«Р1» Ассоциация

Сам по себе факт отмены договора не даёт права на автоматический перерасчёт за прошедший период. Нужно доказать, что в 2024 году услуга оказывалась ненадлежащим образом именно из-за схемы с прямым договором, и есть документальные подтверждения (акты, жалобы, замеры). Просто сослаться на определение ВС недостаточно. Согласно ч. 7.1 ст. 157.2 ЖК РФ расторгнуть прямой договор можно по решению общего собрания собственников — причём требуется согласие всех собственников помещений в доме. Если такого решения не было, требование собственника юридически необоснованно. В ч. 2 ст. 44 ЖК РФ нет пункта о том, что собственники на ОСС могут решить расторгнуть ранее заключённый прямой договор с РСО. Однако перечень компетенций ОСС не является исчерпывающим. В п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ указано, что общее собрание может решать и другие вопросы.

ВС не указал, что прямые договоры в домах с ИТП запрещены вообще. Он подчеркнул: нельзя считать, что РСО напрямую оказывает услугу преобразования — она лишь поставляет компонент. При подготовке ответа нужно: проверить, не было ли в договоре условий, которые фактически закрепляли роль УО как исполнителя услуги (например, оговорки о том, что РСО поставляет ресурс для преобразования в ИТП, а не оказывает услугу напрямую). Если договор составлен так, что формально РСО не брала на себя функции по эксплуатации ИТП, то аргумент собственника будет слабее. зачастую в МКД отдельно оплачивают тепловую энергию (для отопления и для подогрева воды) и холодную воду (для ГВС). Возможно, прямой договор касался только поставки тепла, а услугу по приготовлению ГВС (с использованием этого тепла и холодной воды) по-прежнему оказывала УО. В этом случае требовать расторжения всего договора целиком некорректно. Если в 2024 году УО эксплуатировала ИТП, контролировала качество на выходе, фиксировала параметры — это весомый довод в пользу того, что она и была фактическим исполнителем услуги, а прямой договор с РСО не менял эту модель.

Определение ВС РФ от 05.05.2026 № 305-ЭС25-15025 по делу А41-101297/2023 не даёт автоматического права расторгнуть договор и сделать ретроспективный перерасчёт с 2024 года. В этом определении Верховный Суд действительно указал: в доме с ИТП коммунальную услугу по отоплению (и по ГВС, если вода готовится внутри дома) может предоставлять только тот, кто эксплуатирует само оборудование (ИТП) — то есть управляющая организация (УО), а не РСО напрямую. Смысл в том, что РСО поставляет ресурс (тепловую энергию), но чтобы из него получилась услуга для квартиры (определённая температура), этот ресурс нужно преобразовать в ИТП. А за эксплуатацию общего имущества отвечает УО. Если заключить прямой договор с РСО на такую «преобразованную» услугу, на РСО ляжет бремя содержания оборудования без правового основания.

УО обязаны соответствовать лицензионным требованиям, к которым относятся п.п. 36, 37 ПП РФ № 416: УО отвечает на письма собственников или нанимателей помещений в течение 10 рабочих дней, а на обращения третьих лиц – в течение 30 календарных дней с момента регистрации. По вопросам, которые соответствуют пп. 31, 32, 34 ПП РФ № 416, установлены отдельные, более сжатые, сроки ответа – от немедленного предоставления ответа до 10 рабочих дней. ГИС ЖКХ технически не умеет делить обращения по их сути, поэтому выставляет максимальный срок в 30 календарных дней. В данном случае руководствоваться нужно не интерфейсом ГИС ЖКХ, а нормами Жилищного кодекса и Постановлениями Правительства РФ.

Это понадобится для суда: Вы сможете показать, что ГЖИ проигнорировала доводы о нарушении срока после конкурса или не провела обязательную проверку при конфликте протоколов. Параллельно с работой с ГЖИ подавайте иск об оспаривании решения ОСС. В исковом заявлении укажите, что решение принято с нарушением закона (например, нарушен порядок созыва, нет кворума, протокол оформлен с ошибками). Суд, рассматривая дело, может применить обеспечительные меры — например, запретить ГЖИ вносить изменения в реестр лицензий до вынесения решения по существу. Это существенный аргумент, который часто останавливает передачу дома до финального решения суда.

"Прямой нормы, которая бы автоматически блокировала передачу дома по ОСС до окончания рассмотрения дела в суде, нет. ГЖИ не обязана по своей инициативе приостанавливать внесение изменений в реестр лицензий только потому, что Вы подали иск. Но есть механизм, который можно использовать, чтобы заставить инспекцию действовать по закону. Ключевая норма — часть 1.1 статьи 46 ЖК РФ. В ней установлено, что если в течение трёх месяцев подряд в ГЖИ поступают два и более протокола ОСС по одному дому с аналогичными вопросами повестки, инспекция обязана провести внеплановую проверку, чтобы установить, соблюдено ли законодательство при организации и оформлении собраний. Как только конкурент принесёт протокол в ГЖИ, а Вы параллельно подадите иск об оспаривании, направьте в ГЖИ ходатайство, в котором укажите, что в ГЖИ поступило два протокола по одному вопросу — прошу провести внеплановую проверку в порядке ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ. На время проверки ГЖИ по закону не вправе вносить изменения в реестр лицензий — это и будет Вашей превентивной мерой. Если инспекция всё же примет решение о передаче МКД, запросите письменное обоснование.

Факт отсутствия претензий и жалоб от жильцов в период до инцидента может служить косвенным доказательством надлежащего выполнения обязанностей УО. Судебная практика по аналогичным вопросам: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2024 N 5-КГ24-45-К2: В этом деле суд признал, что УК не виновна в причинении вреда автомобилю истца, так как доказала надлежащее выполнение обязанностей по содержанию придомовой территории. Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 08.07.2024 по делу N 88-13560/2024: Истец заявлял о получении травмы из-за гололеда на территории, обслуживаемой УК. Однако суд признал, что УК выполняла все необходимые меры по уборке территории, и отклонил иск. Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 11.07.2024 по делу N 88-17099/2024: В этом деле суд также признал, что УК не виновна в причинении вреда здоровью истца, так как доказала надлежащее содержание тротуаров и придомовой территории.

"Досудебный порядок урегулирования спора не является обязательным для исков о возмещении вреда, причиненного в результате ненадлежащего содержания придомовой территории УО. В соответствии с п. 5 ст. 132 ГПК РФ, досудебный порядок обязателен только в случаях, предусмотренных федеральным законом или договором. В данном случае, ни Гражданский кодекс РФ, ни Жилищный кодекс РФ не предусматривают обязательного досудебного порядка для таких споров. Для доказательства своей невиновности можно использовать несколько стратегий: УО должна предоставить документы, подтверждающие надлежащее выполнение обязанностей по содержанию и обслуживанию придомовой территории. Это могут быть акты осмотра, журналы учета выполненных работ, договоры с подрядчиками и т.д. Можно в суде использовать показания свидетелей, которые могут подтвердить, что территория была должным образом убрана и обслужена. Возможно проведение независимой экспертизы для оценки состояния придомовой территории на момент происшествия, что поможет установить, были ли соблюдены все необходимые меры по обеспечению безопасности.

Но в последнем случае необходимо зафиксировать на фото и видео, что оно действительно несло угрозу: было гнилым, с повреждёнными корнями или с опасным для людей или имущества наклоном.

"Согласно нормам Правил № 170, самовольная вырубка деревьев и кустарников на придомовой территории МКД действующим законодательством запрещена. Чтобы не нарушить требования НПА, нужно: Провести общее собрание, на котором участники должны принять соответствующее решение. Кворум по п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ – простое большинство: 50% + 1 голос от числа голосов собственников, принявших участие в ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Направить решение ОСС в управляющую организацию или Правление ТСЖ, кооператива на исполнение, если жители провели ОСС сами. Обратиться в орган местного самоуправления для получения соответствующего разрешения. Сделать это должны УО, ТСЖ или уполномоченный общим собранием собственник. Муниципалитет может отказать, дать разрешение на частичное удаление веток или же выдать порубочный билет. Например, в Санкт-Петербурге документ выдаётся в течение 30 рабочих дней со дня приёма заявления. Есть и другая ситуация: когда из-за грозы или по другим причинам ствол ломается и создаёт угрозу жизни или имуществу граждан. Тогда следует обратиться в МЧС или же вырубить дерево самостоятельно.