Средства из фонда капитального ремонта используются исключительно в определенных в ст. 166 ЖК РФ целях: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома. Субъекты РФ соответствующими НПА могут дополнить этот список другими видами работ, в том числе услугами и работами: 1) по утеплению фасада; 2) переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу; 3) устройству выходов на кровлю; 4) установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа). Кроме того, согласно ст. 174 ЖК РФ эти средства можно использовать: 1) на разработку проектной документации для проведения капитального ремонта (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности); 2) оплату услуг по строительному контролю; 3) погашение кредитов и займов (а также процентов по ним), полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту; 4) оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам и займам. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного НПА субъекта РФ, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных ч. 1 ст. 166 ЖК, и работ, предусмотренных нормативным правовым актом субъекта РФ, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами (ст. 174 ЖК РФ). Кроме того, в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ). Взносы на капитальный ремонт носят целевой характер и должны быть использованы только на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Оплачивать за счет фонда капитального ремонта расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом многоквартирных домов, использовать эти средства на оплату задолженности за потребленные коммунальные ресурсы или на финансирование деятельности управляющей организации, ТСЖ, жилищного кооператива категорически запрещено.
В соответствии с пп. "б" п. 59 Правил N 354 плата за электроэнергию, предоставленную потребителю в жилом или нежилом помещении за расчетный период, определяется исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса потребителем, определенного по показаниям индивидуального или общего (квартирного) прибора учета за период не менее 6 месяцев, а если период работы прибора учета составил меньше 6 месяцев, - то за фактический период работы прибора учета, но не менее 3 месяцев: в случае непредставления потребителем показаний индивидуального, общего (квартирного), комнатного прибора учета за расчетный период в сроки, установленные настоящими Правилами, или договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, или решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, - начиная с расчетного периода, за который потребителем не представлены показания прибора учета до расчетного периода (включительно), за который потребитель представил исполнителю показания прибора учета, но не более 3 расчетных периодов подряд (за исключением коммунальной услуги по электроснабжению в предусмотренных пунктом 80(1) настоящих Правил случаях). По истечении предельного количества расчетных периодов, указанных в п. 59 Правил N 354, плата за электроэнергию рассчитывается исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (п. 60 Правил N 354).
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 491), пунктом 10 которых предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в частности: безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. Из пункта 6 Правил N 491 следует, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного в этих сетях. Согласно подпункту "д" пункта 2 Правил N 491 в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения квартиры. Согласно пп. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и пп. "б" п. 2 Правил N 491 ответственность за сохранность и надлежащее состояние общего имущества многоквартирного дома несет организация, управляющая этим домом. Исходя из вопроса, границей эксплуатационной ответственности между УО и собственником по отоплению является – отсекающая арматура (первый вентиль от стояковых трубопроводов, расположенных в квартире), при отсутствии вентилей – по первым сварным соединениям на стояках. Радиатор в квартире не оснащен запорной арматурой. Исходя из правовой позиции, отраженной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009 года N ГКПИ09-725, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 ноября 2009 года N КАС09-547, Постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 6 июня 2016 года N 91-АД16-1, вопрос об отнесении расположенного в конкретной квартире прибора отопления к общему имуществу собственников помещений в жилом доме в каждом конкретном случае решается с учетом индивидуальных особенностей прибора отопления. При этом для определения возможности отнесения обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) к общему имуществу в многоквартирном доме существенным обстоятельством является наличие или отсутствие на таких элементах отключающих устройств. Таким образом, в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир. Следовательно, если на радиаторах (батареях) отопления внутри квартир имеются отключающие устройства (запорная арматура), то они не относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Если же таких отключающих устройств нет, то радиаторы (батареи) отопления включаются в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Согласно пункту 11 Правил N 491 содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ. Из системного толкования указанных выше положений закона следует, что УО, осуществляющее управление жилым домом, обязана производить все текущие, неотложные, обязательные работы и услуги по надлежащему содержанию системы отопления многоквартирного дома, в том числе составление соответствующих актов обследования и производство работ по замене аварийных радиаторов отопления, не оснащенных запорной арматурой, на исправные.
