"УО не вправе применять изменённый муниципальный тариф до истечения года с даты принятия решения ОСС, даже если собственники изначально проголосовали за применение муниципального тарифа. Часть 7 статьи 156 ЖК РФ устанавливает императивное правило: размер платы за содержание жилого помещения, утверждённый на ОСС, действует не менее одного года. Это правило не делает исключений для случаев, когда тариф «привязан» к муниципальному: сам факт голосования за муниципальный тариф — это волеизъявление собственников об установлении конкретного размера платы на конкретный срок. Последующее изменение муниципального тарифа органом местного самоуправления не влечёт автоматического изменения платы в доме. Пункт 31 Правил № 491 подтверждает, что размер платы устанавливается на срок не менее года с учётом предложений УО, а любое изменение требует надлежащего волеизъявления собственников либо договорного механизма. Сам по себе факт, что собственники на ОСС сказали «применяем муниципальный тариф», не создаёт автоматического механизма его обновления при изменении этого тарифа муниципалитетом.
Без решения общего собрания собственников УО не вправе ни менять тариф, ни перераспределять суммы между отдельными услугами в составе платы за содержание жилого помещения. Часть 7 ст. 156 ЖК РФ прямо устанавливает, что размер платы за содержание жилого помещения в МКД, где не создано ТСЖ/кооператив, определяется на ОСС с учётом предложений УК. Пункт 31 Правил № 491 требует, чтобы размер платы обеспечивал выполнение утверждённого перечня работ и услуг. То есть плата и её структура должны соответствовать тому, что одобрили собственники. Статья 310 ГК РФ запрещает одностороннее изменение условий договора. Поскольку тариф и его структура — существенные условия договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), менять их без согласия второй стороны (собственников) нельзя. Также в п. 17 постановления Пленума ВС от 27.06.2017 № 22 указано, что УО не может в одностороннем порядке изменять порядок определения платы, в том числе увеличивать или перераспределять составляющие тарифа.
По ч. 5 ст. 45 ЖК РФ в уведомлении действительно должны быть сведения об инициаторе. Для физического лица это ФИО, адрес помещения, которое ему принадлежит, и реквизиты документа о праве собственности. То есть адрес самого инициатора (его место жительства) законом не требуется — достаточно указать, какое именно помещение в доме он представляет как собственник. Если в уведомлении есть ФИО и номер квартиры/помещения инициатора — формально требование выполнено
В ч. 1 ст. 174 ЖК РФ прямо установлена возможность использовать средства фонда капремонта на спецсчёте не только на сами ремонтные работы, но и на сопутствующие услуги: обследование общего имущества, разработку проектной документации, теплотехнические расчёты. То, что полной суммы на сам капремонт пока нет, не мешает потратить часть на подготовку — это поможет точнее оценить масштаб и итоговую смету, а возможно, и найти варианты оптимизации. Когда фонд перейдёт к региональному оператору, он будет выступать заказчиком работ. Но региональный оператор не навязывает технологию проведения капремонта. Согласно ч. 3 ст. 189 ЖК РФ, регоператор должен направить собственникам предложение по капремонту в срок не менее чем за шесть месяцев до года, когда в соответствии с региональной программой должен состояться капремонт в МКД. Фонд капремонта представляет собственникам предложения о сроке начала работ, их перечне и стоимости, о порядке и об источниках финансирования. То есть выбор технологии остаётся за вами — просто процедура меняется: вы формируете техническое задание, а оператор организует конкурс и контролирует исполнение.
Демонтаж аварийной конструкции — не лишение услуги, а устранение угрозы аварии и приведение системы в безопасное состояние. Таким образом, довод ТСЖ о том, что все услуги оказываются в полном объёме, с юридической точки зрения обоснован: услуга ГВС предоставляется РСО, содержание ОИ МКД осуществляется ТСЖ.
