УО не может управлять многоквартирными домами без лицензии. Чтобы получить лицензию, руководитель УО должен сдать квалификационный экзамен и получить квалификационный аттестат. Такое положение обосновано также приказом Минстроя РФ от 05.12.2014 № 789/пр. Таким образом, УО может получить лицензию и осуществлять управление МКД только если руководитель прошел аттестацию в установленном порядке. Наличие в штате компании аттестованного заместителя директора не является соблюдением требования об аттестации руководителя.
Региональный оператор отвечает за сбор мусора с контейнерных площадок для транспортировки. К обязанностям регионального оператора отнесена уборка мест погрузки ТКО (п. 148(12) ПП РФ № 354, п. 2 ПП РФ № 1156). То есть сотрудники выгружают отходы в мусоровоз и собирают то, что рассыпалось при этом. Убирать прилегающую территорию, собирать мусор вдоль проездов, обочин или за пределами места погрузки они не обязаны. Минстрой в письме Письме от 3 апреля 2019 г. № 11696-АО/06 «По вопросам, связанным с системой по обращению с ТКО» указывает, что организация и содержание контейнерной площадки невозможно без наличия на ней контейнера, который является неотъемлемой частью контейнерной площадки. Согласно ПП РФ № 1156, заботиться о надлежащем санитарном и техническом состоянии контейнерной площадки – задача собственника земельного участка, на котором она размещена. Если это придомовая территория МКД, то за порядок отвечает управляющая домом организация или ТСЖ/кооператив. Если земельный участок не оформлен и не поставлен на кадастровый учёт, то за такие места для накопления ТКО отвечает орган местного самоуправления (пп. «б» п. 5 ПП РФ № 1572). Аналогичная позиция изложена в Письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 3 апреля 2019 г. № 11696-АО/06.
Кто обязан мыть контейнеры? Коммунальные услуги3 июля 2023Скорее всего в вашем случае обжалован не протокол собрания, а решения, которое собранием приняты. Признание недействительным протокола ОСС не предусмотрено действующим законодательством, поскольку юридически значимыми являются принятые на собрании решения, а также процедура их принятия (Апелляционное определение Тверского областного суда от 2.10.2012 по делу № 33-3374). Решение общего собрания собственников помещений признаётся ничтожным, то есть недействительным вне зависимости от решения суда, если (ст. 181-5 ГК РФ): - Решение принято по вопросу, который не был включён в повестку дня, за исключением того случая, если в собрании приняли участие без исключения все собственники помещений в МКД. - Решение было принято по вопросу, формулировка которого была размытой и не предполагала возможности ответить конкретно («за», «против», «воздержался»), или если это был вопрос из категории «иные вопросы», которого вообще не должно быть в повестке. - Решение принято при отсутствии необходимого для этого вопроса кворума. Это может произойти, если для принятия решения требовалось, например, две трети голосов, проголосовало «за» меньше двух третей, но больше половины, и в протоколе (по ошибке или умышленно) было зафиксировано, что решение принято. - Решение принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания. То есть это решение, на которое собрание просто не имеет права. - Решение противоречит основам правопорядка или нравственности. Все остальные нарушения делают решения собрания оспоримыми. Согласно ч. 1 ст. 181-4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2). Таким образом, если в ходе почерковедческой экспертизы будет установлено, что произведена подделка подписей, решение ОСС, вынесенное на основании такого протокола, должно быть признано недействительным. Если предметом иска является оспаривание именно протокола, а не решения. Протокол собрания можно оспорить, если есть факты, подтверждающие, что он подложный: постановление следственных органов о подделке протокола; постановление следственных органов о подделке подписи председателя, секретаря, собственников квартир; непредоставление суду подлинника протокола общего собрания. Если вышеуказанных фактов нет, то скорее всего в таком иске будет отказано.
В соответствии с ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятые по результатам голосования с использованием системы (ГИС ЖКХ), по вопросам, поставленным на голосование, автоматически формируются в форме протокола и размещаются в системе в течение одного часа после окончания такого голосования. Размещение документов ОСС в системе – это тоже форма уведомления ГЖИ. На это отводится 5 рабочих дней. Если скан-образы решений и протоколов собрания были размещены в системе до того, как физические документы были отправлены в ГЖН, то датой направления подлинников документов считается дата их размещения в системе. Следовательно, дополнительного составления протокола не требуется.