Собственники помещений в МКД вправе совместно принимать решения относительно содержания, управления и использования общего имущества в доме: о текущем ремонте общего имущества МКД (ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ); об определении перечня и объёма работ и услуг по содержанию общего имущества дома, о том, на каких условиях будут выполняться работы и оказываться услуги и как они будут финансироваться (ч.ч. 1 и 3 ст 162 ЖК РФ); о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе о введении ограничений пользования (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ); о благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД и который относится к общему имуществу (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ); о реконструкции МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ); о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений (п. 1 ч. 2 ст 44 ЖК РФ); о пользовании общим имуществом иными лицами – например, чтобы установить рекламные конструкции, баннеры и т. п. (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ); об условиях аренды общего имущества (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ); об определении лиц, которые от имени собственников помещений в доме уполномочены заключать договоры на пользование общим имуществом (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Следовательно, вопрос о пользовании общим имуществом МКД иными лицами относится к компетенции ОСС. Подписать договор в более позднюю дату, чем ту, что указана в самом договоре, можно, запрета нет. Но момент заключения договора определен законом и изменить его соглашением сторон нельзя. Поэтому в случае подписания договора задним числом есть нюансы с определением даты вступления договора в силу. Если вы хотите, чтобы положения договора распространялись на отношения, возникшие до его заключения, то можно сделать в договоре ретроактивную оговорку. Это допустимо, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений (п. 2 ст. 425 ГК РФ). При этом, обязанности по исполнению договора возникают с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). А это значит, например, что нельзя взыскать договорную неустойку за нарушения, совершенные в период, предшествующий заключению договора, даже если он предусматривает условие об обратной силе. Эта позиция сформирована в отношении договора аренды (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Но, полагаем, ее можно применить и к другим видам договоров, поскольку в обоснование суд ссылается на общие нормы Гражданского кодекса РФ. Следовательно, законодательство не запрещает заключать договоры с оговоркой, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, Таким образом, возможно на ОСС принять решение о заключении договора с условием обратной силы. Дата заключения договора должна быть установлена после принятия решения ОСС о его заключении.
УО обязана организовать общее собрание, если с такой просьбой к ней обратится группа собственников, которые обладают не менее 10 % голосов от общего количества голосов в доме. На организацию собрания в таком случае отводится 45 дней (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). Собственники помещений в МКД вправе совместно принимать решения относительно содержания, управления и использования общего имущества в доме: о текущем ремонте общего имущества МКД (ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ); об определении перечня и объёма работ и услуг по содержанию общего имущества дома, о том, на каких условиях будут выполняться работы и оказываться услуги и как они будут финансироваться (ч.ч. 1 и 3 ст 162 ЖК РФ); о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе о введении ограничений пользования (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ); о благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД и который относится к общему имуществу (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ); о реконструкции МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ); о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений (п. 1 ч. 2 ст 44 ЖК РФ); о пользовании общим имуществом иными лицами – например, чтобы установить рекламные конструкции, баннеры и т. п. (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ); об условиях аренды общего имущества (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ); об определении лиц, которые от имени собственников помещений в доме уполномочены заключать договоры на пользование общим имуществом (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания в нём. УО должна стараться содержать общее имущество в доме в надлежащем состоянии, качественно предоставлять коммунальные услуги. Компания, которая управляет многоквартирным домом, несёт ответственность перед собственниками за оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества дома (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ). По договору управления УО по заданию собственников в согласованные сроки и за плату оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества и предоставляет коммунальные услуги (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений. В МКД должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354). Следовательно, к компетенции общего собрания собственников помещений относится решение вопроса об определении перечня услуг и работ по управлению МКД для содержания общего имущества дома. Управляющая компания оказывает такие услуги и работы в счёт платы за жилое помещение. Видеонаблюдение – услуга, направленная на надлежащее содержание общедомового имущества. Его цель – обеспечить безопасность и сохранить имущество собственников помещений дома. Это не индивидуальная услуга, а услуга, одинаково полезная всем жителям дома. Таким образом, собственники жилья могут принять решение об установке системы видеонаблюдения, включить ее в состав общего имущества МКД. При этом, ограничивать доступ УО к установленной системе собственники не вправе, так как УО несет ответственность за содержание общего имущества МКД,
