В соответствии с п. 35 приказа Госстроя РФ от 21.04.2000 № 92, количество полученной тепловой энергии и израсходованных теплоносителей, подлежащее оплате, определяется на границе эксплуатационной ответственности. Потери тепловой энергии и теплоносителей до этой границы дополнительной оплате не подлежат. Аналогичная позиция есть в судебной практике – в п. 8 обзора ВС РФ № 4 (2016): управляющая организация обязана возместить ресурсоснабжающей организации потери тепловой энергии в сетях только в тех случаях, когда указанные сети относятся к общему имуществу многоквартирного дома. По сложившейся судебной практике РСО оплачивает потери до границы эксплуатационной ответственности - от стены МКД до места подключения ОДПУ МКД, управляющая организация – во внутридомовых сетях. Иное может быть предусмотрено договором с РСО.
Решение о передаче ОИ в пользование третьим лицам принимается на ОСС, условия аренды тоже диктует решение ОСС (пп. 3, п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение собственников о том, что они делегируют полномочия УО на заключение договора использования ОИ принимается также на ОСС и отражается протоколе ОСС (п. 3.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Таким образом, у УО право заключения указанного договора возникает с момента принятия решения ОСС.
Решение о передаче ОИ в пользование третьим лицам принимается на ОСС, условия аренды тоже диктует решение ОСС (пп. 3, п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Проголосовать «за» должны не менее 2/3 голосующих. В протоколе ОСС нужно указать, что собственники делегируют полномочия УО на заключение договора аренды: стороны договора, состав ОИ, которое сдаётся, куда средства будут поступать и как они будут расходоваться, на какое денежное вознаграждение может рассчитывать агент (таким агентом может быть и УО). В рассмотренном случае в указанных вопросах четко не определено, что УО вправе заключать договор аренды части земельного участка, являющегося ОИ МКД. Следовательно, в данном случае требования ГЖН правомерны.
На основании решения ОСС в МКД собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в общем случае не ранее чем через год с даты заключения такого договора. Если УО не выполняет условия договора, собственники помещений в МКД на основании решения ОСС вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и принять решение о выборе иной УО без учета указанного ограничения по сроку (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Следовательно, если компания была выбрана месяц назад и управляла МКД без нарушений по новому договору управления, то решение ОСС о выборе компании-конкурента можно обжаловать, а также написать жалобу в ГЖН.
Информация о площадях помещений в МКД содержится в техническом паспорте на МКД, который относится в технической документации на МКД в силу п.п. «а» п. 24 Правил, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 N 491. В соответствии с п.п. «а.» п. 4 Правил, утверждённых ПП РФ от 15.05.2013 N 416 и п. 27 Правил, утверждённых ПП РФ N 491, обязанность по внесению изменений в технический паспорт лежит на УО. Управляющая организация проводит инвентаризацию общего имущества МКД в рамках плановых и внеплановых обследований дома. Если обнаруживаются расхождения между техпаспортом и фактическими параметрами, УО может обратиться в специализированные организации для актуализации технической документации и предоставления данных в уполномоченные органы. Согласно ПП РФ от 13.10.1997 № 1301, учёт жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации: службы, управления, центры, бюро (БТИ).
Представителем собственника по доверенности может быть любое лицо – член семьи, сосед, лицо, не проживающее в данном МКД, работники юридического лица, которое является собственником помещения. УО, ТСЖ, ЖК не могут быть представителем собственника в вопросах, которые касаются интересов этих организаций, например, в вопросе заключения или расторжения договора управления, поскольку такое представительство не отвечает критериям добросовестности (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Доверенность должна быть составлена письменно в свободной форме. В неё необходимо включить (п. 1 ст. 185 ГК РФ): сведения о собственнике (доверителе): ФИО, паспортные данные, адрес места жительства (для нотариально заверенных доверенностей обязательно); сведения о представителе собственника. Для физического лица: ФИО, паспортные данные, данные о месте жительства. Для юридического лица или ИП: полное наименование, ИНН, данные о руководителе организации, место жительства или место нахождения, паспортные данные; дата и место свершения доверенности; подпись доверителя. Если доверенность выдаёт собственник помещения, который является физическим лицом, она может быть заверена (п. 3 ст. 185.1 ГК РФ): нотариально (п. 2 ст. 48 ЖК РФ) организацией, в которой доверитель работает образовательным учреждением, в котором доверитель учится Раньше был и четвёртый вариант – заверить доверенность в управляющей организации. Теперь такая возможность законом не предусмотрена. Заверять доверенность нотариально не обязательно: единственное исключение – несовершеннолетние собственники, чьи интересы представляют не родители (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ). В доверенности должны быть указаны полномочия доверенного лица: представление интересов доверителя на ОСС МКД и голосование по вопросам повестки общего собрания. Доверитель может ограничить круг вопросов для голосования представителя, например, исключить вопросы капитального ремонта и т.д. Доверенность может быть выдана на участие только в одном собрании или на определённый срок. Если в доверенности не указан срок её действия, то она действует в течение года со дня её совершения. Если же в доверенности не указана дата, то она ничтожна и представитель собственника не сможет принять участия в голосовании по вопросам повестки собрания, не предоставив достаточного подтверждения своих полномочий (ст. 186 ГК РФ). Следовательно, указание в доверенности адреса МКД, в котором проводится ОСС, не является обязательным условием. Отсутствие указания адреса не влечет недействительность доверенности. Доверенное лицо может подписать решение и итоговый протокол ОСС если такие полномочия предоставлены доверенностью.
