Ирэн Парсамян

Для формулирования вопросов для ОСС предлагаем воспользоваться сервисом https://oss.roskvartal.ru/ При заключении договора энергоснабжения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения и договора поставки газа между УО и РСО на поставку ресурса для обеспечения собственникам коммунальной услуги и для содержания общего имущества нужно соблюдать обязательные требования, которые определены в ПП РФ от 14.02.2012 № 124. УО, которая по договору управления содержит общее имущество и предоставляет собственникам помещений в МКД коммунальные услуги, обращается в РСО с заявкой (офертой), чтобы заключить договор на приобретение конкретного ресурса (п. 4 ПП РФ от 14.02.2012 № 124). Сделать это нужно не позднее чем через 7 дней со дня вступления в силу договора управления МКД, но не ранее 10 рабочих дней со дня принятия решения о выборе управляющей организации. Таким образом, в договоре ресурсоснабжения с РСО не предусмотрена замена стороны при выборе новой УО.

Региональный оператор отвечает за сбор мусора с контейнерных площадок для транспортировки. К обязанностям регионального оператора отнесена уборка мест погрузки ТКО (п. 148(12) ПП РФ № 354, п. 2 ПП РФ № 1156). То есть сотрудники выгружают отходы в мусоровоз и собирают то, что рассыпалось при этом. Убирать прилегающую территорию, собирать мусор вдоль проездов, обочин или за пределами места погрузки они не обязаны. Минстрой в Письме от 3 апреля 2019 г. № 11696-АО/06 «По вопросам, связанным с системой по обращению с ТКО» указывает, что организация и содержание контейнерной площадки невозможно без наличия на ней контейнера, который является неотъемлемой частью контейнерной площадки. Согласно ПП РФ № 1156, заботиться о надлежащем санитарном и техническом состоянии контейнерной площадки – задача собственника земельного участка, на котором она размещена. Если это придомовая территория МКД, то за порядок отвечает управляющая домом организация или ТСЖ/кооператив. Если земельный участок не оформлен и не поставлен на кадастровый учёт, то за такие места для накопления ТКО отвечает орган местного самоуправления (пп. «б» п. 5 ПП РФ № 1572). Аналогичная позиция изложена в Письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 3 апреля 2019 г. № 11696-АО/06.

Высшим органом управления в ТСН является общее собрание его членов (п.1 ст.65.3, ст.123.14 ГК РФ). Согласно п.2 ст.65.3 ГК РФ к компетенции этого органа относится: - определение направления деятельности ТСН, принципов образования и использования общего имущества; - утверждение и изменение устава товарищества; определение порядка приёма и исключения членов ТСН; - образование органов ТСН и досрочное сложение их полномочий; утверждение годовых, бухгалтерских и финансовых отчётов ТСН; - принятие решений о создании ТСН, его участии в других юридических лицах, создании филиалов и открытии представительств; - принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСН, назначении ликвидационной комиссии, утверждении ликвидационного баланса; - избрание ревизионной комиссии, назначение аудиторской организации или индивидуального аудитора; - принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов ТСН (п.1 ст.123.14 ГК РФ); - принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, ремонте, залоге или передаче иных прав на имущество ТСН третьим лицам; - получении заёмных средств, банковских кредитов; - определение целей использования дохода от хозяйственной деятельности ТСН (ст.145 ЖК РФ). Таким образом, в вашем случае решение вопросов о порядке сбора и размере взносов должны приниматься на общем собрании членов ТСН.

