Текущий ремонт общего имущества в МКД проводится на основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников помещений в многоквартирном доме. (п. п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил N 491). В случае привлечения сторонних лиц для осуществления текущего ремонта после окончания проведения работ лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке работ по текущему ремонту, подписывает акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290; Приказ Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр). Таким образом, текщий ремонт проводится только на основании решения ОСС, на котором утверждается перечень работ, условия их выполнения и размер финансирования.
Порядок временного управления определяется постановлением Правительства от 21.12.2018 № 1616. Управление осуществляется на основании решения органа МСУ. В этом случае управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг. Сведения в реестр вносятся. Временное управление прекращается после выбора управляющей организации на конкурсе, собрании. Порядок исключения из реестра определен в приказе Минстроя от 25.12.2015 № 938/пр. См. также решение Арбитражного суда Республики Коми от 11.04.2022 № А29-16236/2021, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2022 №№ 17АП-1177/2022, А60-42532/2021. Информация о таких МКД, подлежит размещению в ГИС ЖКХ.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе (п. 11 ст. 161 ЖК РФ). В связи с тем, что в 2021 управление МКД осуществлялось, отчёт о выполнении договора управления подлежит размещению в системе, даже при условии УО осуществляло управление 1 месяц.
Собственник жилого помещения обязан соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 290 ГК РФ; ч. 4 ст. 30, п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ; пп. "а" п. 2 Правил, утв. Постановлением РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила)). Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем, в частности: безопасность для жизни и здоровья граждан; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (п. 10 Правил). Также суд на основании требований, в частности, других собственников квартир об устранении препятствий для пользования общедомовой собственностью может обязать жильца устранить препятствия к доступу к общему имуществу. Таким образом, по указанным выше обстоятельствам, вы можете обязать собственников в судебном порядке демонтировать подсобные помещения. В случае, если решение будет не исполнено, обратиться с исполнительным документов в ФССП для принудительного исполнения решения.
Согласно п. 5 ст. 72 ЖК РФ, обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.
Как следует из статьи 158 ЖК расходы собственников устанавливаются по доле в общем имуществе МКД. При этом доля определяется пропорционально площади помещения, которое находится в индивидуальной собственности. Таким образом, если площадь помещения определена вместе с террасой, то и расчет оплаты производится по такой площади.
При заключении договора УО следует оценить стоимость работ и услуг, входящих в перечень работ и услуг, который является неотъемлемой частью договора управления. Эту стоимость необходимо внести на первый год действия договора. Для определения цены на следующие годы в договоре нужно зафиксировать схему её индексации и основания для применения установленного индекса. Индексация цены договора может производиться следующими методами: - На уровень инфляции потребительских цен, который устанавливается на предстоящий год при утверждении федерального бюджета. - На индекс потребительских цен, рассчитываемый Госкомстатом РФ за каждый предыдущий год в целом по стране, или в целом по товарам и услугам, или отдельно по группе услуг «жилищно-коммунальные услуги». - На индекс, определяемый согласованным сторонами договора расчётным путём. - На фиксированный индекс роста платы, согласованный сторонами договора в установленном размере. Вариант пункта договора о его цене и методике индексации может быть таким: «Планово-договорная стоимость работ, услуг, включённых в Перечень работ, услуг, на каждый год действия договора определяется: на дату заключения договора – в разделе Приложения № __ к договору, во второй и последующие годы действия договора такая стоимость ежегодно индексируется на (указывается индекс/методика)». Если в перечне работ и услуг оплата отдельных работ по текущему ремонту ОИ МКД предусмотрена с помощью создания резервов средств на текущий ремонт, стоимость таких работ определяется с учётом ежегодной индексации суммы резерва. При этом в договоре управления необходимо указать порядок учёта и расходования таких средств. Рекомендуем ознакомиться со статьёй по ссылке:https://roskvartal.ru/dogovor-upravleniya/9329-kak-pravilno-otrazit-v-dogovore-upravleniya-indeksaciyu-ego-ceny
При таких обстоятельствах, УО необходимо обратиться в суд с требованием признать решение ОСС ничтожным. Собственники помещений, выступая инициаторами ОСС, обязаны оформить протокол собрания согласно требованиям № 44/пр и направить его в управляющую домом организацию. УО же вправе обратиться в суд с требованием признать протокол ОСС недействительным/ничтожным только в том случае, если решение собственников нарушает баланс интересов, ущемляет права компании, например, им устанавливается необоснованно малый размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД (постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 24). Обжаловать протокол исключительно из-за нарушения правил его составления, предусмотренных № 44/пр, управляющая организация не может, если при этом не затрагиваются её права и законные интересы. Следовательно, если протокол ОСС не признан недействительным через суд, УО обязана исполнять принятые на собрании решения. В противном случае у собственников появятся основания обратиться в суд из-за ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договору управления.
Если застройщик не будет появляться в суде и давать свои пояснения, представлять отзывы, то суд будет выносить решение на основе представленных в материалы дела доказательств. Таким образом, после вынесения решения суда, вы получите исполнительный документ, который необходимо будет передать в Федеральную службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства. Исполнение решения суда осуществляется силами Федеральной службы судебных приставов.
При таких обстоятельствах, УО необходимо обратиться в суд с требованием признать решение ОСС ничтожным. Собственники помещений, выступая инициаторами ОСС, обязаны оформить протокол собрания согласно требованиям № 44/пр и направить его в управляющую домом организацию. УО же вправе обратиться в суд с требованием признать протокол ОСС недействительным/ничтожным только в том случае, если решение собственников нарушает баланс интересов, ущемляет права компании, например, им устанавливается необоснованно малый размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД (постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 24). Обжаловать протокол исключительно из-за нарушения правил его составления, предусмотренных № 44/пр, управляющая организация не может, если при этом не затрагиваются её права и законные интересы. Следовательно, если протокол ОСС не признан недействительным через суд, УО обязана исполнять принятые на собрании решения. В противном случае у собственников появятся основания обратиться в суд из-за ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договору управления.
