«Р1» Ассоциация

Учитывая, что проводился открытый конкурс на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, а не обслуживания (что в гражданско-правовом смысле является иной деятельностью), то ошибка была допущена со стороны Администрации. По общим основаниям ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон. Соответственно, мы можем предложить Вам направить в Администрацию претензию с требованием заключить дополнительное соглашение к договору управления и изложить предмет (обычно п. 1.1) в новой редакции, поскольку в противном случае управляющая организация не может реализовать свое право на управление как победитель проведенного открытого конкурса (т.е. сам конкурс теряет смысл)

В письме от 05.10.2017 N 35851-EC/04, Минстрой РФ делает вывод, что участником общее собрания может быть только лицо, являющееся собственником помещения. Наниматели по договорам соц. найма могут принимать участие в ОСС только по вопросу п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. По остальным вопросам ОСС они не могут голосовать. А также не могут состоять в совете дома, представлять интересы собственников, быть инициатором, председателем, секретарем, счетной комиссией собрания.

Укажите в письме последствия не выполнения действий по устранению нарушений права (неприятного запаха) – судебное разбирательство с вытекающими отсюда судебными расходами на оплату услуг представителя, расходы по оплате госпошлины. Если собственник проигнорирует письмо, а запах будет сохраняться, попробуйте прибегнуть к посредству участкового: составьте вместе с ним и двумя другими собственниками фиксирующий акт. Это пригодится на случай судебного разбирательства.

Необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке: дело в том, что судебный спор по неприятному запаху может затянуться на срок до 2-х месяцев, и это только если впоследствии жилец не пойдет обжаловать решение суда в суд апелляционной инстанции. Вам следует составить претензионное письмо. Закрепите в нем, во-первых, то, что в соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения; во-вторых, то, что согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать это помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей. Более того, если собачьи экскременты находятся на балконе, то собственник наносит вред общему имуществу, поскольку в силу пп. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) к общему имуществу относятся балконные плиты.

В Письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 3 апреля 2019 г. № 11696-АО/06 О новой системе по обращению с твердыми коммунальными отходами разъяснено: «уборка мест погрузки ТКО - действия по подбору оброненных (просыпавшихся и др.) при погрузке ТКО и перемещению их в мусоровоз, является обязанностью регионального оператора.»

Исходя из п. 148(12) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за обращение с твердыми коммунальными отходами с момента погрузки таких отходов в мусоровоз. Погрузка твердых коммунальных отходов включает в себя уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов. Под уборкой мест погрузки твердых коммунальных отходов понимаются действия по подбору оброненных (просыпавшихся и др.) при погрузке твердых коммунальных отходов и перемещению их в мусоровоз (пункт 2 Правил обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.11.2016 № 1156 «Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 г. № 641»).

Параллельно с этим можно написать жалобу в Администрацию относительно состояния внешних сетей. Что касается предложения РСО, то для этого, вероятно, необходима реконструкция и внутридомовых сетей. А поскольку согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 5 Правил содержания общего имущества они включены в состав общего имущества, работы по их реконструкции требуют соответствующего решения общего собрания собственников.

Согласно приложению № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») продолжительность перерыва в горячем водоснабжении в связи с производством ежегодных ремонтных и профилактических работ в централизованных сетях инженерно-технического обеспечения ГВС осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ о техническом регулировании. Как указано в п. 3.1.11 СанПиН 2.1.4.2496-09 «Гигиенические требования к обеспечению безопасности систем горячего водоснабжения» в период ежегодных профилактических ремонтов отключение систем горячего водоснабжения не должно превышать 14 суток. В Вашей ситуации целесообразно написать претензию в РСО с требованием в ближайшее время закончить работы, т.к. в противном случае ответственность за перерыв, превышающий допустимую продолжительность, будет лежать на управляющей организации (или ТСЖ/ЖСК) как на исполнителе коммунальных услуг в отношении собственников.

У собственника в соответствии со ст. 155 Жилищного кодекса РФ имеются четко установленные сроки для внесения платы за жилищно-коммунальные услуги. Все то, что выходит за пределы десятидневного срока, является долгом и может быть взыскано управляющей организацией в судебном порядке с последующим исполнением через службу судебных приставов без досудебного урегулирования спора. Соответственно, Вы можете просто поставить собственника перед фактом о своем графике погашения задолженности (любом удобном) и сообщить, что в случае его не соблюдения задолженность будет взыскана в рамках приказного производства. Приходить к консенсусу при этом не обязательно.

В действующем законодательстве нет норм, регламентирующих замену выбывшего участника общего собрания, в том числе выполняющего функции секретаря, члена счетной комиссии. Вместе с тем, Верховный Суд РФ в Определении от 10 сентября 2019 г. № 18-КГ19-88 пришел к выводу, что сама по себе замена секретаря в ходе общего собрания собственников, когда первоначально собственники голосовали за одну кандидатуру, а впоследствии протокол подписал иной секретарь, не свидетельствует о существенном нарушении, делающим решение ОСС оспоримым, тем более, учитывая уважительную причину изменений (в случае с этим делом – болезнь, в вашем – смерть). Одно из наиболее простых решений – «неформально» изменить кандидатуру секретаря (т.к. выбор секретаря – это больше процедурный вопрос) в документах и затем направить пояснительную записку вместе с протоколом в ГЖИ. Конечно, об этом необходимо предупредить самих собственников. Причем, полагаем, даже какие-либо претензии не препятствуют изменениям, поскольку, опять же, роль у секретаря больше условная и на волеизъявление собственников не влияющая.