«Р1» Ассоциация

2. ОСС внутри системы. Если действующий администратор (банкротная УО) фактически недоступен, этот путь на практике затруднён. Но если по какой-то причине администратор ещё может зайти в систему, можно провести ОСС в «Электронном доме», включив в повестку вопрос о смене администратора — и тогда собрание создаст он. Может ли собственник инициировать ОСС без обращения в поддержку? Да, может. Согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание может быть созвано по инициативе любого собственника помещения в МКД. Предварительно обращаться в поддержку платформы не требуется — это нужно уже после проведения бумажного ОСС, чтобы обновить данные об администраторе в системе. Если в системе администратор ещё не выбран (или предыдущий фактически выбыл), а собственник инициирует новое ОСС в системе, то по аналогии с правилами первого ОСС (ч. 2.1 ст. 47.1 ЖК РФ) инициатор автоматически становится администратором этого собрания. Но на практике, если старый администратор числится в системе, платформа может не дать создать новое собрание — тогда остаётся бумажный путь.

Любой собственник инициирует ОСС в традиционной форме — очной, очно-заочной или заочной (опросным путём) без использования системы (ст. 44.1, ст. 47 ЖК РФ). В повестку включаются вопросы: об определении нового администратора ОСС (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ); о порядке приёма им сообщений о проведении ОСС и порядке приёма решений собственников (ч. 2.1 ст. 47.1 ЖК РФ); После проведения собрания и принятия решения инициатор: размещает протокол ОСС в ГИС ЖКХ (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ); передаёт оригинал протокола с приложениями в управляющую организацию (ГБУ «Жилищник») и получает документ, подтверждающий факт и дату передачи; предоставляет копию протокола и копию документа о передаче через службу техподдержки «Электронного дома» (support@ed.mos.ru или через форму обратной связи на платформе). Редакция платформы внесёт информацию о новом администраторе в систему при условии, что протокол размещён в ГИС ЖКХ и есть документ от управляющей организации о принятии оригинала протокола.

Банкротство УО, которая была выбрана администратором электронных ОСС, плюс аннулирование её лицензии — это фактическое прекращение её деятельности по МКД. По смыслу ч. 2.1 ст. 47.1 ЖК РФ вопрос об определении администратора находится в исключительной компетенции общего собрания собственников. При прекращении деятельности УО по управлению конкретным домом её полномочия как администратора прекращаются автоматически — она больше не может выполнять функции администратора, поскольку не управляет данным МКД. Сейчас домом управляет ГБУ «Жилищник» по распоряжению управы — это временная мера, пока собственники на ОСС не выберут новый способ управления или новую УО. Система «Электронный дом» никуда не исчезает — она остаётся привязанной к вашему дому. Проблема в том, что банкротная УО всё ещё числится администратором в системе и не может создавать новые ОСС. Собственникам нужно сменить администратора, и сделать это можно двумя путями. ОСС вне системы (на бумаге) Это самый реалистичный вариант в вашей ситуации, потому что для проведения ОСС внутри «Электронного дома» нужно, чтобы действующий администратор создал собрание в системе, а он этого сделать не может.

Чаще УО заключает договор со специализированной организацией — это снижает риски претензий надзорных органов и упрощает доказывание надлежащего исполнения обязанностей. Лицензия на эти работы как отдельный вид деятельности не требуется, но подрядчик должен соответствовать техническим и квалификационным требованиям, предъявляемым к исполнителям работ по проверке и очистке дымоходов и вентиляционных каналов.

"Ответственность за содержание дымоходов как элемента общего имущества несёт управляющая организация (УК, ТСЖ, кооператив) — на основании ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 Правил содержания общего имущества в МКД, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Да, управляющая организация вправе выполнять работы своими силами, но при соблюдении ряда обязательных условий. Это прямо вытекает из п. 11 Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования (постановление Правительства РФ от 14.05.2013 № 410): содержание дымовых и вентиляционных каналов обеспечивается либо лицами, ответственными за содержание общего имущества (т.е. УО), либо специализированной организацией по договору. При этом выполнение работ силами УО допустимо только если: Есть квалифицированный персонал. Имеется необходимое оборудование. Соблюдаются сроки и методики. По п. 12 Правил № 410 проверки делают не реже 3 раз в год (перед началом, в середине и после окончания отопительного сезона), а также при переустройстве, ремонте и при выявлении отсутствия тяги.

