Законодатели активно обсуждают законопроект о статусе апартаментов и необходимость в признании их жилыми помещениями. Читайте, чем апартаменты отличаются от квартиры в МКД, кому принадлежит земельный участок под многофункциональным зданием и с какими проблемами могут столкнуться УО при управлении такими объектами.
Апартаменты не являются жилыми помещениями, и законодатели спорят об их статусе
Депутаты Госдумы РФ планируют рассмотреть в весеннюю сессию законопроект о статусе апартаментов в многофункциональных зданиях. К этому времени Минстрой РФ должен решить все спорные моменты. Главный спор идёт о том, нужно ли придать статус жилых помещений уже построенным апартаментам и как это сделать.
Законопроект № 1162929-7 об апартаментах появился ещё в апреле 2021 года по поручению президента России, но до сих пор не принят в первом чтении. Для доработки документа в июне 2021 года кабмин создал рабочую группу, но обсуждения и решение спорных вопросов продолжаются и в 2022 году.
Наиболее полемичный из них – статус уже построенных на момент принятия законопроекта апартаментов. В комитете Госдумы РФ по строительству и ЖКХ утверждают, что перевести построенные апартаменты из статуса нежилого помещения в жильё не станет возможным.
С такой позицией не согласны в Общественной палате и Совете Федерации РФ. Сенаторы настаивают, что до второго чтения законопроекта в нём нужно определить схему наделения статусом жилья уже существующих подобных помещений.
Какие существуют способы управления зданиями с апартаментами107590
Апартаменты стоят в разы дешевле квартир того же метража и того же расположения в городе
Пока законодатели ведут споры о будущем апартаментов, управляющие организации уже работают в многофункциональных зданиях с такими помещениями. При этом нормы ЖК РФ на апартаменты не распространяются, и органы ГЖН не имеют права проверять работу УО.
Такие более лояльные по отношению к управляющим организациям условия работы объясняются тем, кто многофункциональные здания не являются жилыми. И апартаменты не становятся жилыми даже тогда, когда в них кто-то заселяется и использует такие помещения как постоянное жильё.
При этом, как отметил в исследовании темы портал «Право.ru», апартаменты как место для проживания становятся всё популярнее. В Москве за год количество сделок долевого участия в строительстве нежилого фонда выросло вдвое, ведь такие помещения стоят дешевле, чем квартиры. Эксперты сравнили цены: двухкомнатные апартаменты 59 кв. м в Москве обойдутся покупателю в 19,5 млн руб., а двухкомнатная квартира такой же площади в том же районе, но дальше от метро приблизится по стоимости к 23 млн рублей.
Апартаменты не соответствуют санитарным нормам для жилья и в них нельзя оформить постоянную регистрацию
Цена – единственный плюс апартаментов для покупателей, которые выбирают между ними и квартирой. Все остальные характеристики таких помещений – со знаком «минус» по сравнению с жильём в многоквартирном доме:
- Застройщик не должен обеспечить жителей апартаментов элементами социальной инфраструктуры: детскими садами, магазинами, поликлиниками.
- На апартаменты не распространяются санитарные нормы для жилых домов СанПиН 2.1.2.2645-10. В таких помещениях может не быть шумоизоляции, а на территории – освещения.
- В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Даже для получения временной регистрации собственник должен подтвердить наличие необходимых для проживания в таком помещении условий: санузла и коммунальных сетей.
Семь вопросов от УО по управлению зданиями с апартаментами278710
Собственники апартаментов платят земельный налог или арендную плату за земельный участок под зданием
Согласно ст. 389 НК РФ, собственники помещений в МКД не вносят налог за земельный участок, входящий в состав их общего имущества. Владельцы апартаментов платят такой налог – 1,5% от его кадастровой стоимости участка.
При этом, если жители МКД получают участок в общую собственность бесплатно, после его постановки на кадастровый учёт, то владельцы апартаментов должны выкупить землю как коммерческий объект, или платить за его аренду (определение ВС РФ от 21.09.2021 по делу № А40-143052/2020).
Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах выше, чем в МКД, а помещение могут продать за долги
Тарифы на коммунальные ресурсы в апартаментах выше, чем в МКД: владельцы таких нежилых помещений оплачивают не только стоимость ресурса, но и НДС в 20%. При этом суды единогласно сходятся на том, что при расчётах платы за КУ в апартаментах нельзя использовать тарифы для жилых помещений (определение Девятого кассационного суда от 30.04.2020 по делу № 88-3129/2020).
Размер платы за содержание и ремонт имущества общего пользования собственников апартаментов, а также за дополнительные услуги должен быть прописан в договоре, который владельцы заключают с УО. Если в договоре прописан консьерж, то житель апартаментов не может отказаться от оплаты таких услуг (определение Второго кассационного суда 26.01.2021 по делу № 88-2183/2021).
Ещё один нюанс, который невыгодно отличает проживание в апартаментах от квартиры, заключается в том, что должник за ЖКУ в нежилом помещении может в рамках исполнительного производства остаться без своей недвижимости. Приставы имеют право продать её за долги.
Три довода судов в пользу УО при взыскании долгов по апартаментам80380
Нюансы управления апартаментами и взыскания долгов с собственников апартаментов – в наших материалах
Вопрос статуса апартаментов как жилья пока остаётся открытым, а управляющие многофункциональными зданиями организации работают без чёткого правового регулирования. В этой работе УО сталкиваются с такими проблемами, как выделение элементов общего имущества и формирование его состава. Сегодня существуют три схемы для её решения:
- Застройщик приобретает право собственности на места общего пользования в силу ст. 218 ГК РФ, регистрирует его и передаёт это имущество в безвозмездное пользование управляющей зданием организации.
- При оформлении права собственности на помещение собственник получает долю в праве на общее имущество, и застройщик снимает с себя ответственность за его содержание. Собственники должны сами договориться о том, кто и как будет управлять зданием и обслуживать его.
- Застройщик заключает договоры об участии в долевом строительстве с УО, которую сам учреждает, а УО – договоры цессии с собственниками помещений в здании. В таком случае ответственность за управление объектом капитального строительства, его содержание, сбор платы за услуги полностью возложены на УО.
Если вы планируете выйти на рынок управления такими зданиями, рекомендуем ознакомиться с особенностями каждого из этих способов, а также с позицией судов по вопросам:
