Ирэн Парсамян

Если ОДПУ работал более 3 месяцев отопительного периода, то в течение 3 месяцев после выхода из строя ОДПУ объем тепловой энергии определяется по формуле, приведенной в пп. "в" п. 21 Правил N 124, с учетом п. 59.1 Правил N 354. При расчете учитываются в том числе: - среднемесячное потребление тепловой энергии в помещениях МКД; - объем потребления по показаниям ИПУ тепловой энергии (при наличии таковых); - объем потребления тепловой энергии на ОДН, который исчисляется исходя из среднемесячного объема тепловой энергии по показаниям ОДПУ за отопительный период. Если ОДПУ работал менее 3 месяцев отопительного периода, а также по истечении 3 месяцев после выхода ОДПУ из строя, то объем тепловой энергии рассчитывается по формуле, приведенной в пп. "в (1)" п. 21 Правил N 124. При расчете учитываются нормативы потребления тепловой энергии и площади помещений МКД.

Фонд капитального ремонта общего имущества МКД может формироваться на счетах регионального оператора или на спецсчёте отдельного дома, если такое решение будет принято собственниками помещений на общем собрании (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). Владельцем специального счёта может быть региональный оператор по капремонту, УО или ТСЖ, жилищный кооператив (ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ). Оплата взносов на капитальный ремонт общего имущества МКД вносится собственниками на основании платёжных документов. Они должны выставляться не позднее первого дня месяца, который следует за расчётным периодом (п. 1 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ). Иные сроки выставления счёта на оплату могут быть прописаны в договоре управления, установлены решением общего собрания собственников или общим собранием членов ТСЖ/ЖК. В случае, когда фонд капремонта формируется на счёте регионального оператора, ответственным за выставление платёжных документов и сбор взносов в жителей многоквартирного дома является именно регоператор (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ).

Ч.4 ст. 30 ЖК РФ. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с п.9 раздела 2 ПП РФ от 12.11.2016 N 1156 «Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 г. N 641», потребители осуществляют складирование твердых коммунальных отходов в местах (площадках) накопления твердых коммунальных отходов, определенных договором на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, в соответствии со схемой обращения с отходами. В соответствии с п.11 раздела 2 указанного постановления, в соответствии с договором на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в местах (площадках) накопления твердых коммунальных отходов складирование крупногабаритных отходов осуществляется потребителями следующими способами: а) в бункеры, расположенные на контейнерных площадках; б) на специальных площадках для складирования крупногабаритных отходов. Вывоз крупногабаритных отходов обеспечивается в соответствии с законодательством Российской Федерации региональным оператором, в том числе по заявкам потребителей, либо самостоятельно потребителями путем доставки крупногабаритных отходов на площадку для их складирования (п.12. раздела 2 Постановления). Необходимо учитывать, что содержание земельного участка, в случае если он входит в состав общего имущества, обеспечивается управляющей организацией. В вашем случае, администрация обязана устранить несанкционированное складирование твердых коммунальных отходов и крупногабаритного мусора. Рекомендуем вам направить в администрацию требование о необходимости устранить нарушение.

Кроме того, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.(ч. 3 ст. 161 ЖК РФ)

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). Собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ). В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416): • организацию, ранее управлявшую домом; • орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля). Указанное уведомление должно содержать, в частности, наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении общего собрания о выборе способа управления. Уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы ЖКХ (абз. 2 п. 18 Правил N 416). Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). В течение трех дней со дня прекращения договора управляющая организация должна передать указанному в уведомлении лицу техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома, а также реестр собственников помещений (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ; п. 19 Правил N 416). В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме. Таким образом, поскольку собственником жилья является муниципальное образование, соответственно, бремя расходов на капремонт, в силу прямого указания закона, возложено на администрацию. В связи с этим, УК необходимо произвести нанимателю перерасчет, перевыставить счет за весь период администрации, либо, предложить наниматлю предъявить регрессом требование к администрации о том, чтобы они выплатили нанимателю внесенные за администрацию денежные средства за капремонт. Но стоит понимать, что это право, а не обязанность нанимателя. Да, к данному случаю возможно применить ст. 196 ГК РФ.

Все зависит от того, кто является собственником счета на проведение капремонта. Если капитальный ремонт проводится региональным оператором (Фонд капремонта), то согласно ч. 1 ст. 180 ЖК РФ оператор обязан выступить в роли технического заказчика, соответственно, проконтролировать качество выполняемых работ. Если деньги на капремонт собирались на специальном счете, ответственность лежит на его владельце - УО, или ТСЖ, или ЖК, осуществляющих управление МКД. Первый шаг - подача жалобы. Жалоба составляется в произвольной форме. В ней необходимо указать: - название организации, куда направлена жалоба; - ваши Ф.И.О. и адрес (почтовый или электронный, в зависимости от формы жалобы); - название организации, выполняющей работы, и адрес дома; - описание существующей проблемы и суть предъявляемых требований; - список всех имеющихся у вас доказательств, которые относятся к делу (фотографии ремонта, результаты проведенных независимых экспертиз, копии писем в ЖЭУ или подрядчику, нормативные правовые акты). Второй шаг - обращение в ГЖИ. Если региональный оператор или владелец специального счета не реагирует на жалобы жителей, пишите заявление в ГЖИ вашего региона. В заявлении необходимо указать все то же самое, что и в жалобе к региональному оператору (УО, ТСЖ), а также отметить тот факт, что вы уже обращались к ним с жалобой, но для устранения проблемы не было предпринято никаких действий. Рекомендуем составить коллективную жалобу, которая будет подписана всеми недовольными жильцами вашего дома. Третий шаг - обращение в суд. Если после обращения в вышеперечисленные инстанции проблему не удалось решить, смело обращайтесь с исковым заявлением в суд. Приложение к исковому заявлению дополнительных документов, а также бумажных или цифровых носителей позволит сформировать вашу доказательную базу: - фотоснимки недостатков, видеоматериалы; - заключение сторонней экспертизы; - записи бесед с работниками подрядной организации; - квитанции об уплате взноса в фонд капремонта; - письменные показания жильцов. В Определении Верховного Суда РФ от 20.06.2017 N 6-КГ17-4 содержится следующий вывод. Жилищным законодательством установлены разные виды ответственности регионального оператора перед собственниками помещений в МКД: ответственность за неисполнение своих обязательств (ч. 5 ст. 178, ч. 1 ст. 188 ЖК РФ), при которой региональный оператор отвечает за собственное противоправное поведение как сторона, нарушившая обязательство, и ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ), при которой в силу прямого указания в законе ответственность регионального оператора возникает за действия (бездействие) третьих лиц, не являющихся стороной обязательства, возникающего между региональным оператором и собственниками помещений при организации проведения капремонта ОИ дома.

