Ответ на данный вопрос предусмотрен ст.37 ЖК РФ. ч. 1 указанной статьи гласит, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Да. Пп. в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 29.06.2020) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" предусматривает, что в общее имущество дома включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
В п.п. 4.8.10 и 4.8.13 Правил № 170 указано, что лестница считается неисправной, если: осадка стен и горизонтальной поверхности крылец составляет более чем 0,1 м; нарушение горизонтальности лестничных площадок – 10 мм и более, а ступеней лестниц – 4 мм и более; отклонение перил от вертикали – 6 мм и более. Данные значения необходимо учитывать при осмотре любых лестниц многоквартирного дома, причём использовать не только визуальный способ контроля, но и делать замеры с фиксацией полученных данных в акте осмотра. Если указанные значения превышены, то после осмотра УО следует запланировать ремонт для устранения таких повреждений.
Осмотры лесниц как общедомового имущества в основном регламентируются Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» Наиболее распространёнными видами дефектов лестниц, которые прописаны в нормативно-правовых актах, являются изменение наклона ступеней, образование трещин и сколов углов, износ покрытия и коробление поверхности. Согласно п. 4.8.1 Правила № 170 к неисправностям лестниц также относятся коррозия металлических элементов, прогибы площадок и маршей, неплотное прилегание площадок и маршей к стенам, углубления в ступенях от истирания, ослабление крепления ограждений, поручней и предохранительных сеток, повреждение перил, загнивание древесины у деревянных лестниц. Продолжение в комментарии.
Изменение объекта капитального строительства, куда относятся перестройка, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, считается реконструкцией и проводится в соответствии с требованиями ст. ст. 51 – 55 ГК РФ. При этом уменьшение размера общего имущества дома при реконструкции может происходить только с согласия всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Минстрой РФ сделал вывод, что демонтаж оконного проёма является реконструкцией и ведёт к уменьшению размера общего имущества, и, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме и органа местного самоуправления.
"В 2020 году Минстрой РФ снова прокомментировал вопрос по перепланировке/переустройству квартиры путём объединения лоджии и комнаты. В письме от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04 ведомство расставило уже другие акценты. Письмо Минстроя РФ стало ответом на запрос, в котором авторы указали на то, что собственники хотят демонтировать окна и двери, выходящие на застеклённый балкон с его утеплением. Такие работы могут изменить «тепловой контур» дома и повлиять на класс энергетической эффективности МКД. К тому же, согласно п. п. 3.2 и 3.15 СП 54.13330.2016, балкон и лоджия имеют принципиально разные технические характеристики. Минстрой РФ в ответ на этот вопрос в письме № 6370-ОГ/04 сослался на п. 2 ПП РФ № 491, где указано, что относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции. Продолжение в комментарии.
4. Отсутствие состава правонарушения освобождает УО от административной ответственности. Такой вердикт 15 мая 2018 года вынес Верховный Суд РФ по делу № 303-АД18-4723, отменив постановление Управления Роспотребнадзора. Надзорный орган хотел наказать управляющую организацию за указание недостоверной информации о стоимости ЖКУ. Фиксируя правонарушение, надзорный орган принял во внимание устаревший протокол ОСС в МКД, на что и указал суд. 5. УО может быть освобождена от ответственности из-за малозначительности правонарушения. Малозначительным правонарушение признаётся, если причинённый вред крайне мал, не представляет опасности и имеет разовый, кратковременный характер (ст. 2.9 КоАП РФ). Например, малозначительным может быть признано нарушение, которое УО незамедлительно устранила (решение Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода от 11.09.2015 по делу № 12-334/2015).
3. Крайняя необходимость освобождает от ответственности. Административная ответственность может быть отменена, если управляющая организация докажет крайнюю необходимость, вынудившую её совершить правонарушение. Например, УО предотвратила нанесение вреда или устранила опасность жизни и здоровью граждан, их имуществу, интересам общества и государства (ст. 2.7 КоАП РФ). К такому выводу пришёл Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 01.09.2011 по делу № А12-6074/2011 о досрочном подключении теплоснабжения в МКД. Исполнителю коммунальной услуги пришлось подключить отопление до установления тарифов на КУ. Расчёт платы был произведён по неутверждённым ценам. Суд признал крайнюю необходимость в подобном нарушении и отменил постановление о привлечение исполнителя КУ к ответственности.
Управляющие организации в рамках закона могут избежать административной ответственности или смягчить наказание. 1. Замена штрафа на предупреждение. Предупреждение – это официальное порицание физического или юридического лица в письменной форме (ч. 1 ст. 3.4 КоАП РФ). Заменить штрафные санкции на предупреждение можно, если допустивший нарушение является субъектом малого или среднего бизнеса (ч. 3 ст. 3.4 КоАП РФ), а также если нарушение допущено впервые и не причинило вреда, угрозы жизни и здоровью людей, окружающей среде, культурным объектам, государству, не создало ЧС (ч. 2 ст. 3.4 КоАП РФ). 2. Освобождение от ответственности из-за отсутствия события правонарушения. Подобное решение может вынести суд, если УО устранила нарушение до проведения инициированной третьим лицом проверки. Примером такого исхода судебного процесса служит решение Верховного Суда РФ от 02.04.2018 № 310-АД18-1808. Продолжение в комментарии.
Управляющая организация или ТСЖ имеют право взыскать с органа ГЖН: - уплаченную сумму неправомерно наложенного штрафа, который был оспорен в судебном порядке; -проценты за пользование чужими денежными средствами, если надзорное ведомство не вернуло их сразу после отмены судебного решения о наложении на УО/ТСЖ административного штрафа; -судебные расходы, которые понесли УО/ТСЖ в процессе участия в судебном процессе, где суд не удовлетворил требования надзорного ведомства, – на юридические, транспортные услуги; -расходы на судебную экспертизу, которая была необходима УО/ТСЖ для доказывания своей правоты; госпошлину, уплаченную управляющей организацией в орган ГЖН, например, при подаче заявления на получение лицензии, в которой ей незаконно было отказано.
