23 ПП РФ от 13.08.2006 № 491). Срок капитального ремонта может быть перенесен на более ранний срок, чем установлено региональной программой капитального ремонта, в частности, в следующих случаях (Приложение к Методическим рекомендациям N 758/пр): 1)по решению общего собрания собственников помещений. Такое решение может быть принято при условии, что фонд капитального ремонта формируется на специальном счете и на дату принятия указанного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования (ч. 4.1 ст. 170, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ). Кроме того, сроки проведения капитального ремонта могут быть установлены более ранними, чем предусмотренные региональной программой, если решением общего собрания собственников помещений о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете определен размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ (ч. 4.2 ст. 170 ЖК РФ); 2)при установлении необходимости проведения капитального ремонта в более ранние сроки, в том числе в связи с угрозой жизни и здоровью граждан, общему имуществу и имуществу собственников. Основания такой необходимости могут быть установлены нормативными правовыми актами субъекта РФ (например, авария, пожар, чрезвычайная ситуация природного или техногенного характера и т.п.) (п. п. 1, 2 Порядка, утв. Постановлением Правительства МО от 03.04.2019 N 194/10); 3)в связи с проведением капитального ремонта в приоритетном порядке согласно региональному законодательству.

Для надлежащего содержания внутридомового газового оборудования необходимо обеспечить его безопасное использование, а также организовать проверку его состояния системы, включая отдельные элементы (абз. 2 п. 21 ПП РФ от 03.04.2013 № 290). Для этого специализированная организация на основании договора, заключённого с УО, должна выполнять определёный комплекс работ по техническому обслуживанию и ремонту такого оборудования (п. 4 «Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению», утверждённых ПП РФ от 14.05.2013 № 410). УО должна организовать: техническое обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования; аварийно-диспетчерское обеспечение; техническое диагностирование оборудования – определение технического состояния оборудования либо их составных частей, поиск и определение неисправностей указанного оборудования, а также определение возможности его дальнейшего использования, и замена оборудования; контроль за тем, как специализированная организация выполняет необходимые работы (п. 6, 16, 17 Правил); УО должна организовать техническое обслуживание и ремонт систем контроля загазованности помещений (абз. 3 п. 21 ПП РФ от 03.04.2013 № 290).

Мораторий, введенный Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 № 336 "Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля", действует в отношении проведения плановых проверок. Постановлением Правительства РФ от 10.03.2023 № 372 плановые проверки отменены до 2030 года. При этом надзорные органы по-прежнему могут проводить внеплановые проверки бизнеса, в том числе в рамках жилищного и лицензионного контроля. Таким образом, если запрос информации совершен не в ходе плановой проверки, то такие действия могут быть проведены в рамках действующего моратория.

Постановлением Правительства РФ от 29.05.2023 N 859 утверждены типовые формы договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме, договора о техническом обслуживании внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме, договора о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования в жилом доме (домовладении). В Приложении N 2 типового Договора о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования в жилом доме отражены сроки выполнения работ по Договору. Следовательно, при выполнении Договора, специализированная организация обязана проводить работы (в том числе и отключение газоснабжения) в согласованные договором сроки. Нарушение данного условия можно расценивать как нарушение условий Договора, требовать их устранения и применять санкции, установленные Договором.

В ответе в прокуратуру можно указать, что вы, выполняя условия договора ресурсоснабжения, получаете и обрабатываете квитанции в силу п. 5 ч. 1 ст. 6 № 152-ФЗ. На это ей не требуется согласие субъектов ПДн. Также указать, что вы проводите с клиентом работу по досудебному взысканию задолженности, но не принуждаете его к переводу денег, а предлагаете вариант погашения задолженности.

Уборка и выкашивание газонов в теплый период года входят в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания ОИ в МКД, и порядке их оказания и выполнения, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290. Согласно п. 31 ПП РФ № 491, УО выносит предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование. Если жители дома не приняли решение, проголосовав «против» или не набрав кворум, то в таком случае УО обращается в орган местного самоуправления с просьбой утвердить размер платы, необходимый для надлежащего обслуживания общего имущества в этом конкретном многоквартирном доме. Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, у ОМС возникает обязанность установить размер платы. Если муниципалитет отказывается выполнять свои обязанности, то УО следует обжаловать отказ ОМС в установлении тарифа. Дополнительными являются те работы, которые не входят в Минимальный перечень № 290 и не внесены в договор управления. Посадка цветов в Минимальный перечень № 290 не входит. На ОСС собственники утверждают перечень работ и услуг по договору управления, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 ПП РФ № 491). Таким образом, если в договор управления внесена услуга по высадке цветов, утвержденная решением ОСС, то она должна оказывается надлежащим образом и оплачиваться по утвержденному на собрании тарифу. Если же такая услуга не утверждена на ОСС, то вы вправе ее не оказывать.

Согласно п. 8 Правил № 491, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством России, является внешняя граница стены многоквартирного дома. Границей же эксплуатационной ответственности при наличии общедомового прибора учёта соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО, является место соединения ОДПУ с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Правила № 124, обязательные при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, в качестве существенного условия договоров, заключаемых УО с РСО, определяют условие о разграничении обязательств сторон по обеспечению обслуживания инженерных сетей. Граница раздела при распределении указанных обязанностей определяется в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности сетей и актом эксплуатационной ответственности сторон. Акт разграничения имеет большое значение. Таким образом, для определения обязанности РСО по содержанию колодца необходимо изучить условия подписанного акта разграничения балансовой принадлежности сетей. Если же после изучения акта не получится установить сторону, обязанную содержать колодец, то необходимо руководствоваться общими правилами для определения границ эксплуатационной ответственности.