Согласно Письму Минстроя России от 04.10.2019 N 37248-ЮТ/06 "О благоустройстве дворовых территорий в рамках федерального проекта "Формирование комфортной городской среды" софинансирование работ по благоустройству дворовых территорий из средств федерального бюджета возможно при условии, если осуществлен государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, с прилегающей дворовой территорией, при наличии решения собственников помещений в многоквартирном доме, дворовая территория которого благоустраивается, о принятии созданного в результате благоустройства имущества в состав общего имущества многоквартирного дома. Земельный участок и имущество, созданное в результате благоустройства дворовой территории, передаются в состав общего имущества многоквартирного дома. При этом, рекомендуем изучить условия участия в программе в вашем регионе. Возможно, там предусмотрены иные критерии для участия в программе благоустройства дворовых территорий. Общее собрание собственников помещений в МКД – орган управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). К его компетенции относятся вопросы, предусмотренные ч. 2 ст. 44 ЖК РФ: о реконструкции МКД, строительстве хозяйственных построек, капитальном ремонте; о пределах использования земельного участка; об использовании общего имущества дома третьими лицами; о выборе способа управления. Решения ОСС по вопросам, которые выносятся на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов. Есть ряд вопросов, для решения которых необходимо получить не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Решение ОСС по вопросам, которые относятся к его компетенции, обязательно для всех собственников помещений в таком доме, даже для тех, кто не участвовал в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Следовательно, имеется возможность в судебном порядке взыскать с собственника долю в оплате за участие в программе, при условии, что вы попадете в такую программу.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ лифты, лифтовые и иные шахты, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в данном доме, входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. В силу положений ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги. Из приведенных норм Жилищного кодекса РФ усматривается, что обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения собственников жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. В вашем случае, если в указанный период после проведения капитального ремонта лифт работал без перебоев, те есть оказывалась услуга надлежащего качества, то вы вправе сделать перерасчет за прошедший период. При этом, в квитанции необходимо указать размер перерасчёта и основания для доначислений или уменьшения размера платы (пп. «ж» п. 69 ПП РФ № 354). Отсутствие такой информации является нарушением п. 69 ПП РФ № 354. Информация обо всех перерасчётах и доначислениях, равно как об их основаниях, должна быть указана в квитанциях того периода, когда перерасчёты делались, но не в качестве задолженности. Эти суммы станут долгом, если они не будут вовремя оплачены после указания их в платёжном документе.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее также - ЖК РФ) законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и Федеральному закону N 189-ФЗ. Отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, урегулированы правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 (далее - Правила). На сегодняшний день ни ЖК РФ, ни Правилами 354 не урегулирован порядок перерасчета по причине изменения площади при изготовлении технического паспорта. От площади помещений зависит величина услуги по отоплению помещений, услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, размер отчислений на капитальный ремонт. Согласно действующему по настоящее время Положению о порядке перерасчета квартирной платы и платы за коммунальные услуги, утвержденным указанием Госкомитета ЖКХ РСФСР от 30 декабря 1983 г. N С-2784 (Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 26.07.2022 N АПЛ22-247 Об оставлении без изменения решения Верховного Суда РФ от 18.04.2022 N АКПИ22-157 об отказе в признании недействующим Положения о порядке перерасчета квартирной платы и платы за коммунальные услуги, утв. указанием Госкомитета ЖКХ РСФСР от 30.12.1983 N С-2784) перерасчет квартирной платы производится в связи с переобмером жилой площади, изменением количества проживающих, предоставлением льгот по оплате жилой площади или ее излишков и другими основаниями, предусмотренными действующим законодательством. Согласно п. 2 Положения перерасчет квартирной платы в связи с переобмером жилой площади производится со следующего месяца от момента представления документации из Бюро технической инвентаризации об изменении размером жилой площади. Таким образом, датой представления документов об изменении площади фактически будет являться дата написанного собственником заявления, а начисления за коммунальные услуги и капитальный ремонт исходя из новой площади помещения производятся в следующем месяце после подачи заявления.
Согласно ч. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, земельные участки общего пользования, в том числе занятые автомобильными дорогами, не могут быть приватизированы, то есть становиться собственностью частных лиц. Следовательно, их нельзя включить в состав общего имущества МКД. В соответствии с ч. 5 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ, земельный участок, на котором расположены МКД, и другие входящие в ОИ дома объекты переходят в ОИ собственников помещений в МКД. Поэтому решение об изменении границ придомовой территории, входящей в ОИ дома, должно приниматься общим собранием собственников (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). При этом собственники вправе оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен МКД (п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22).
Федеральным законом от 18.03.2023 № 71-ФЗ будут скорректированы статьи № 69-ФЗ и Жилищного кодекса РФ. В ЖК РФ появится новая статья 157.3 «Условия предоставления коммунальной услуги газоснабжения». Согласно ч. 4 этой статьи, техническое обслуживание и ремонт ВДГО и ВКГО в многоквартирном доме осуществляются одной организацией. Договоры с ней подписывают УО – в части работ по содержанию и ремонту внутридомового оборудования, собственники – на ТО внутриквартирного (ч. ч. 2, 3 ст. 157.3 ЖК РФ в редакции № 71-ФЗ). В соответствии с новыми ч. ч. 7, 8, 9 ст. 157.3 ЖК РФ, требования к специализированной организации, порядок и условия заключения, изменения и расторжения договора о техническом обслуживании и ремонте ВДГО и ВКГО должны быть установлены Правительством РФ, а типовые формы таких договоров и методические рекомендации по расчёту размера платы за услуги должен утвердить федеральный орган исполнительной власти, назначенный Правительством РФ. Указанные изменения вступят в силу с 1 сентября 2023 года, после чего у УО, ТСЖ и кооперативов будет 90 дней на внесение корректировок в договоры управления (путем проведения ОСС) и уставы.
