Поскольку решение ОСС ничтожно с момента принятия (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ), оно никогда не порождало правовых последствий. Это означает, что плата, начисленная на основании ничтожного решения, начислена без правового основания. Согласно п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 22, при недействительности решения ОСС перерасчёт производится по двухуровневой схеме: Первичный критерий — прежние условия договора управления, соответствующие предыдущему не оспоренному решению ОСС; Дополнительный критерий — муниципальный тариф, — применяется только при отсутствии предыдущего легитимного решения ОСС. Как указал ВС РФ в определении от 18.04.2025 № 304-ЭС25-2390, нормы о муниципальном тарифе «ориентированы на ситуацию, когда собственники не выразили свою волю», а не на преодоление уже выраженной воли.
В Определении СКГД ВС РФ от 11.11.2025 № 5-КГ25-121-К2 Верховный Суд прямо указал: УО не вправе взыскивать задолженность по тарифам недействительного решения и обязана произвести перерасчёт по прежним условиям договора или муниципальному тарифу. В данном случае позиция УО неправомерна по следующим основаниям. Аргумент УО строится на логике: «фактически начисленная плата ниже муниципального тарифа, следовательно переплаты нет». Однако этот аргумент подменяет базу сравнения. Юридически значимое сравнение — не между фактически начисленной платой и муниципальным тарифом, а между фактически начисленной платой и размером платы, подлежащим применению в спорный период.
Пункт 18 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 — при признании недействительным решения ОСС об утверждении размера платы последняя подлежит перерасчёту исходя из порядка определения размера платы в соответствии с прежними условиями договора управления, которые должны соответствовать прежнему, не признанному недействительным решению ОСС, либо (при отсутствии такового) размеру платы, установленному органом местного самоуправления.
Ключевые нормы, определяющие последствия признания недействительным решения ОСС об утверждении размера платы: Пункт 2 ст. 181.5 ГК РФ — решение собрания, принятое при отсутствии кворума, является ничтожным, то есть недействительным с момента принятия, независимо от судебного признания. Пункт 7 ст. 1814 ГК РФ — оспоримое решение, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия (ВС РФ уточнил, что это относится и к случаям, когда суд констатирует ничтожность).
2. ОСС внутри системы. Если действующий администратор (банкротная УО) фактически недоступен, этот путь на практике затруднён. Но если по какой-то причине администратор ещё может зайти в систему, можно провести ОСС в «Электронном доме», включив в повестку вопрос о смене администратора — и тогда собрание создаст он. Может ли собственник инициировать ОСС без обращения в поддержку? Да, может. Согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание может быть созвано по инициативе любого собственника помещения в МКД. Предварительно обращаться в поддержку платформы не требуется — это нужно уже после проведения бумажного ОСС, чтобы обновить данные об администраторе в системе. Если в системе администратор ещё не выбран (или предыдущий фактически выбыл), а собственник инициирует новое ОСС в системе, то по аналогии с правилами первого ОСС (ч. 2.1 ст. 47.1 ЖК РФ) инициатор автоматически становится администратором этого собрания. Но на практике, если старый администратор числится в системе, платформа может не дать создать новое собрание — тогда остаётся бумажный путь.
Любой собственник инициирует ОСС в традиционной форме — очной, очно-заочной или заочной (опросным путём) без использования системы (ст. 44.1, ст. 47 ЖК РФ). В повестку включаются вопросы: об определении нового администратора ОСС (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ); о порядке приёма им сообщений о проведении ОСС и порядке приёма решений собственников (ч. 2.1 ст. 47.1 ЖК РФ); После проведения собрания и принятия решения инициатор: размещает протокол ОСС в ГИС ЖКХ (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ); передаёт оригинал протокола с приложениями в управляющую организацию (ГБУ «Жилищник») и получает документ, подтверждающий факт и дату передачи; предоставляет копию протокола и копию документа о передаче через службу техподдержки «Электронного дома» (support@ed.mos.ru или через форму обратной связи на платформе). Редакция платформы внесёт информацию о новом администраторе в систему при условии, что протокол размещён в ГИС ЖКХ и есть документ от управляющей организации о принятии оригинала протокола.
Банкротство УО, которая была выбрана администратором электронных ОСС, плюс аннулирование её лицензии — это фактическое прекращение её деятельности по МКД. По смыслу ч. 2.1 ст. 47.1 ЖК РФ вопрос об определении администратора находится в исключительной компетенции общего собрания собственников. При прекращении деятельности УО по управлению конкретным домом её полномочия как администратора прекращаются автоматически — она больше не может выполнять функции администратора, поскольку не управляет данным МКД. Сейчас домом управляет ГБУ «Жилищник» по распоряжению управы — это временная мера, пока собственники на ОСС не выберут новый способ управления или новую УО. Система «Электронный дом» никуда не исчезает — она остаётся привязанной к вашему дому. Проблема в том, что банкротная УО всё ещё числится администратором в системе и не может создавать новые ОСС. Собственникам нужно сменить администратора, и сделать это можно двумя путями. ОСС вне системы (на бумаге) Это самый реалистичный вариант в вашей ситуации, потому что для проведения ОСС внутри «Электронного дома» нужно, чтобы действующий администратор создал собрание в системе, а он этого сделать не может.
Чаще УО заключает договор со специализированной организацией — это снижает риски претензий надзорных органов и упрощает доказывание надлежащего исполнения обязанностей. Лицензия на эти работы как отдельный вид деятельности не требуется, но подрядчик должен соответствовать техническим и квалификационным требованиям, предъявляемым к исполнителям работ по проверке и очистке дымоходов и вентиляционных каналов.
"Ответственность за содержание дымоходов как элемента общего имущества несёт управляющая организация (УК, ТСЖ, кооператив) — на основании ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 Правил содержания общего имущества в МКД, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Да, управляющая организация вправе выполнять работы своими силами, но при соблюдении ряда обязательных условий. Это прямо вытекает из п. 11 Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования (постановление Правительства РФ от 14.05.2013 № 410): содержание дымовых и вентиляционных каналов обеспечивается либо лицами, ответственными за содержание общего имущества (т.е. УО), либо специализированной организацией по договору. При этом выполнение работ силами УО допустимо только если: Есть квалифицированный персонал. Имеется необходимое оборудование. Соблюдаются сроки и методики. По п. 12 Правил № 410 проверки делают не реже 3 раз в год (перед началом, в середине и после окончания отопительного сезона), а также при переустройстве, ремонте и при выявлении отсутствия тяги.
Определение ВС РФ № 309-ЭС26-372 по делу А76-31421/2023 подтверждает этот подход: признание решения собрания недействительным не освобождает собственника от оплаты, но размер платы определяется не путём автоматического применения прежнего тарифа, а исходя из фактических, экономически обоснованных и разумных расходов управляющей организации. При этом ВС особо отметил: автоматическое применение тарифа предыдущего периода недопустимо, если изменились перечень и стоимость услуг. Автоматически взыскать разницу как «прямые убытки» УО не вправе. Нет противоправного поведения жителей, нет их вины, а сам тариф по ничтожному решению никогда не имел юридической силы. Единственный путь — отдельный иск с доказыванием фактических обоснованных расходов. И даже там шансы зависят от того, насколько реально УО понесла расходы выше прежнего тарифа и сможет это подтвердить документально.
Содержание ОИ Содержание МКД17 сентября
