Сделаем некоторое отступление и обсудим правовую основу действий счетной комиссии ОСС. Если счетная комиссия не выбрана на предыдущих ОСС как постоянно действующая, с принятым положением и утвержденным составом, то подсчет голосов и остальные действия счетной комиссии, избранной для данного ОСС, можно и нужно признать незаконными. Решение о выборе счетной комиссии принимается после подсчета голосов в бюллетенях проголосовавших, до этого момента счетная комиссия не является выбранной и до составления протокола ОСС не имеет полномочий на ведение подсчета голосов по вопросам голосования. Поэтому любой протокол ОСС МКД составленный на основании подсчета голосов незаконной счетной комиссии может быть признан недействительным. Если счетная комиссия выбрана на постоянной основе, то и работать она должна и имеет право на любом ОСС, невзирая на инициатора. И здесь необходимо подумать - кому, что выгодно.
Относительно законного представителя собственника помещения в МКД правила точно такие же. Полностью пишется фамилия, имя и отчество (при наличии), также и в конце бюллетеня. Приводятся данные доверенности - номер, дата и срок выдачи. К бюллетеню представитель обязан приложить копию доверенности. Доверенность следует внимательно изучить на предмет соответствия ФИО собственника и его представителя, а также на предоставленные полномочия, которые могут быть обозначены не правильно и не в полной мере. При невозможности со 100% уверенностью идентифицировать личность голосующего по представленным в бюллетене данным, счетная комиссия признает такой бюллетень недействительным и не участвующим в подсчете кворума. Что делать далее с этим бюллетенем счетной комиссии или инициатору ОСС обсудим ниже.
Рассмотрим более подробно пункты правил для счётной комиссии о признании бюллетеней недействительными. 1. Сведения о лице, участвующем в голосовании. Независимо от того, кто заполняет бюллетень - собственник помещения или его законный представитель, они должны собственноручно написать полностью фамилию, имя и отчество (при наличии) собственника помещения в данном МКД. Фамилия с инициалами имени и отчества не позволяет достоверно идентифицировать личность голосующего. Если в конце бюллетеня после подписи также указана фамилия с инициалами, то счетная комиссия вправе признать данный бюллетень недействительным по причине невозможности идентификации личности голосовавшего. Это в том случае, если собственник помещения голосовал сам.
А Вы не сомневайтесь, а начинайте действовать и все получится. Как говорил Максим Горький: "Уверенность - самая могучая творческая сила."
Инициатору ОСС не запрещено самому определять правила для счетной комиссии о признании бюллетеней недействительными, т.е. оставаясь в стороне всю ответственность переложить на счетную комиссию, которая тоже ее не несет, т.к. выполняет написанные инициатором правила. Очень удобно. Конечно инициатору не стоит выдумывать слишком витиеватые правила, поскольку и по действующему законодательству у него имеется достаточный простор для творчества. Таким образом, если счетная комиссия не допустила бюллетень для подсчета кворума, т.е. признала голосующего не участвующим в ОСС, она тем самым не признала бюллетень официальным документом. Поэтому бюллетень заполненный собственником или его представителем не сразу становится официальным документом, а только после проверки правильности его оформления. После проверки бюллетеней счетная комиссия таким образом запускает их в официальный документооборот.
Да у вас полная анархия в доме, власть захватили собственники, пора с этим заканчивать. Предлагаю следующий план действий. Сейчас по всей стране проходит полномасштабная проверка законности любых перепланировок в квартирах, проводимая органами жилищного надзора. Вам срочно необходимо написать в вашу ГЖИ заявление о самозахвате собственниками квартир общего имущества и соответственно о незаконной перепланировке жилых помещений. Одновременно пишите в Жилищный комитет и районную администрацию. Перепланировку квартир с увеличением площади за счет общего имущества узаконивала районная МВК, на что она не имела права, поскольку шло уменьшение общего имущества, а это возможно только через реконструкцию, разрешение на которую МВК выдавать не вправе. Пока у вас неисправленные поэтажные планы и Техпаспорт дождитесь проверки, получите на руки ее результаты. Затем инициируйте через собрание инвентаризацию общего имущества, мотивируя расхождением в метражах и уточнением размера и состава этого имущества для правильного начисления платы за его обслуживание. Прихожие, присоединенные к квартирам, но еще не оформленные как их части, будут зафиксированы как общее имущество.
При этом в соответствии с ч. 3, ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Вряд ли у вас получится 100% результат, да и к тому же под реконструкцию данное уменьшение не подпадает. Предлагаю либо снести все перегородки не обозначенные на поэтажных планах, либо сформировать помещения, как было описано выше и сдавать их в аренду собственникам прилегающих квартир. С другой стороны есть опасность превращения помещения "б/н" в помещение "н" (нежилое) с последующим признанием его бесхозяйным и отчуждением государству. Как говорится - инициатива наказуема. А с самозахватом общего имущества нужно бороться стремительно и бескомпромиссно.
Чтобы присоединить часть общего имущества в виде тамбура к квартире необходимо сначала сделать его помещением с замкнутым контуром - стенами, потолком, полом и дверью. Для этого вместо решетки делаем дешевую гипрочную стену с дверью. Установка или демонтаж перегородки не увеличивает и не уменьшает размер общего имущества. Собираем общее собрание для решения вопроса о необходимости проведения инвентаризации общего имущества и заключения договора с ПИБ (БТИ) для проведения данных работ и внесения их результатов в Техпаспорт. При проведении инвентаризации в поэтажные планы заносятся все визуально зафиксированные перегородки, стены, сформированные помещения и т.д. Далее сформированному помещению присваивается буквенно-числовое обозначение. В данном случае это помещение будет обозначено как б/н (без назначения) с цифрой по порядку и возможно будет указано, что это тамбур. Данные по сформированным помещениям должны быть зафиксированы в Росреестре. После этого собираем ОССП МКД с вопросом об уменьшении размера общего имущества путем передачи тамбуров в собственность собственников примыкающих квартир. Далее продолжу.
То, что в вашем доме изменилась площадь половины квартир за счет расширения с помощью тамбуров, включенных в квартиры - это ошибочное мнение как собственников этих квартир, так и руководства вашего ТСЖ. Про чердак я вообще ничего не понял. Поскольку ваш МКД не очень древний (1992 года постройки), то техническая документация на него должна быть достаточно грамотно оформлена. Берем в руки поэтажные планы и смотрим Л/К (лестничные клетки), где как вы говорите должен быть тамбур перед квартирой или перед квартирами. Если в перечне общего имущества в Техпаспорте МКД тамбуры не перечислены, значит их нет и на поэтажном плане обозначена площадь всей Л/К с учетом предквартирных площадок, которые вы называете тамбурами. На поэтажных планах не отображаются перегородки из сетки или решетки, следовательно предполагаемый тамбур не может считаться помещением, чтобы в дальнейшем быть присоединенным к квартире. Далее продолжу.
Если у вас проблемы с земельным участком, то вам нужен техплан, который подготавливают только кадастровые инженеры и Росреестр обязан его принимать. Если в доме есть изменения, то действительно законодатель отдал право их фиксации в техпаспорте БТИ, как государственной структуре, для пополнения казны.