Размещение мест временного хранения отходов, особенно на жилой территории, необходимо согласовать с районным архитектором и районными санэпидстанциями. В исключительных случаях в районах сложившейся застройки, где нет возможности соблюдения установленных разрывов от дворовых туалетов, мест временного хранения отходов, эти расстояния устанавливаются комиссионно (с участием районного архитектора, жилищно-эксплуатационной организации, квартального комитета, санитарного врача). Акты комиссий должны утверждаться исполкомами местных Советов народных депутатов. Согласно Федеральному закону от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" вопросы организации деятельности по сбору и транспортированию твердых коммунальных отходов отнесены к компетенции органов местного самоуправления. Вместе с тем в соответствии с п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, содержание общего имущества включает в себя в том числе сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме, а также содержание мест накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями. Согласно п. 3.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны обеспечивать установку на обслуживаемой территории сборников для твердых отходов. Разрешение данного вопроса также регламентируется правилами благоустройства, действующими на территории, где находятся дом, а также зависит от того, включен ли земельный участок, на котором расположена контейнерная площадка, в состав общего имущества собственников помещений в данном доме. В последнем случае наиболее распространена судебная практика возложения бремени переноса контейнерных площадок на управляющие организации, а при условии сохранения муниципальной собственности на землю - на орган местного самоуправления. Перенос осуществляется при наличии возможности с учетом сложившейся застройки, мнения собственников, по итогам обследования и согласования с органом местного самоуправления. Что касается борьбы со свалкой, из опыта других УК, при обнаружении частого посягательства на контейнеры можем порекомендовать изолировать контейнер от других МКД. Сделать это можно установив замок, код от которого будет только у жителей МКД, относящихся к данной площадке, или установить камеры видеонаблюдения. Дополнительно сообщаем, что региональный оператор обязан заниматься ликвидацией несанкционированных свалок. После поступления информации о несанкционированной свалке, представители регоператора выезжают на место, составляют акт, фотографируют и определяют координаты. Затем собственнику земельного участка направляется уведомление. Если собственник не ликвидирует свалку собственными силами в течение 30 дней, то региональный оператор обязан убрать ее собственными силами с последующим взысканием расходов в судебном порядке.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 213.28 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", после завершения расчетов с кредиторами гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина (далее - освобождение гражданина от обязательств). Освобождение гражданина от обязательств не распространяется на требования кредиторов, о наличии которых кредиторы не знали и не должны были знать к моменту принятия определения о завершении реализации имущества гражданина. Задолженность перед кредитором - кредитной организацией с даты признания арбитражным судом гражданина банкротом признается безнадежной (п. 5 ст. 213.25, п. п. 1, 2 ст. 223.6 Закона N 127-ФЗ) и, соответственно, гражданин освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, указанных в заявлении о признании гражданина банкротом. Таким образом, такая задолженность списывается как безнадежная. Процедуру списания следует уточнить у вашего бухгалтера. Расчет суммы задолженности осуществляется ДО даты подачи гражанином заявления в суд о признании его банкротом. После подачи гражданином заявления в суд о признании его банкротом платежи считаются текущими и они не списываются. Дату подачи гражданином такого заявления можно посмотреть на сайте арбитражного суда вашего региона.

По указанному вопросу имеются разъяснения, согласно которым договор управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией заключается на период до определения победителя открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ (Письмо ФАС России от 09.10.2015 N АЦ/54994/15 "О контроле за соблюдением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" при проведении органом местного самоуправления в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ открытых конкурсов по отбору управляющей организации в отношении отдельных блок-секций вновь введенного в эксплуатацию многоквартирного дома"). Аналогичная ситуация рассматривается в практике антимонопольных споров (см., например, Постановление Челябинского УФАС России от 14.12.2018 по делу N 62-14.9Ч.1/18). В судебной практике отмечено, что из системного толкования положений ч. 13, 14 ст. 161, ч. 6 ст. 162 ЖК РФ следует, что участники такого договора вправе продлевать его действие на тот же срок и на тех же условиях названным способом, пока органы местного самоуправления не проведут отбор управляющей организации в порядке ч. 13 ст. 161 ЖК РФ или управляющая организация не будет определена решением общего собрания собственников, на котором будет выбран способ управления данным многоквартирным домом в порядке ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 09.12.2020 N 302-ЭС20-19069 по делу N А19-28328/2019).