Определение ВС РФ № 309-ЭС26-372 по делу А76-31421/2023 подтверждает этот подход: признание решения собрания недействительным не освобождает собственника от оплаты, но размер платы определяется не путём автоматического применения прежнего тарифа, а исходя из фактических, экономически обоснованных и разумных расходов управляющей организации. При этом ВС особо отметил: автоматическое применение тарифа предыдущего периода недопустимо, если изменились перечень и стоимость услуг. Автоматически взыскать разницу как «прямые убытки» УО не вправе. Нет противоправного поведения жителей, нет их вины, а сам тариф по ничтожному решению никогда не имел юридической силы. Единственный путь — отдельный иск с доказыванием фактических обоснованных расходов. И даже там шансы зависят от того, насколько реально УО понесла расходы выше прежнего тарифа и сможет это подтвердить документально.

Факт и размер убытков. Разница между отменённым и прежним тарифом — это не убытки в смысле ст. 15 ГК РФ, а сумма, которую УО не имела права начислять. Противоправное поведение ответчика. Нет. Решение принято без кворума — процедурный дефект, а не виновное поведение жителей. Причинно-следственную связь. Ущерб возник не из действий жителей, а из применения ничтожного решения, которое УО использовала. Вину. Собственники не виноваты в том, что собрание не набрало кворум. УО сама применяла этот тариф, не проверив его действительность. Ничтожное решение не порождало права на повышенную плату — следовательно, разница между отменённым и прежним тарифом не является «убытком» УО . Это сумма, которая изначально не подлежала взысканию. Если УО хочет взыскать что-то сверх прежнего тарифа, ей подать отдельный иск и доказать: Фактические расходы на содержание дома за спорный период превышали прежний тариф (сметы, договоры с подрядчиками, платёжные поручения, акты выполненных работ). Эти расходы были экономически обоснованы и объективно необходимы для надлежащего содержания общего имущества. Услуги фактически были оказаны — не формально, а по существу.

Перерасчёт по прежнему тарифу — обязанность УО. П. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 прямо разъясняет: при признании недействительным решения общего собрания, которым установлен тариф, плата подлежит перерасчёту исходя из прежних условий договора управления, соответствующих прежнему (не признанному недействительным) решению собрания, либо размеру, установленному органом местного самоуправления. Взыскивать по недействительному тарифу нельзя. Определение СКГД ВС РФ от 11.11.2025 № 5-КГ25-121-К2: Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций, которые взыскали задолженность по тарифам, установленным признанным недействительным решением собрания. ВС указал, что тарифы, установленные недействительным решением, не имели юридической силы в спорный период и не могли служить основанием для взыскания платежей. Суд подчеркнул: бремя доказывания наличия надлежащего основания для применяемых тарифов лежит на управляющей организации (истце), а не на собственнике (ответчике). Для взыскания убытков (ст. 15 ГК РФ) нужно доказать четыре элемента:

Вернуть эту разницу как «прямые убытки» УК, скорее всего, не сможет. Ничтожное решение собрания недействительно с момента принятия — оно никогда не порождало правовых последствий. Перерасчёт, который произвела УО, — это её обязанность по закону, а не жест доброй воли. Взыскать разницу с жителей можно только через отдельный иск с доказыванием фактических обоснованных расходов, превышающих прежний тариф, — и это сложный путь. Согласно п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, решение собрания, принятое при отсутствии необходимого кворума, ничтожно. Ничтожное решение недействительно независимо от признания его таковым судом — то есть с самого момента принятия, а не с даты судебного решения. Это ключевое отличие от оспоримого решения (ч. 7 ст. 181.4 ГК РФ), которое недействительно с момента принятия только после признания судом. Ничтожное — не порождает правовых последствий никогда.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, установка системы видеонаблюдения относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, а именно – к распоряжению общедомовым имуществом. Для утверждения решения о монтаже камер нужно набрать не менее чем ⅔ от всех голосов в доме (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).