По смыслу п. 5 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 и п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, в состав общего имущества в МКД включаются лишь те полотенцесушители, которые не имеют отключающих устройств. Такой позиции в отношении отопительных приборов, входящих в систему отопления МКД, придерживается Верховный Суд РФ в решении от 22 сентября 2009 г. № ГКПИ09-725. Аналогичную позицию излагает Минстрой России в письме от 1 апреля 2016 г. № 9506-АЧ/04.
Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, на основании которого собственники помещений или ответственные лица должны принять решение о соответствии или несоответствии проверяемого имущества требованиям законодательства РФ, требованиям безопасности. Кроме того, на основании акта принимаются решения о мерах, которые будут предприняты для устранения недостатков и выявленных дефектов (п. 14 ПП РФ от 13.08.2006 № 491). Кроме того требуется отразить результаты в документах по учёту технического состояния здания. В акте технического осмотра МКД содержатся сведения: оценка технического состояния здания и его элементов выявленные неисправности: места обнаружения, причины, сведения о выполнении при осмотрах ремонта о фактическом состоянии строительных конструкций, о внутреннем техническом оборудовании, обмерные площади помещений всего дома, включая площадь благоустройства, в характеристиках отражаются дефекты, количество и площадь ремонта. Так как лифты являются техническим оборудованием МКД, то сведения о них необходимо внести в акт сезонного осмотра.
"Для полноценного ответа на поставленный вопрос необходим анализ заключенного между сторонами договора на возмещение расходов по теплоснабжению на предмет возможности его расторжения. Действия РСО в данном случае вполне обоснованы, так как стороны 1 и 3 не являются потребителями по договору с РСО. Исходя из вопроса, можно сделать предварительный вывод о необходимости расторжения договора на возмещение расходов по теплоснабжению в судебном порядке.
Выявить лицо, допустившее захламление МОП и вручить уведомление об устранении. При невозможности установления таквывесить в доме объявления о сроке, к которому вещи должны быть убраны, и о последствиях невыполнения требования. По истечении сроков уборки хлама, указанных УО в уведомлении или объявлении, необходимо провести повторную проверку и осмотр общих помещений. Если требования компании не выполнены, то управляющая организация должна составить повторный акт в присутствии свидетелей, например, двух соседей или представителей муниципалитета, с обязательной фото-/видеофиксацией. Затем у УО есть несколько путей: Обратиться в надзорные органы и провести совместный рейд. Органы надзора имеют право составить протокол об административном нарушении и оштрафовать собственника. Также можно предложить жителям дома написать в органы надзора коллективную жалобу от своего имени. Понудить собственника убрать хлам через суд.
Согласно п. 2.1 Правил № 170, также при осмотрах УО/ТСЖ контролирует использование и содержание помещений. Факсиция фактов захламления МОП в соответствующих актах. Согласно п. 14 ПП РФ № 491, п. 2.1.4 Правил № 170, акт осмотра является техническим документом. Его подписывают все лица, участвующие в проверке состояния общего имущества дома. В документе должны быть дата и место составления акта, состав комиссии, участвовавшей в осмотре, адрес дома. Затем идёт блок с результатами осмотра дома. При фиксации фактов захламления мест общего пользования в блоке с результатами укажите: где обнаружено нарушение и что размещено; показания свидетелей, если такие есть (комментарии); данные о том, что велась фото- или видеосъёмка (приложения к акту).
Захламление мест общего пользования жителями дома – головная боль многих управляющих организаций, которые отвечают за надлежащее содержание общего имущества МКД и обязаны следить за тем, чтобы в доме соблюдались требования нормативно-правовых актов, в том числе в отношении противопожарных и санитарных норм (п. 42 ПП РФ № 491). В борьбе управляющей организации или ТСЖ с собственников или нанимателем, которые разместили в общих помещениях дома свои вещи или мусор, есть несколько этапов. Установить факты захламления МОП в ходе осмотров или иных мероприятий. Согласно п. 11 ПП РФ № 491, одна из целей проведения осмотров ОИ дома – своевременно выявить несоответствие состояния имущества требованиям законодательства, угрозу безопасности жизни и здоровью граждан.
Так как домофонное оборудование не является ОИ МКД, то для принятия решения по его модернизации и увеличению платы достаточно будет получить большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Согласно ст. 161, 162, 44–46 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любое время сменить способ управления домом. Ликвидация ТСЖ происходит в порядке, установленном ст. 141 ЖК РФ. ТСЖ может быть ликвидировано (п. 2 ст. 61 ГК РФ; ч. 3 ст. 135, ч. 2 ст. 141, п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ): • по решению общего собрания членов товарищества. Исчерпывающий перечень оснований такого решения в законодательстве не установлен. В частности, ликвидация ТСЖ может быть обусловлена истечением срока, на который было создано товарищество, если такой срок предусмотрен его уставом; • по решению общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, если члены ТСЖ не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников жилья. В данном случае принятие решения о ликвидации ТСЖ является обязательным. Если решение вопроса о ликвидации ТСЖ возможно провести по решению ОСС, то данный вопрос можно рассмотреть одновременно с вопросами по смене ТСЖ на УО.
Также необходимо установить, есть ли техническая возможность управлять отдельно разными частями дома. Если это единый МКД, то в соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, достаточно будет подписать договор управления с новыми собственниками, например, одновременно с актом приёма-передачи квартиры. Если у секций другие кадастровые номера и управлять ими можно отдельно от других частей, то УО для таких объектов выбираются на ОСС в этих секциях.
Само по себе разделение здания при проектировании и строительстве на этапы в силу экономических причин, возможность ввода его в эксплуатацию по частям с одной стороны, и единый почтовый адрес, сквозная нумерация квартир с другой, не являются безусловными свидетельствами единства или разделения многоквартирного дома (определение ВС РФ от 31.10.2018 № 310-КГ18-17659). Решение ситуации с выбором УО зависит от того, являются ли секции отдельными домами или же это единый объект недвижимости – МКД. Если у блоков кадастровый номер и адрес совпадает с кадастровым номером и адресом первой секции, то это будет считаться единой конструкцией.