Ситуация, когда УО может потребоваться помощь ОМС в установлении нового размера платы за содержание, достаточно распространена. Компания управляет домом по утверждённой ранее на ОСС цене. Но проходит время, дом ветшает, возникает необходимость проводить новые работы, стоимость услуг повышается из-за инфляции – назревает реальная потребность повысить размер платы. Согласно п. 31 ПП РФ № 491, УО выносит предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование. Бывает, что жители дома не приняли решение, проголосовав «против» или не набрав кворум. В таком случае УО обращается в орган местного самоуправления с просьбой утвердить размер платы, необходимый для надлежащего обслуживания общего имущества в этом конкретном многоквартирном доме. Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, у ОМС возникает обязанность установить размер платы. Таким образом, ваши действия по обращению в ОМС за утверждением тарифа в рассматриваемой ситуации будут правомерными. Судебная практика на случай отказа ОМС в утверждении тарифа представлена в статье https://roskvartal.ru/zaschita-v-sudah/11700-pochemu-oms-obyazan-utverdit-dlya-uo-razmer-platy-za-soderzhanie-zhilya
Договор о поставке коммунальных ресурсов между заключен УК и РСО. Как было ранее разъяснено перед РСО гражданин-банкрот обязательств не несет ввиду отсутствия договорных отношений (до заключения прямого договора с РСО). Таким образом, обстоятельства, сложившиеся у потребителя (в данном случае - банкротство), не являются основанием для изменения обязательств сторон (в том числе в части уменьшения суммы платежей) по договору поставки коммунальных ресурсов, заключенному между УК и РСО. В данном случае, теоретически можно обратиться в суд с иском к РСО по причине отказа уменьшения суммы долга, но вероятность вынесения положительного судебного решения мала по вышеуказанным обстоятельствам.
Реестр собственников помещений МКД не должен содержать сведения, предусмотренные подпунктом «а» пункта 20 Требований, установленных Приказом № 44/пр, так как это противоречит части 3.1 статьи 45 ЖК РФ и положениям Приказа № 44/пр, которым утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Реестр собственников помещений дома, прилагаемый к протоколу общего собрания собственников помещений дома, содержит более расширенные сведения, чем реестр собственников помещений в МКД, который должна вести управляющая компания в силу части 3.1 статьи 45 ЖК РФ. Ни Жилищным кодексом РФ, ни Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, ни Приказом № 44/пр не предусмотрена обязанность управляющей организации вести реестр собственников помещений в МКД в соответствии с Приказом № 44/пр. Судебная практика https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/5a321562-2438-4e1d-9a09-c99ba369a8b5/789699ae-fe80-4865-81c6-7a63ceb0ed61/A08-1555-2022_20230116_Postanovlenie_kassacii.pdf?isAddStamp=True Из буквального толкования п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ следует, что УО/ТСЖ обязана предоставить реестр только инициатору ОСС и только в том случае, если он представит доказательства созыва собрания.
Основным документом, подтверждающим право собственности на квартиру является выписка из Реестра ЕГРН. В случае если у объекта изменились характеристики (например, площадь квартиры в результате ее перепланировки, разделе, объединении), то будут внесены изменения в регистрационные записи ЕГРН в отношении объекта. После внесения изменений в регистрационные записи ЕГРН обновленные сведения будут отражены в выписка из Реестра ЕГРН. После внесения изменений в характеристики объекта недвижимости собственник самостоятельно обращается с пакетом документов в Росреестр с заявлением о внесении сведений в ЕГРН. Выписку из ЕГРН с актуальными сведениями можно получить следующими способами: через сайт Росреестра; через сайт Федеральной кадастровой палаты; через портал «Госуслуги»; в многофункциональном центре (МФЦ) «Мои документы». В связи с принятием Закона N 266-ФЗ изменился порядок предоставления персональных данных физических лиц (о ФИО и дате рождения). Если собственник не дал согласие на распространение указанных персональных данных, то в выписке ЕГРН будет указано - "физическое лицо".
По вопросу отражения в ГИС ЖКХ информации: если для помещения размещён кадастровый номер, вносить изменения не нужно. Информация будет обновлена автоматически при внесении Росреестром сведений об изменении площади.
Кадастровый номер идентифицирует объект недвижимости (квартиру). Он присваивается Росреестром при внесении сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости и в дальнейшем не изменяется. Согласно ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации. В случае если у объекта изменились характеристики (например, площадь квартиры в результате ее перепланировки), то будут внесены изменения в регистрационные записи ЕГРН в отношении объекта. В этом случае меняется только та характеристика объекта, которая изменилась, а уникальный кадастровый номер объекта недвижимости остается без изменений. После изменения площади помещения собственник самостоятельно обращается с пакетом документов в Росреестр с заявлением о внесении сведений в ЕГРН.
