Ирэн Парсамян

УО не вправе в одностороннем порядке изменять периодичность оказания услуг, утвержденную на ОСС. Согласно п. 31 ПП РФ № 491, УО выносит предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование. Бывает, что жители дома не приняли решение, проголосовав «против» или не набрав кворум. В таком случае УО обращается в орган местного самоуправления с просьбой утвердить размер платы, необходимый для надлежащего обслуживания общего имущества в этом конкретном многоквартирном доме. Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, у ОМС возникает обязанность установить размер платы, но на практике часто муниципалитет отказывается выполнять свои обязанности. Управляющая организация оказывается в тупике: по старой цене выполнять обязанности невозможно, а новая не утверждена. В таких случаях как УО следует обжаловать отказ ОМС в установлении тарифа. Несколько примеров из разных регионов , где УО смогли побороть бездействие администрации, отказавшейся от утверждения размера платы за содержание жилья. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.02.2019 № Ф01-146/2019 по делу № А79-14941/2017. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.01.2018 № Ф02-7490/2017 по делу № А33-11693/2017. Постановление ФАС Центрального округа от 26.04.2012 по делу № А08-5791/2011. Суды, решая подобные споры, отмечают, что: бездействие муниципалитета нарушает жилищное законодательство, права и законные интересы УО; в отсутствие утверждённого на ОСС перечня работ и услуг ОМС должен использовать для расчёта размера платы минимальный перечень из ПП РФ № 290.

Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 N 292/пр. Нарушением указанных норм будет превышение допустимого уровня шума: в дневное время - до 40 дБА, а в ночное время - до 30 дБА, а максимально допустимым - 55 дБА в дневное время и 45 дБА в ночное время (СанПиН 1.2.3685-21, утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 N 2). При этом региональными законодательными актами может быть введен полных запрет на проведение ремонтно-строительных работ в выходные и праздничные дни.

Выполнение работ по проверке систем вентиляции может обеспечиваться управляющей организацией своими силами либо с привлечением специализированной организации (пп."а" п.11 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 N 410). На сегодняшний день лицензии на деятельность по проверке и очистке вентиляционных и дымовых каналов не требуется. Данный вид деятельности 17.10.2017 исключен из перечня видов деятельности, подлежащих лицензированию (Постановление Правительства РФ от 06.10.2017 N 1219 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности").

Если в техническом плане МКД содержатся сведения об упомянутой кровле магазина, то она, согласно п. 2 ч. I Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, является общим имуществом МКД, которое в силу ст. 39 ЖК РФ должно содержаться собственниками помещений в МКД. Наличие нескольких нежилых помещений под одной кровлей встроенно-пристроенной части МКД свидетельствует о том, что такая кровля является частью ИО МКД. Отнесение или нет балконных козырьков к составу ОИ МДК зависит от конструктивных особенностей МКД. Поэтому прямая аналогия тут неуместна.

В приложении Госуслуги.Дом в пилотном режиме появилась новая функция: видеонаблюдение. Жители могут подать заявку в управляющую компанию, чтобы подключить его для своего дома. ГИС ЖКХ в сотрудничестве с технологическим партнёром (Ujin) запустила совместный проект видеонаблюдения в многоквартирных домах. Управляющие компании могут подключить жителей домов к услуге видеонаблюдения в личном кабинете партнёра (https://smarthome.oisrf.ru/), и они смогут пользоваться ей в приложении Госуслуги.Дом. Пилотный сервис видеонаблюдения предполагает единый доступ — можно управлять видеонаблюдением всех своих домов из одного личного кабинета. При этом жильцам не потребуется заводить дополнительные учётные записи — они смогут пользоваться услугой прямо в приложении Госуслуги.Дом, которое установлено уже у более чем 1 млн жителей РФ. Подать заявку на подключение услуги жители могут из приложения Госуслуги.Дом. Для заключения договора с Ujin на услуги видеонаблюдения ГИС ЖКХ собственникам необходимо принять об этом решение на ОСС, о чем можно указать в ответе на обращение собственника.