С точки зрения жилищного и гражданского законодательства, требование о перерасчёте либо о признании недопоставки «услуги полотенцесушителя» не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с Правилами № 354, услуга «полотенцесушитель» в перечне коммунальных услуг отсутствует. Полотенцесушитель, подключённый к стояку ГВС, технически является частью внутридомовой инженерной системы горячего водоснабжения. Тепло, отдаваемое им, возникает за счёт циркуляции горячей воды и не является самостоятельной услугой, подлежащей отдельной оплате. Поскольку горячая вода из крана подаётся, то РСО оказывает коммунальную услугу ГВС в полном объёме. Правовую позицию подтверждают и многочисленные судебные акты: суды последовательно указывают, что обогрев ванной комнаты через полотенцесушитель не образует отдельную коммунальную услугу и не подлежит тарификации или перерасчёту при его отсутствии. В данном случае стояк ГВС и ответвления до первого отключающего устройства — это общее имущество, за состояние которого отвечает ТСЖ. Непроектный полотенцесушитель с заужением диаметра и без компенсатора — это самовольное переустройство, создавшее аварийную ситуацию.
Проект переустройства должна разрабатывать специализированная проектная организация, которая является членом СРО и имеет соответствующий допуск. В проекте должны быть: графические чертежи (в том числе узлы подключения); расчёты (нагрузки, гидравлика — чтобы убедиться, что схема с байпасом не нарушит циркуляцию в стояке); техническое заключение о допустимости и безопасности такого решения для всего дома.
аким образом, собственнику следовало пройти следующую процедуру согласования: разработать проект переустройства; получить техническое заключение от ТСЖ (и при необходимости от РСО); подать документы в уполномоченный орган для официального согласования. Требование собственника безвозмездно установить ему новый полотенцесушитель неправомерно. ТСЖ, как организация, ответственная за безопасную эксплуатацию инженерных систем (ст. 138 ЖК РФ), не обязано за свой счёт реализовывать схему, которую предлагает собственник, особенно если есть технические риски (заужение диаметра, отсутствие компенсаторов — это повышает риск новых аварий и гидроударов). Выдача предписания привести систему в проектное состояние за счёт собственника является законной мерой. Поскольку первоначальная замена была самовольной (без согласования), то ч. 4 ст. 29 ЖК РФ даёт основание потребовать вернуть всё в состояние, предусмотренное проектной документацией МКД.
Если собственник поставил устройство, которое отличается от проектного (другая конфигурация, сечение труб, появились байпасы, которых не было в проекте дома), — это уже не просто замена, а переустройство. Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство — это замена инженерного оборудования, которая требует внесения изменений в технический паспорт помещения. Такие работы возможны только после предварительного согласования. Если полотенцесушитель не имеет отключающих устройств, то он относится к ОИ МКД (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Следовательно, любые существенные изменения в нём затрагивают интересы всех собственников. В таком случае, помимо согласования переустройства с уполномоченным органом (обычно это орган местного самоуправления — жилищная инспекция или специальная комиссия) нужно получить согласование УО (в рассматриваемом случае — ТСЖ). ТСЖ, как эксплуататор ОИ МКД, должно оценить, не нарушит ли новая схема работу всего стояка ГВС, нет ли технических рисков (как в вашей ситуации — заужение диаметра, отсутствие компенсаторов, повышающих риск гидроударов).
Согласно ст. 1 ЖК РФ, граждане свободны реализовывать любые жилищные права в своих интересах. Ограничить такие права можно исключительно в целях защиты конституционного строя, нравственности, обеспечения безопасности государства. Прекращение прямого договора к таким исключениям не относится. Следовательно, собственники помещений на ОСС вправе принять решение о досрочном прекращении действия прямых договоров, и ограничить их в этом праве нельзя. К тому же в типовом прямом договоре предусмотрено, что он может быть изменён или досрочно расторгнут по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законодательством РФ (п. 28 приложения 1(1) ПП РФ № 354).
