«Р1» Ассоциация

Управляющая/обслуживающая организация в силу договоров с собственниками отвечает за содержание и ремонт общего имущества МКД. Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, владельцам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общедомовое имущество в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения. В силу п. 6 Правил № 491, в общее имущество включена также внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (№ А76-39409/2019). В данном случае перерасчет должна сделать УО. Привлечь к ответственности ТСО может только орган, наделенный такими полномочиями. УО не наделена полномочиями по привлечению к любому виду ответственности.

В соответствии с пунктом 60 Правил N 354 по истечении предельного количества расчетных периодов, указанных в пункте 59 Правил N 354, за которые плата за коммунальную услугу определяется по данным, предусмотренным указанным пунктом, плата за коммунальную услугу в случае, предусмотренном подпунктом "а" пункта 59 Правил N 354, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг с применением повышающего коэффициента, величина которого принимается равной 1,5. Таким образом, повышающий коэффициент в данном случае применяется.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 59 Правил N 354, в случае истечения срока эксплуатации индивидуального, общего (квартирного), комнатного прибора, определяемого периодом времени до очередной поверки, плата за коммунальную услугу, предоставленную потребителю в жилом или нежилом помещении за расчетный период, определяется исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса потребителем, определенного по показаниям индивидуального или общего (квартирного) прибора учета за период не менее 6 месяцев (для отопления - исходя из среднемесячного за отопительный период объема потребления в случаях, когда в соответствии с пунктом 42(1) Правил N 354 при определении размера платы за отопление используются показания индивидуального или общего (квартирного) прибора учета), а если период работы прибора учета составил меньше 6 месяцев, - то за фактический период работы прибора учета, но не менее 3 месяцев (для отопления - не менее 3 месяцев отопительного периода в случаях, когда в соответствии с пунктом 42(1) Правил N 354 при определении размера платы за отопление используются показания индивидуального или общего (квартирного) прибора учета).

Согласно п. 81(12) Правил предоставления коммунальных услуг (далее – «Правила 354») прибор учета считается вышедшим из строя в случаях, в том числе, при истечении межповерочного интервала поверки приборов учета.

Если в общежитии, где с «этажными» соседями связывают только коридоры, а всех вас связывает, например, душ на первом этаже, то все это является общим имуществом всех жителей общежития, а не конкретного собственника. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование – п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ (дело А05-15532/2019) Действия администрации в этом случае являются незаконными.

Жилищным кодексом РФ в статье 153 императивно предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности на такое помещение. Изменить это правило по соглашению (в данном случае – ДКП) нельзя. Соответственно, новый лицевой счет открывается на нового собственника с момента регистрации права собственности и возникновения обязанности по внесению платежей за ЖКУ (т.е. с 15.12.2021). Отношения между покупателем и продавцом - это гражданско-правовые отношения из договора, Вас они не затрагивают.

Согласно Правилам технической эксплуатации тепловых энергоустановок (утв. Приказом Минэнерго РФ от 24.03.2003 № ) под тепловым пунктом понимается комплекс устройств, расположенный в обособленном помещении, состоящий из элементов тепловых энергоустановок, обеспечивающих присоединение этих установок к тепловой сети, их работоспособность, управление режимами теплопотребителя, трансформацию, регулирование параметров теплоносителя. Соответственно, установка может быть признана ИТП, если имеются указанные признаки. При этом подтверждать это лучше с помощью технической экспертизы, с привлечением представителей РСО, для предотвращения дальнейших споров (как между Вами и РСО, так и между Вами и собственниками). И, следовательно, применение формулы будет зависеть от того, имеет ли эта установка признаки ИТП. Если имеет, то применяется п. 54 Правил предоставления коммунальных услуг. Если не имеет, то одна из формул приложения № 1 к Правилам, в зависимости от конструктивных особенностей дома, наличия или отсутствия приборов учета.

При этом даже в случае ОСС, судебная практика преимущественно на стороне лица, обслуживающего МКД: перечень лиц, у которых должен иметься ключ, прямо урегулирован Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (Определение Свердловского областного суда от 07.08.2013 по делу № 33-9335/2013). Если ИТП находится в отдельном строении, то ситуация более спорная, но по сути можно применять по аналогии вышеуказанные нормы о доступе в подвал и техническое подполье: т.к. управляющая компания несет ответственность за содержание и состояние ИТП, раздавать ключи «кому попало» (даже председателю совета МКД) она не может.

Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками за выполнение всех работ и оказание всех услуг, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме; за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства, качество которых должно соответствовать установленным требованиям. В силу п. 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок. Ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, а о месте хранения делается специальная надпись на двери. Исходя из п. 4.1.14, дубликат ключа также должен быть у жителей «близлежащей квартиры». ИТП находится либо в подвальном помещении, либо в техническом подполье дома, реже – в отдельном строении. Относительно подвального помещения и технического подполья установлены жесткие требования к тому, у кого могут находиться ключи от подвалов, технических подполий, и председатель совета дома в число таких лиц не входит.

Но здесь нужно смотреть на то, как конструктивно эти ступеньки связаны со всем МКД, и не приведет ли их не содержание к нарушению характеристик надежности и безопасности дома (п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме). Если вход был образован в результате переоборудования, то ступеньки частью общего имущества не являются, и УО их содержанием не занимается (если на общем собрании собственников не было принято иное решение с расширением состава общего имущества). Относительно придомовой территории: управляющая компания выполняет работы по уборке территории дома в составе, объеме и с периодичностью, которые предусмотрены минимальным перечнем. Если территория сформирована (поставлена на кадастровый учет), то скорее всего участок возле входа в нежилое помещение также является частью общей долевой собственности собственников помещений, в т.ч. нежилых. Значит, этот участок также убирается. Обращаем внимание: речь именно о земле, а не крыльце нежилого помещения. Очень редкое исключение – кусок территории принадлежит собственнику. Тогда управляющая компания уборкой не занимается.