C 1 января 2018 г. лицензионным требованием в соответствии с п. 6.1. ч. 1 ст. 193 ЖК РФ является соблюдение ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ о размещении информации о деятельности управляющей организации в ГИС ЖКХ. Согласно ч. 10.1 с. 161 ЖК РФ управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе.
Размер платы за жилое помещение и содержание общего имущества утверждается на ОСС с учётом мнения УО (ст. ст. 45-48, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Каждый участник общедолевой собственности оплачивает расходы и издержки по её содержанию соразмерно своей доле в такой собственности (ст. 249 ГК РФ, ч. ч. 1. 2 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Исходя из сути вопроса управляющая организация установила, что не получила от собственников 100 000 рублей, которые потратила на текущий ремонт дома. При этом, при расторжении договора управления УО вправе требовать недополученные средства с собственников только в случае, если за период обслуживания МКД у них осталась неоплаченная задолженность перед компанией. Такая задолженность рассчитывается по нормам ЖК РФ: согласно доле каждого в ОИ МКД и исходя из утверждённого на ОСС размера платы. Часто суды при разборе таких споров о финансовой составляющей работы УО ссылаются на постановление Пленума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10. В документе указано, что если УО несут убытки при содержании МКД, то это их предпринимательские риски. Таким образом, после расторжения ДУ вы вправе взыскать только задолженность жителей, рассчитанную по нормам ЖК РФ.
Правила № 776 распространяются на отношения, возникающие при предоставлении коммунальных услуг, в той части, в которой такие отношения не урегулированы жилищным законодательством Российской Федерации, в том числе Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов". Направление уведомления законодательно не установлено, но вы можете уведомить проживающее лицо в целях получения доступа.
Пунктом 11 Правил № 776 установлено, что абонент или транзитная организация обязаны обеспечить беспрепятственный доступ представителей организации, осуществляющей водоснабжение и (или) водоотведение, или по указанию организации, осуществляющей водоснабжение и (или) водоотведение, представителям иной организации к узлам учета и приборам учета для сверки показаний приборов учета и проверки соблюдения условий эксплуатации приборов учета. Отсутствие установленного порядка уведомления о проведении сверки показаний приборов учета исключает возможность отказа в предоставлении доступа к приборам учета по причине ненаправления соответствующего уведомления. При этом, в целях продуктивного проведения указанных сверок рекомендуется направлять уведомления собственникам в разумные сроки для организации доступа к приборам учета.
Установка, замена, эксплуатация и поверка контрольных (параллельных) приборов учета воды, тепловой энергии в составе горячей воды и сточных вод осуществляются в соответствии с процедурами, предусмотренными для установки, замены, эксплуатации и поверки основных приборов учета, предусмотренными настоящими Правилами. Лицо, установившее контрольный (параллельный) прибор учета, обязано предоставлять другой стороне (абоненту, транзитной организации, организации, осуществляющей водоснабжение и (или) водоотведение) беспрепятственный доступ к контрольным (параллельным) приборам учета воды, тепловой энергии в составе горячей воды и отведенных (принятых) сточных вод с целью контроля за правильностью установки и эксплуатации контрольного (параллельного) прибора учета.
"Согласно п. 13 Правил организации коммерческого учета воды, сточных вод, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 04.09.2013 N 776, в целях контроля объемов поданной (полученной) воды, тепловой энергии в составе горячей воды и отведенных (принятых) сточных вод организация, осуществляющая водоснабжение и (или) водоотведение, либо абонент или транзитная организация вправе использовать контрольные (параллельные) приборы учета холодной воды, горячей воды, тепловой энергии в составе горячей воды и сточных вод при условии уведомления одной из сторон договора другой стороны об использовании таких приборов учета.
Если на радиаторах (батареях) отопления внутри квартир имеются отключающие устройства (запорная арматура), то они не относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Если же таких отключающих устройств нет, то радиаторы (батареи) отопления включаются в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Следовательно, если радиатор принадлежит собственнику помещения, то именно он отвечает за его надлежащее функционирование. Если же радиатор - часть общего имущества МКД, то вы обязаны производить все текущие, неотложные, обязательные работы и услуги по надлежащему содержанию системы отопления МКД, в том числе производство работ по ремонту или замене радиаторов отопления, не оснащенных запорной арматурой, на исправные. Причины холодного радиатора в одной из комнат можно установить только после осмотра специалистами в данной области.
Исходя из правовой позиции, отраженной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009 года N ГКПИ09-725, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 ноября 2009 года N КАС09-547, Постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 6 июня 2016 года N 91-АД16-1, вопрос об отнесении расположенного в конкретной квартире прибора отопления к общему имуществу собственников помещений в жилом доме в каждом конкретном случае решается с учетом индивидуальных особенностей прибора отопления. При этом для определения возможности отнесения обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) к общему имуществу в многоквартирном доме существенным обстоятельством является наличие или отсутствие на таких элементах отключающих устройств. Таким образом, в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир.
Согласно подпункту "д" пункта 2 Правил N 491 в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения квартиры. Согласно пп. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и пп. "б" п. 2 Правил N 491 ответственность за сохранность и надлежащее состояние общего имущества многоквартирного дома несет организация, управляющая этим домом. Границей эксплуатационной ответственности между УО и собственником по отоплению являются вентиля на подводках трубопровода отопления к квартирному радиатору. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке.
Пунктом 10 Правил N 491 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в частности: безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. Из пункта 6 Правил N 491 следует, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного в этих сетях.