Главной причиной отсутствия массовой установки ИПУ ГВС с термодатчиком является его дороговизна. Другим нюансом установки умных счётчиков горячей воды является то, что появляются дополнительные сложности в расчётах. В первую очередь, проблемы возникнут при расчёте оплаты общедомовых нужд. Как правило, большинство управляющих компаний устанавливают обычные тахометрические общедомовые приборы учёта, которые воду считают горячей, независимо от реальной температуры. Таким образом, между показаниями ОДПУ и индивидуальных приборов учёта неизбежно возникнет разница. Соответственно, эта разница будет оплачиваться жильцами всего дома. Сама сумма оплаты за ОДН рассчитывается как разница между показаниями ОДПУ и показаниями с индивидуальных счётчиков, которые ежемесячно передают пользователи услуг. Если в некоторых квартирах МКД, счётчики не установлены или показания не передаются, то в этом случае, оплата ОДН распределяется между всеми собственниками квартир пропорционально их площади, что не выгодно потребителям. Установка умных счётчиков горячей воды так же увеличит размеры ОДН, хотя оплата услуг горячего водоснабжения для индивидуального пользователя и упадёт. Отказать в установке ИПУ ГВС с термодатчиком нельзя. При этом такой ИПУ должен соответствовать требованиям, установленным в п.п. з) п. 33 Правил № 354. Такой ИПУ одновременно ведет учет ХВС и ГВС в зависимости от температуры воды, выдавая соответствующие показания на экране, которые следует принимать в расчет. Контроль использвания ИПУ происходит в общем порядке, установленном для ИПУ ХВС и ГВС.
Согласно п. 35 Правил № 416 запрос (обращение) может быть направлен посредством почтового отправления, электронного сообщения на адрес электронной почты управляющей организации, товарищества или кооператива, государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, а также с нарочным самим собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме либо через консьержа многоквартирного дома, если услуга консьержа предусмотрена договором управления многоквартирным домом, а также высказан устно, в том числе на приеме. Официальный ответ направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное. Следовательно, если ответ был направлен не по тому каналу связи на который указал собственник, то присутствует нарушение со стороны УО вышеуказанных правил. Но, окончательное решение о правоте той или иной стороны принимает суд. За указанное нарушение предусмотрена ответственность по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ в виде наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей.
В соответствии с п.п. д(1) п. 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности. Таким образом, на лиц, ответственных за содержание общего имущества, возложена обязанность утилизации ртутьсодержащих ламп. Причем сами собственники помещений не вправе выполнять указанные действия (п. 12 Правил № 491). Пунктом 4 Постановления Правительства РФ от 28.12.2020 N 2314 “Об утверждении Правил обращения с отходами производства и потребления в части осветительных устройств, электрических ламп, ненадлежащие сбор, накопление, использование, обезвреживание, транспортирование и размещение которых может повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям и окружающей среде" места накопления отработанных ртутьсодержащих ламп у потребителей ртутьсодержащих ламп, являющихся собственниками, нанимателями, пользователями помещений в многоквартирных домах, определяются указанными лицами или по их поручению лицами, осуществляющими управление МКД, которые организуют такие места накопления в местах, являющихся общим имуществом собственников многоквартирных домов, в соответствии с требованиями к содержанию общего имущества, предусмотренными Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Правилами №491 и уведомляют о таких местах накопления оператора на основании договора об обращении с отходами. Накопление отработанных ртутьсодержащих ламп производится отдельно от других видов отходов. Не допускается совместное накопление поврежденных и неповрежденных ртутьсодержащих ламп. Таким образом, организация мест накопления отработанных ртутьсодержащих ламп является обязанностью УО, требования прокуратуры правомерны.
Коммунальные платежи за нежилые помещения рассчитываются исходя из специальных тарифов и условий договоров, заключенных с ресурсоснабжающими организациями, на основании показаний приборов учета или установленных нормативов потребления коммунальных услуг. Тарифы на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям регулируются региональными властями на основании Методических указаний по регулированию тарифов на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям, утв. Приказом ФСТ России от 15.12.2009 N 411-э/7. Следовательно, положение Правил № 354 в данном случае неприменимы. Необходимо производить перевыставление счетов РСО исходя из площади, находящейся в собственности, а также пользования общей площадью здания. В соответствии с п. 87 постановления Правительства РФ от 22.10.2012 № 1075 двухкомпонентный тариф на горячую воду в системе ГВС устанавливается для РСО, поставляющих горячую воду с использованием системы ГВС, и состоит из: компонента на теплоноситель; компонента на тепловую энергию. Разделом 7 приложения № 2 к ПП РФ № 354 установлен порядок расчёта размера платы за коммунальную услугу ГВС, предоставленную потребителю за расчётный период в жилом или нежилом помещении и на ОДН в случае установления двухкомпонентных тарифов на ГВС. В п. 26 приложения № 2 к ПП № 354 дана формула расчёта тепловой энергии, используемой на подогрев воды и сказано, что количество тепловой энергии, используемой на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по ГВС на общедомовые нужды, рассчитывается по той же формуле. В силу ПП РФ № 354 количество тепловой энергии, использованной на подогрев воды, определяется по установленным в законодательном порядке нормативам расхода тепловой энергии на подогрев воды для целей ГВС независимо от наличия общедомового прибора учёта, которым фиксируется объём тепловой энергии, поступающий в систему водоснабжения МКД. Такой вывод можно найти в п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017), утверждённом Президиумом ВС РФ 27.12.2017.