С 1 марта 2023 персональные данные собственника – физического лица без его согласия не включаются в выписки из ЕГРН. Согласно пп. «д» ч. 4 ст. 4 № 266-ФЗ, УО и ТСЖ, которым такие сведения нужны для работы, могут запросить их через нотариуса. Для этого нужно подать заявление, приложив доказательства оснований для получения персональных данных (ч. 5 ст. 3 № 266-ФЗ). Также можно попробовать найти ПДн в старых заявлениях и претензиях жителей домов: во многих есть личная информация их авторов. Также соответствующие поля можно внести в шаблоны заявок на опломбировку ИПУ и другие работы в квартирах. Бюллетень или бланк решения собственника должен содержать сведения о лице, участвующем в голосовании, и решения по каждому вопросу повестки дня – «за», «против», «воздержался»(п. 5.1 ст. 48 ЖК РФ): для физических лиц: ФИО, номер помещения, его площадь, реквизиты правоустанавливающих документов; для юридических лиц: наименование, ИНН, ОГРН, номер помещения, реквизиты правоустанавливающих документов.

Исполнитель может приостановить или временно уменьшить объём поставляемой коммунальной услуги. В соответствии с п. 115 Правил № 354 Исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальных услуг без предварительного уведомления потребителя в случае возникновения или угрозы возникновения аварийной ситуации в централизованных сетях инженерно-технического обеспечения, по которым осуществляются водо-, тепло-, электро- и газоснабжение, а также водоотведение - с момента возникновения или угрозы возникновения такой аварийной ситуации При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).

Согласно п.п. “в” п. 29(2) Правил № 491 размер расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, включается в плату за содержание жилого помещения для каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме и определяется в следующем порядке: -в случае принятия в многоквартирном доме, оснащенном коллективным (общедомовым) прибором учета, на общем собрании собственников помещений решения об определении размера расходов в составе платы за содержание жилого помещения на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, из расчета их среднемесячного объема потребления - исходя из объема коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, определенного по формуле согласно пункту 1 приложения, с последующим проведением перерасчета размера таких расходов в соответствии с пунктом 29(3) настоящих Правил исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета. Принятое собственниками на ОСС решение об утверждении указанного порядка расчета СОИ обязательно к применение все зависимости от смены УО.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления УО по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Также она отвечает за предоставление коммунальных услуг и ведёт иную деятельность по управлению многоквартирным домом. Факт выполнения таких работ оформляется актом приёмки. Такие акты составляются по утверждённой форме в соответствии с п. 9 Минимального перечня № 290. В них должны быть отражены сведения о сроках оказания услуг и объёмах выполненных работ, которые собственники помещений получили от УО согласно договору управления. Форма акта выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлена приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр. В акте указываются: наименование вида работ или услуг; единицы измерения и периодичность их проведения или же количественный показатель за период; стоимость выполненной работы или оказанной услуги за единицу; цена за весь объём за период. При этом, ни одним нормативно-правовым актом не установлена периодичность составления актов выполненных работ.

Каждый протокол имеет ряд обязательных приложений, без которых решения ОСС могут быть оспорены как недействительные (п. 20 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр). Такими приложениями, в том числе, являются решения собственников по вопросам повестки (бюллетени). Документы, которые создаются на бумаге, размещаются в ГИС ЖКХ в виде электронного образа документа (п. 159 Порядка, утверждённого приказом Минкомсвязи РФ и Минстроя РФ от 28.12.2015 № 589/944/пр). В приказе Росреестра от 30.04.2014 № П/203 перечислены требования к электронным образам бумажных документов. Документ должен быть в формате .PDF и обеспечивать визуальную идентичность бумажному оригиналу в масштабе 1:1. Электронный образ документа должен позволять в полном объёме прочитать текст документа и распознать его реквизиты. Электронный образ документа, состоящего из двух и более листов, формируется в виде одного файла. Таким образом, решения к протоколу должны быть размещены в системе в любом случае.