Определения, основные требования и процессы", утвержденного и введенного в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии N 1093-ст от 10.10.2022 (с 01.05.2023), придомовая территория - территория, на которой расположен жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанной территории объектами. Таким образом, придомовая территория МКД не равнозначна земельному участку, принадлежащему МКД. Она больше, нежели земельный участок под МКД, как сложной строительной конструкции. Порядок содержание, границы придомовых территорий регламентируется региональными правилами благоустройства. Земельный участок, на котором расположен указанный в вопросе тротуар, вероятнее всего относится к придомовой территории МКД. Следовательно, восстановление асфальтового покрытия на придомовой территории должны относиться на управляющую организацию.
Пункт 24 Постановления N 290, определяет понятие "придомовая территория" как земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома.В пункте 3.1.17 СП 476.1325800.2020 "Свод правил. Территории городских и сельских поселений. Правила планировки, застройки и благоустройства жилых микрорайонов", утвержденного и введенного в действие приказом Минстроя России N 33/пр от 24.01.2020, дано определение придомовой территории как территории, части участка МКД, группы домов, примыкающей к жилым зданиям, находящейся в преимущественном пользовании жителей домов и предназначенной для обеспечения бытовых нужд и досуга жителей дома (домов). На основании пункта 3.21 ГОСТ Р 70386-2022 "Национальный стандарт Российской Федерации. Комплексное благоустройство и эксплуатация городских территорий.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии с подпунктом "е" пункта 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006 (далее - Правила N 491), частью общего имущества в многоквартирном доме является, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии с подпунктом "е" пункта 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006 (далее - Правила N 491), частью общего имущества в многоквартирном доме является, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
В силу положений пункта 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. По смыслу изложенного, земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если он сформирован для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома.
Если проверкой установлено, что доме действительно есть нарушение качества услуг по содержанию общего имущества, то собственник вправе потребовать перерасчёт платы за соответствующую услугу, в том числе в судебном порядке. Указанное требование может быть заявлено в письменном виде в течение шести месяцев после соответствующего нарушения (п. п. 7, 8 Правил изменения платы № 491). В рассматриваемом случае собственнику действительно была предоставлена услуга ненадлежащего качества, а именно не переданы РСО показания ИПУ в автоматическом порядке. Следовательно, необходимо требования собственника обоснованы. При этом, предъявить к взысканию с РСО возникших в связи с производством перерасчета убытков.
Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, у ОМС возникает обязанность установить размер платы. Если решение муниципалитета не соответствует признаку обоснованности тарифа, то УО следует обжаловать решение ОМС в суде.
Уведомить собственников помещений о предстоящей индексации в соответствии с принятым ими решением. Таким образом, необходимо изучить ДУ на предмет наличия возможности проведения индексации платы и провести его в соответствии с установленным ДУ порядком. Если ДУ предусмотрена индексация в порядке, описанном в вопросе, то ее возможно провести. Утвержденный жителями размер платы должен быть экономически обоснован, отвечать требованиям разумности и не может устанавливаться произвольно (п. 16 постановления № 22). Сделка, которая противоречит нормам закона, считается ничтожной (п. 74 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Согласно п. 31 ПП РФ № 491, УО выносит предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование. Если жители дома не приняли решение, проголосовав «против» или не набрав кворум, то в таком случае УО обращается в орган местного самоуправления с просьбой утвердить размер платы, необходимый для надлежащего обслуживания общего имущества в этом конкретном многоквартирном доме.
Размер платы за содержание жилого помещения определяют собственники на общем собрании с учётом предложений УО и на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Стороны могут внести изменения в договор управления только через решение общего собрания собственников помещений в МКД. Без него не получится утвердить корректировки и заключить дополнительное соглашение: именно ОСС наделено полномочиями определять условия ДУ и менять их. Изменения обязательно оформляются в письменном виде: на ОСС выносится проект дополнительного соглашения, где должны быть прописаны все корректировки, которые вносятся в условия действующего ДУ. Законодательство не запрещает изменять размер платы за оказанные услуги путём индексации. Но такое решение могут принять только собственники на ОСС, утвердив чёткий порядок индексации. Управляющая организация вправе прописать в договоре управления условие об индексации размера платы за содержание жилья. Но для легитимности такого пункта в договоре необходимо: Утвердить такое условие ДУ на общем собрании собственников каждого дома, где оно вводится. Отправить протокол и решения ОСС в орган Госжилнадзора.
Их состав утверждается до 15 августа (п. 4 Порядка). Комиссия должна уведомить УО, ТСЖ или кооператив о предстоящей проверке за 20 дней до проведения оценки. Если в доме есть газовое оборудование, в состав такой комиссии включаются представители газораспределительной организации, которая проводит его ТОиР (п. 6 Порядка). Для прохождения проверки управляющие МКД заполняют оценочные листы и направляют их в комиссию с приложением подтверждающих данные документов из п. 11 Правил. За 30 дней этого этапа процесса ответственные лица проверяют информацию и рассчитывают индекс готовности дома к зиме.
