Согласно ч. 5. ст. 16 №189-ФЗ, территория под многоквартирным домом бесплатно переходит в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учёта. Если участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, необходимо провести ОСС, принять соответствующее решение и направить в адрес органов власти или местного самоуправления заявление о постановке такого участка на кадастровый учёт (ч. ч. 3, 4 ст. 16 № 189-ФЗ, письмо Минэка РФ от 05.10.2017 № Д23и-5777). Собственникам необходимо внести в повестку дня ОСС следующие вопросы: о формировании земельного участка под МКД; о межевании и оформлении земельного участка, который относится к двум многоквартирным домам; о выборе человека, который будет представлять интересы собственников дома в органах государственной власти и местного самоуправления. Проведённые кадастровый учёт и государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным жилым домом удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 № 218-ФЗ).
Согласно ч. 2 ст. 198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора. Законодательно не установлена обязанность направления вышеуказанного уведомления в ОМС.
Согласно ст. 180 ЖК РФ, если фонд формируется на счетах ФКР, то региональный оператор выступает техническим заказчиком работ. Для их проведения он привлекает подрядные организации, в договоре с которыми прописываются в том числе гарантийный срок на работы и обязательства по устранению нарушений (ч. 2 ст. 182 ЖК РФ, п. 1 ст. 721 ГК РФ). Региональный оператор несёт ответственность перед собственниками помещений в МКД за качество капремонта – в течение не менее пяти лет смомента подписания акта приёмки, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ). Гарантия качества, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все результаты работы (ст. 722 ГК РФ). На основании п. 3 ст. 724 ГК РФ, заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками, обнаруженными в течение гарантийного срока. Таким образом, единственным действенным средством воздействия на ФКР будет инициирование искового заявления о некачественно проведенном капитальном ремонте.
Если решение муниципалитета не соответствует признаку обоснованности тарифа, то УО следует обжаловать решение ОМС в суде.
Собственник оплачивает содержание общего имущества соразмерно своей доле в нём (ст. ст. 210, 249 ГК РФ, ч. ч. 12 ст. 39 ЖК РФ). Исходя из п. 11 Правил 491, ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, такие услуги и работы зависят от технического состояния МКД, а управляющая организация несёт ответственность за их выполнение. При этом за УО закреплена безусловная обязанность соблюдать нормы Минимального перечня № 290. Утверждённый жителями размер платы должен быть экономически обоснован, отвечать требованиям разумности и не может устанавливаться произвольно (п. 16 постановления № 22). Сделка, которая противоречит нормам закона, считается ничтожной (п. 74 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Согласно п. 31 ПП РФ № 491, УО выносит предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование. Если жители дома не приняли решение, проголосовав «против» или не набрав кворум, то в таком случае УО обращается в орган местного самоуправления с просьбой утвердить размер платы, необходимый для надлежащего обслуживания общего имущества в этом конкретном многоквартирном доме. Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, у ОМС возникает обязанность установить размер платы.
Вопрос об отмене предыдущего решения ОСС не входит в компетенцию собрания, поэтому спорное решение в этой части является незаконным (ст. ст. 44, 46 ЖК РФ, ч. 3 ст. 181.5 ГК РФ). Вопросы, относящиеся к компетенции ОСС, перечислены в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Толкование части 5 статьи позволяет утверждать, что общее собрание не может принимать решения, прямо не отнесённые ЖК РФ к его компетенции. По смыслу статьи 46 ЖК РФ недействительным решение общего собрания признаёт только суд, ОСС таким правом не наделено. Для наделения полномочиями новое лицо, достаточно принять об этом решение на ОСС 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в МКД
Внимательно изучите проектную документацию застройщика на многоквартирный дом в части установленной в доме системы пожарной сигнализации. В случае, если согласно проектной документации на многоквартирный дом автономные пожарные извещатели представляют систему пожарной сигнализации или ее составную часть, то такое имущество будет являться общим имуществом собственников, ответственность за надлежащее содержание которого несет УО (ч. 1.1, 2.3 ст. 161 ЖК РФ; п. п. 10, 42 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Если же автономные пожарные извещатели согласно проекта МКД не являются противопожарной системой МКД или ее частью, то бремя содержания такого имущества будет лежать на собственнике квартиры в силу ст. 210 ГК РФ. Также проверьте договор управления на предмет разграничения зон ответственности между УО и собственниками помещений за системы пожарной сигнализации и ее составляющих.
Протокол должен быть составлен письменно не позднее 10 дней со дня проведения собрания, так как не позднее этого срока результаты собрания должны быть доведены до сведения собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ). В течении 5 рабочих дней с момента получения документов от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖСК или ЖК должны передать оригиналы документов в орган ГЖН и разместить их в ГИС ЖКХ (ч. 1.1. ст. 46 ЖК РФ).
Жилищное законодательство возлагает на управляющие организации и ТСЖ или подрядные компании ответственность за состояние деревьев и других зелёных насаждений на сформированном участке МКД. Содержание общего имущества МКД в зависимости от его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, природно-климатических условий включает в себя уход за элементами озеленения и благоустройства, которые размещены на земельном участке (пп. «ж» п. 11 Правил № 491). За сохранность деревьев и других зелёных насаждений на придомовой территории и за надлежащий уход за ними отвечают организации по обслуживанию жилфонда или специализированные компании по договору (пп. «в» п. 1.8, п. 3.8.3 Правил № 170). Изложенная в вопросе ситуация носит спорный характер. Если у УО имеются доказательства надлежащего содержания деревьев на участке, являющемся частью ОИ, то мы бы рекомендовали решать данный спор в судебном порядке. Решение о том, являются или нет сложившиеся обстоятельства форс-мажорными, принимает судья исходя из предоставленных доказательств и доводов сторон.
Датой представления документов об изменении площади фактически будет являться дата написанного собственником соответствующего заявления в УО, а начисления за коммунальные услуги и капитальный ремонт исходя из новой площади помещения производятся в следующем месяце после подачи заявления. Согласно пункту 4 данного раздела Положения в соответствии с которым, если вследствие допущенных жилищной организацией ошибок производилось неправильное начисление квартирной платы, то перерасчет производится лишь за последние три месяца. Таким образом, если УО не было допущено ошибок в начислении (п. 4 Положения неприменим), то Вы праве отказать собственнику в перерасчете в связи с переобмером площади помещения за предыдущие периоды, но со следующего месяца после обращения собственника производить начисления исходя из новой площади помещения.