В соответствии с пунктом 1 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г. (далее – Правила 354), Правила регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг (КУ) собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах (МКД), собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности… (далее — по тексту Правил 354). В силу вышеуказанной нормы Правил 354 они применяются при начислении платежей за коммунальные услуги собственникам и нанимателям помещений в МКД, а к отношениям управляющей организации (УО) и ресурсоснабжающей организации (РСО) применяются в случаях, не урегулированных иными прямыми нормами на основании аналогии закона (п. 1 ст. 7 ЖК РФ). В соответствии с пунктом 2 Правил 354 «исполнитель» - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги. То есть, в случае прямых договоров на предоставление коммунальных услуг собственникам, исполнителем КУ является РСО. Согласно пункту 31 Правил 354 в обязанности исполнителя входит также: е) при наличии коллективного (общедомового) прибора учета ежемесячно снимать показания такого прибора учета в период с 23-го по 25-е число текущего месяца и заносить полученные показания в журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, предоставить потребителю по его требованию в течение 1 рабочего дня со дня обращения возможность ознакомиться со сведениями о показаниях коллективных (общедомовых) приборов учета, обеспечивать сохранность информации о показаниях коллективных (общедомовых), индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета в течение не менее 3 лет; ж) принимать от потребителей показания индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, в том числе способами, допускающими возможность удаленной передачи сведений о показаниях приборов учета (телефон, сеть Интернет и др.) и использовать их при расчете размера платы за коммунальные услуги за тот расчетный период, за который были сняты показания, а также проводить проверки состояния указанных приборов учета и достоверности предоставленных потребителями сведений об их показаниях; В соответствии с пунктом 31(1) Правил 354 обязанности исполнителя, предусмотренные подпунктами «е», «ж», «и» и «к» пункта 31 настоящих Правил, в случаях, предусмотренных подпунктами «г» - «ж» пункта 17 настоящих Правил, могут выполняться лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, на основании договора ресурсоснабжения, заключенного между таким лицом и ресурсоснабжающей организацией. Если же собственники передают показания ИПУ в УО, то УО обязана их принять и передать в РСО. В соответствии с пунктом 11 ст. 161 ЖК РФ в случае, предусмотренном статьей 157.2 ЖК РФ, управляющая организация, ТСЖ либо ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством РФ, обязаны, в том числе и: предоставлять РСО и РО по ТКО информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях ИПУ (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в МКД и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме управляющей организации, ТСЖ либо ЖК или иному специализированному потребительскому кооперативу) и коллективных (общедомовых) приборов учета (ОДПУ), установленных в МКД. Таким образом, согласно действующему законодательству коммерческий учет может вестись как УО, так и РСО. При этом УО, в случае передачи собственниками или нанимателями помещений в УО показаний ИПУ, обязана в силу 11 ст. 161 ЖК РФ их принять и передать в РСО. Также УО вправе обратиться с РСО с предложением включить в заключенный договор с РСО условия о принятии от потребителей показаний ИПУ (то есть взять на себя функции РСО, предусмотренные пп «ж» п. 31 Правил 354) с компенсацией понесенных УО расходов.

Федеральный закон от 18.03.2023 N 71-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О газоснабжении в Российской Федерации" и Жилищный кодекс Российской Федерации" (далее - N 71-ФЗ) в части 6 статьи 3 содержит обязательные к применению нормы по приведению уставов ЖК, ЖСК, ТСЖ в соответствие с требованиями части 1.2 статьи 113 и части 2.2 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации в течение девяноста дней со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Квалифицирующим признаком необходимости внесения изменений в Устав во исполнение части 6 статьи 3 Федерального закона от 18.03.2023 N 71-ФЗ является предоставление ЖК, ЖСК, ТСЖ коммунальной услуги газоснабжения. При этом N 71-ФЗ не содержит сведений об исключениях (например, отсутствие в действующей версии Устава информации про обслуживание газового оборудования) или иных способах применения положений части 6 статьи 3 данного закона, кроме как внесения соответствующих изменений в Устав. Таким образом, вам необходимо в обязательном порядке внести установленные N71-ФЗ изменения в Устав ТСЖ в установленные сроки. Следует отметить, что N 71-ФЗ вступает в силу с 01.09.2023, часть 6 статьи 3 Федерального закона от 18.03.2023 N 71-ФЗ устанавливает срок исполнения - в течение 90 со дня вступления закона в силу. Следовательно, вышеуказанные изменения в Устав ТСЖ должны быть внесены не позднее 01 января 2024.

Внимательно изучите проектную документацию застройщика на многоквартирный дом в части установленной в доме системы пожарной сигнализации. В случае, если согласно проектной документации на многоквартирный дом автономные пожарные извещатели представляют систему пожарной сигнализации или ее составную часть, то такое имущество будет являться общим имуществом собственников, ответственность за надлежащее содержание которого несет УО (ч. 1.1, 2.3 ст. 161 ЖК РФ; п. п. 10, 42 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Если же автономные пожарные извещатели согласно проекта МКД не являются противопожарной системой МКД или ее частью, то бремя содержания такого имущества будет лежать на собственнике квартиры в силу ст. 210 ГК РФ. Также проверьте договор управления на предмет разграничения зон ответственности между УО и собственниками помещений за системы пожарной сигнализации и ее составляющих.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за текущий ремонт. ЖК РФ не выделяет отдельно тариф на текущий ремонт, рассматривая оплату за текущий ремонт как неотъемлемую часть платы за содержание жилого помещения. Согласно пп. 4.1. п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Текущий ремонт – это перечень работ, нацеленных на поддержание жилого дома в надлежащем состоянии (п. 18 ПП РФ от 13.08.2006 № 491). Сюда входит устранение различных дефектов и неполадок, которые могут препятствовать нормальному проживанию граждан. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений в МКД (п. 18 ПП РФ от 13.08.2006 № 491). Выполнять работы может сама УО или специализированные организации, с которыми заключается договор (пп. «д» п. 4 ПП РФ от 15.05.2013 № 416). Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491). Меры по противопожарной безопасности в многоквартирном доме отнесены к обязательным требованиям, выполняемым управляющей организацией в МКД. Плата за оказание данных услуг входит в состав платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Согласно пункту 6 Правил № 491 в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы, обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами. Для целей названных Правил установленной продолжительностью перерывов в оказании услуг и выполнении работ является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с требованиями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иными требованиями законодательства Российской Федерации и условиями договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил (пункт 4). Нормативными правовыми актами не установлены предельно допустимые сроки перерыва в оказании услуг противопожарной безопасности, поэтому любой перерыв является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с положениями Правил № 491. Ремонт системы противопожарной безопасности не указан в законодательстве в качестве обстоятельства, исключающего снижение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в связи с непредоставлением указанной услуги. Таким образом, в случае перерыва в работе системы противопожарной безопасности необходимо произвести уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД. Так как плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения МКД (ст. 154 ЖК РФ), то указанное вами перераспределение средств не требуется.

