Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников) обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги, в том числе, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Состав общего имущества, в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ в совокупности с п. 1, 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) может определяться: 1) Императивно (ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме) – это элементы, которые в ЛЮБОМ случае являются общим имуществом (например, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома) 2) Собственниками помещений – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме) Таким образом, ответ на вопрос о том, должна ли управляющая компания убирать прилегающую территорию (ступеньки) прямым образом зависит от того, входят ли эти ступеньки в состав общего имущества. А уже это – от конструктивных особенностей дома.
Есть также дополнительный вариант - претензия в адрес собственника, с требованием привести полотенцесушитель в прежнее состояние; маловероятно, но, возможно, получится решить спор в досудебном порядке. Здесь, кроме того, надо смотреть на проектную документацию дома в целом: до каких границ распространяется эксплаутационная ответственность управляющей компании/ТСЖ, т.к. они могут отличаться от тех, которые указаны в Правилах № 491.
Самый простой вариант, поскольку нет возможности обратиться к тех. документации – продемонстрировать суду, что в других квартирах установлены полотенцесушители, отличные от того, который установлен в квартире данного собственника. Однако проблемы могут возникнуть с доступом в квартиры: жильцы вправе отказать. Затратный вариант, к которому следует прибегнуть – экспертиза. Все свои доводы и доказательства обязательно изложите в возражениях к иску. Обращаем Ваше внимание, что многие суды очень формально относятся к спорам о защите прав потребителей и готовы удовлетворить исковые требования, особо в ситуации не разбираясь, или всячески настаивают на мировом соглашении. 2) Обращение с исковым заявлением об обязании привести общее имущество в прежнее состояние. Направлен этот вариант скорее на предотвращение подобных ситуаций в дальнейшем. Доказательная база – та же самая, что и в первом. По итогу судебного разбирательства собственник должен будет за свой счет вернуть полотенцесушитель на тот, который был установлен до замены.
Согласно ч. 2.1, 2.2, 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ УО/ТСЖ/ЖСК несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества, в том числе и за сохранность общедомовых инженерных коммуникаций. В спорах о защите прав потребителей (а в случае обращения собственника с исковым заявлением данный спор будет квалифицироваться именно как спор о защите прав потребителей со всеми вытекающими – двойной суммой возмещения, компенсацией морального вреда) презюмируется, что ответственность за любые аварии несет лицо, обслуживающее МКД, пока не доказано иное. В Вашем случае вариантов действий может быть несколько: 1) «Противоборство» с собственником в рамках спора о защите прав потребителей. Это – стандартное развитие событий при заливе, и начинается оно, как правило, с подачи искового заявления о защите прав потребителей в отношении управляющей компании/ТСЖ. В данном споре Вам нужно будет доказать факт возникновения ущерба (залива) не в результате оказания Вами услуг и выполнения работ по содержанию данного полотенцесушителя, а в результате его замены собственником.
В Вашем случае можно пойти 2 путями: 1) После проведения капитального ремонта повторно принять решение о формировании фонда капремонта на специальном счете на общем собрании собственников; 2) Обжаловать решение органа местного самоуправления в судебном порядке (малоперспективный – по сути, администрация формально права).
Согласно части 7 статьи 189 Жилищного кодекса РФ, в случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом требуется проведение каких-либо работ капитального характера, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на спецсчете, на счет регионального оператора в установленный срок, региональный оператор, любой собственник, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора. Таким образом, перечисление денежных средств является обязательным.
И отсутствие в судебном процессе Ответчика (собственника) не будет являться препятствием для вынесения решения о допуске Вас в помещение. Такие дела обычно рассматриваются достаточно быстро (около 10 дней). Затем Вам необходимо с исполнительным листом обратиться в службу судебных приставов, которая и обеспечит доступ в помещение.
Процедура «проникновения» управляющей компании в квартиру несколько бюрократизирована в силу конституционного права каждого гражданина РФ на неприкосновенность его жилища (статья 25 Конституции РФ). Вам можно поступить следующим образом: Зафиксируйте недопуск в помещение с представителем правоохранительных органов (участковым) в акте за подписью представителя УО и представителя правоохранителя. В силу статьи 15 Федерального закона от 07.02.2011 № 3-ФЗ «О полиции» проникновение сотрудников полиции в жилые помещения допускается, для спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения безопасности граждан. Маловероятно, но аварийная ситуация и отсутствие горячей воды на протяжении долгого времени потенциально влекут угрозу жизни и здоровья других собственников, поэтому, возможно, у Вас получится убедить участкового обеспечить допуск. Однако на вполне законных основаниях может и отказать, опять же, ссылаясь на неприкосновенность жилища. В таком случае у Вас остается один вариант – подавать исковое заявление об обязании предоставить доступ в помещение к собственнику.
Однако получается парадокс: на практике взимать плату с собственников за содержание неопределенного имущества нельзя, т.к. неясно, до каких границ распространяется обязанность по содержанию. А за свои средства управляющая компания имущество не содержит. Таким образом, обязанность по содержанию лежит на собственнике – администрации. При этом следует быть готовым к тому, что администрация будет упорно отказываться содержать такую территорию. Понудить ее к этому можно будет только через суд, с соблюдением предварительного претензионного порядка. Некоторые администрации для целей содержания муниципального имущества заключают с управляющей компанией договор, по которому данная управляющая компания является исполнителем.
Согласно п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД. В свою очередь, собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Кроме того, имеется Минимальный перечень работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290), который в п. 24 закрепляет, что в этот перечень входят работы по содержанию земельного участка. Причем работы, перечисленные в Минимальном перечне, обязательны в любом случае.
