Таким образом, в случае если на ОСС было принято решение о размере взноса, превышающем минимальный, собственники могут принять решение о капитальном ремонте теплообменника. Для этого потребуется более 50% голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании.
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома. Также собственники на ОСС вправе на основании п. 4.1. ст. 44 ЖК РФ принять решение о проведении текущего ремонта ИО. Такое решение принимается более 50% голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании Кроме того, ч. 3 ст. 166 ЖК РФ, предусматривает, что в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В ст. 2 № 185-ФЗ под капитальным ремонтом многоквартирного дома понимается проведение работ, которые устраняют неисправности изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников. В такой же интерпретации понятие капремонта приводится в п. 21 ПП РФ № 491. При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы (п. 2.1.6, прим. 1 к таблице 2.3 разд. 2 Методических рекомендаций Фонда ЖКХ от 15.02.2013). Согласно п. 3.13 ГОСТ Р 51929- 2014, объём таких работ должен превышать объём текущего ремонта. Оплачиваются они из фонда капремонта за счёт ежемесячных взносов собственников. Согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:
Указанные в вопросе работы могут быть отнесены как к текущему так и к капитальному ремонту, в связи с чем необходимо определить какой процент конструкции подлежит ремонту. В письме Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08 указано, что текущий ремонт (ТР) – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мероприятий. Подобное определение ТР как предупредительного ремонта дано в п. 18 ПП РФ № 491. В соответствии с п. 3.1 ГОСТ Р 56535-2015, текущий ремонт – это комплекс работ и услуг, которые включены в план работ и проводятся в рамках содержания общедомового имущества. Он оплачивается из средств, которые собственники ежемесячно вносят за содержание жилого помещения. Объем таких работ «не превышает 30% от ремонтируемого имущества». Согласно позиции Минстроя РФ, капремонт – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом. При этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.
В ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ, пункте 34 Правил N 416 перечислена информация, которую управляющая организация предоставляют по запросу (обращению) собственников и пользователей помещений в МКД. Подпунктом “г” пункта 31 Правил N 416 установлена обязанность УО раскрывать информацию путем размещения на постоянной основе на официальном сайте ГИС ЖКХ информации, предусмотренной законодательством Российской Федерации о ГИС ЖКХ. В соответствии с Приказом Минстроя РФ от 07.02.2024 № 79/пр обязанность по размещению Устава установлена только для ТСЖ и кооперативов. Следовательно, УО вправе отказать собственнику в предоставлении копии своего устава.
Форма АВР, регулирующих отношения между управляющей организацией и владельцами помещений в МКД, утверждена приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр. Рекомендуется указывать плановую стоимость работ, утвержденную на ОСС. Если объем работ превышает запланированные или выполнены внеплановые работы, то в ГИС ЖКХ необходимо вносить данные о фактических объемах и затратах на такие работы, и они же должны войти в АВР.
Организация вправе организовать дежурство персонала непосредственно на объектах либо осуществлять дистанционный мониторинг состояния оборудования с использованием автоматизированных систем контроля и управления технологическими процессами. Необходимо просто обеспечить возможность оперативного реагирования на аварийные ситуации и соблюдение режима безопасной эксплуатации теплоэнергетического оборудования.
Вопрос №1: Требуется ли допуск крышной котельной в эксплуатацию, если она не является объектом повышенной опасности (ОПО)? Да, даже если крышная котельная не относится к объектам повышенной опасности (не попадает под требования Федерального закона № 116-ФЗ), она должна пройти процедуру ввода в эксплуатацию. Основание: правила эксплуатации тепловых энергоустановок, (Приказ Минэнерго России № 115 от 24 марта 2003 года). Вопрос №2: Требуется ли диспетчерская служба организации, обслуживающей три крышные котельные с суммарной расчетной тепловой нагрузкой менее 10 Гкал/час? Нет, организация, обслуживающая трех крышных котельных с общей расчетной тепловой мощностью менее 10 Гкал/час, не обязана создавать отдельную круглосуточную диспетчерскую службу. Но речь идёт именно об отдельной дисп.службе. Общая должна быть. Согласно пункту 8 Правил технической эксплуатации тепловых установок (Приказ Минэнерго № 115): Организация эксплуатации объектов теплопотребления с установленной производительностью менее 10 Гкал/час может осуществляться персоналом предприятия самостоятельно, без привлечения специализированной службы диспетчирования.
Так как для указанной формы запроса отдельный срок законодательно не установлен, то срок ответа будет составлять 30 дней со дня регистрации обращения.
Главный нормативный правовой акт, регулирующий работу с заявлениями и жалобами граждан, – Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ. Поскольку управляющие организации заняты публично значимой деятельностью, на них распространяются требования ч. ч. 1, 2 ст. 12 № 59-ФЗ (постановление Забайкальского краевого суда от 01.12.2016 по делу № 4А-559/2016, постановление Верховного Суда Республики Марий Эл от 19.07.2016 по делу № 4А-186/2016). В указанном законе зафиксировано, что ответ на обращение граждан отправляется не позднее 30 дней со дня его регистрации. Однако помимо общих правил по работе с обращениями граждан, есть другие НПА, которые регулируют процесс общения жителей многоквартирных домов с управляющими организациями, ТСЖ или жилищными кооперативами (Жилищный кодекс РФ, Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1, постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731, приказ Минстроя РФ от 07.02.2024 № 79/пр).