Собственники помещений в МКД, введенных в эксплуатацию к 27.11.2009 (момент принятия 261-ФЗ), обязаны были обеспечить оснащение таких домов приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию до 01.07.2012, а для Республики Крым и города Севастополя - до 01.01.2019. МКД в указанный срок нужно было оснастить коллективными (общедомовыми) приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также индивидуальными и общими (для коммунальной квартиры) приборами учета используемых воды, электрической энергии (ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Таким образом, оснащение МКД, введенных в эксплуатацию до 27.11.2009, ОДПУ - обязанность собственников помещений в этих домах. Если указанная обязанность собственниками не исполнена, дома оснащают счетчиками РСО. Собственники же должны обеспечить допуск этих организаций к местам установки приборов учета, оплатить им расходы на установку и не препятствовать вводу счетчиков в эксплуатацию. РСО выставляют счета на оплату расходов на установку ОДПУ собственникам помещений в размере, пропорциональном их долям в праве общей собственности на общее имущество. Собственники помещений обязаны оплатить расходы, за исключением случаев, когда такие расходы были учтены в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 38(1) Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Оплата расходов собственниками-гражданами производится равными долями в течение пяти лет с даты установки счетчиков, если только они не выразили желание оплатить расходы единовременно или с меньшим периодом рассрочки. По общему правилу при предоставлении рассрочки расходы на установку приборов учета увеличиваются на сумму процентов, начисляемых в связи с предоставлением рассрочки, но не более чем в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату начисления (ч. 12 ст. 13 Федерального закона N 261-ФЗ). Управляющая компания в силу своего статуса имеет исчерпывающую информацию о доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество и наделена полномочиями по получению платежей от собственников за оказываемые УК услуги и расчету с РСО. Поэтому при управлении домом УК именно эта компания как организация, специально нанятая собственниками для решения всех общих вопросов управления МКД, является надлежащим ответчиком по иску о взыскании расходов РСО на установку ОДПУ. Таким образом, в случае выбора собственниками помещений в МКД способа управления силами управляющей организации погашение долга, возникшего в связи с установкой ОДПУ силами РСО, возлагается на УК, выступающую в отношениях с такой организацией от имени собственников помещений и осуществляющую управление домами в качестве своей основной деятельности. Соответственно, если собственники помещений в МКД, которым управляет УК, не возмещают РСО расходы на установку ОПУ, последняя может обратиться к УК с требованием об оплате этих расходов, в том числе в судебном порядке, включая ситуацию, когда собственники не приняли решение об установке прибора учета. Согласно правовой позиции, изложенной в п. 2 разд. I Обзора судебной практики ВС РФ N 4 (2015), утвержденного Президиумом ВС РФ 23.12.2015, УК является надлежащим ответчиком по иску РСО о взыскании расходов на установку общедомового прибора учета. Это касается и ситуации, когда между собственниками помещений в МКД и РСО заключены прямые договоры (Постановления АС СЗО от 13.07.2020 N Ф07-6649/2020 по делу N А21-12656/2019, от 16.01.2020 N Ф07-16413/2019 по делу N А21-15883/2018). РСО не вправе обратиться с иском о возмещении расходов к собственнику помещений, в том числе нежилых, в МКД, управлением которого занимается УК (Постановления АС ПО от 28.01.2019 N Ф06-41612/2018 по делу N А12-784/2018, от 06.03.2018 N Ф06-30108/2018 по делу N А12-17023/2017, от 08.07.2016 N Ф06-10353/2016 по делу N А57-611/2015). Размер обязательства УК по возмещению расходов на установку ОДПУ не должен превышать совокупный размер обязательств собственников помещений в МКД. Это связано с тем, что УК действует в вопросе возмещения расходов на установку ОПУ исключительно как лицо, опосредующее отношения между РСО и собственниками помещений в МКД и лишенное возможности получать денежные средства на эти цели иначе, чем от указанных собственников. Определением Верховного Суда Российской Федерации № 310- ЭС15-912 от 17.06.2015, установлено, что размер подлежащей взысканию суммы расходов не может превышать сумму денежных средств, уплачиваемых собственниками помещений с учетом требований о характере и сроках платежей, установленных в пункте 12 статьи 13 Закона № 261-ФЗ. Расходы на установку ОДПУ подлежат возмещению именно той управляющей организацией, которая обслуживает МКД на дату обращения РСО с требованием о компенсации расходов на установку приборов учета, и в части, не оплаченной собственниками помещений. РСО предъявляет иск УК, занимающейся управлением домом на дату обращения, о взыскании всей суммы задолженности, в том числе образовавшейся до того, как эта компания приступила к управлению домом (Постановления АС СЗО от 16.04.2020 N Ф07-2783/2020 по делу N А56-92184/2019, АС СКО от 01.04.2019 N Ф08-1564/2019 по делу N А32-53245/2017, АС ВВО от 23.10.2019 N Ф01-4558/2019 по делу N А28-8259/2018). Это связано с тем, что законодательство не предусматривает специальных правил реализации права на возмещение расходов на установку ОДПУ на случай смены собственниками формы управления домом либо смены УК (Постановление АС ВВО от 05.12.2019 N Ф01-6387/2019 по делу N А82-12650/2018). Смена УК (обстоятельство, не зависящее от воли РСО) не должна влечь перерыв в начислении суммы процентов для РСО как субъекта, на которого законом возложена обязанность по оснащению МКД приборами учета и который имеет право на компенсацию произведенных затрат (Постановление АС ВВО от 17.09.2019 N Ф01-4147/2019 по делу N А28-7759/2018). Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ. На основании п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ). Из разъяснений судов следует, что иск РСО о взыскании расходов на установку ОДПУ (в части долга, не погашенного гражданами) может быть предъявлен по истечении пятилетнего срока с момента введения в эксплуатацию прибора учета, до истечения которого собственники могут оплатить указанную установку единовременно или в рассрочку. Срок исчисляется иначе, если граждане - собственники помещений в МКД приняли решение оплатить расходы единовременно или с меньшим периодом рассрочки. Как правило, собственники такого решения не принимают, поэтому течение трехлетнего срока исковой давности начинается после окончания указанного пятилетнего срока (см., например, Постановления АС СЗО от 15.07.2020 N Ф07-7147/2020 по делу N А05-9287/2019, от 10.06.2020 N Ф07-4617/2020 по делу N А21-11716/2019, от 03.07.2020 N Ф07-6340/2020 по делу N А21-13726/2019, от 23.06.2020 N Ф07-4652/2020 по делу N А21-533/2019, от 03.06.2020 N Ф07-3907/2020 по делу N А21-9842/2019).

Инициатором общего собрания собственников МКД могут быть: Любой собственник помещения – юридическое или физическое лицо (ч. 2. ст. 45 ЖК РФ). Группа собственников, которые обладают не менее чем 10 % голосов от общего количества голосов в МКД. Если в МКД ещё есть непроданные помещения, то они принадлежат застройщику. Следовательно, как собственник квартир в доме, застройщик также может выступить в качестве инициатора ОСС и имеет право голосовать по вынесенным на обсуждение вопросам. Также инициатором может выступить организация, которая временно управляет домом по договору с застройщиком, пока орган МСУ организует открытый конкурс по выбору УО или собственники не выберут другую УО (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ). Инициатор общего собрания собственников в многоквартирном доме вправе (п. 6 раздела IV Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр): выявлять всех собственников помещений в МКД; определять доли каждого собственника помещений в доме; определять долю каждого собственника в общем имуществе МКД; предварительно опрашивать собственников; определять кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счётной комиссии. В вашем случае, УК в период действия договора управления МКД была вправе инициировать проведение общего собрания собственников МКД. Результаты такого собрания не могут быть признаны недействительными по причине его инициирования ненадлежащим лицом.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность УО, ТСЖ(ТСН) и РСО составлять акты о непроживании в жилом помещении. У УО, ТСЖ(ТСН) и РСО есть право зафиксировать самостоятельно сведения о фактически проживающих в помещении гражданах, составив акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении (п. 56(1) ПП РФ № 354).