"Новыми собственниками выморочного имущества в порядке наследования по закону, в зависимости от вида такого имущества, становятся (п. 2 ст. 1151 ГК РФ; п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ): 1) городские или сельские поселения, муниципальные районы, муниципальные, городские округа, города федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) в части наследования находящихся на их территории: жилых помещений. При этом жилые помещения включаются в соответствующий жилищный фонд социального использования, из которого гражданам по договорам социального найма или договорам найма жилищного фонда социального использования предоставляются жилые помещения; земельных участков с расположенными на них зданиями, сооружениями и иными объектами недвижимости; долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанные объекты; 2) РФ в части наследования иного имущества. В настоящее время отсутствует специальный закон, определяющий порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность РФ, а также порядок передачи его в собственность субъектов РФ или в собственность муниципальных образований (п. 3 ст. 1151 ГК РФ).
Разделить участок между двумя МКД собственники могут только при установленных и зарегистрированных кадастровым инженером границах. Пока участки не разделены, вопросы совместного использования территорией и её благоустройства решаются на ОСС жителей всех расположенных на территории домов. Голоса учитываются пропорционально площади жилых и нежилых помещений. Согласно ст. 46 ЖК РФ решение о формировании земельного участка принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Если же Росреестр без межевания зарегистрировал право общей собственности на земельный участок под несколькими МКД, то собственникам необходимо провести ОСС и принять решение о разделении участков: При положительном решении ОСС – подать заявление в орган государственной власти или местного самоуправления, а также запросить выделить и зарегистрировать придомовую территорию за отдельным МКД. Если межевание участка сделано не было, необходимо вызвать кадастрового инженера, определить границы территории и закрепить полученные показатели в кадастровом паспорте объекта. Сформировать и зарегистрировать участок. Если орган власти откажется делить уже сформированный участок, в таком случае нужно обратиться в суд и признать регистрацию незаконной. После получения решения необходимо снова обратиться в муниципалитет для формирования отдельных земельных участков.
Согласно ч. 5. ст. 16 №189-ФЗ, территория под многоквартирным домом бесплатно переходит в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учёта. Если участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, необходимо провести ОСС, принять соответствующее решение и направить в адрес органов власти или местного самоуправления заявление о постановке такого участка на кадастровый учёт (ч. ч. 3, 4 ст. 16 № 189-ФЗ, письмо Минэка РФ от 05.10.2017 № Д23и-5777). Собственникам необходимо внести в повестку дня ОСС следующие вопросы: о формировании земельного участка под МКД; о межевании и оформлении земельного участка, который относится к двум многоквартирным домам; о выборе человека, который будет представлять интересы собственников дома в органах государственной власти и местного самоуправления. Проведённые кадастровый учёт и государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным жилым домом удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 № 218-ФЗ).
Согласно ч. 2 ст. 198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора. Законодательно не установлена обязанность направления вышеуказанного уведомления в ОМС.
Согласно ст. 180 ЖК РФ, если фонд формируется на счетах ФКР, то региональный оператор выступает техническим заказчиком работ. Для их проведения он привлекает подрядные организации, в договоре с которыми прописываются в том числе гарантийный срок на работы и обязательства по устранению нарушений (ч. 2 ст. 182 ЖК РФ, п. 1 ст. 721 ГК РФ). Региональный оператор несёт ответственность перед собственниками помещений в МКД за качество капремонта – в течение не менее пяти лет смомента подписания акта приёмки, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ). Гарантия качества, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все результаты работы (ст. 722 ГК РФ). На основании п. 3 ст. 724 ГК РФ, заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками, обнаруженными в течение гарантийного срока. Таким образом, единственным действенным средством воздействия на ФКР будет инициирование искового заявления о некачественно проведенном капитальном ремонте.
Если решение муниципалитета не соответствует признаку обоснованности тарифа, то УО следует обжаловать решение ОМС в суде.
Собственник оплачивает содержание общего имущества соразмерно своей доле в нём (ст. ст. 210, 249 ГК РФ, ч. ч. 12 ст. 39 ЖК РФ). Исходя из п. 11 Правил 491, ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, такие услуги и работы зависят от технического состояния МКД, а управляющая организация несёт ответственность за их выполнение. При этом за УО закреплена безусловная обязанность соблюдать нормы Минимального перечня № 290. Утверждённый жителями размер платы должен быть экономически обоснован, отвечать требованиям разумности и не может устанавливаться произвольно (п. 16 постановления № 22). Сделка, которая противоречит нормам закона, считается ничтожной (п. 74 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Согласно п. 31 ПП РФ № 491, УО выносит предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование. Если жители дома не приняли решение, проголосовав «против» или не набрав кворум, то в таком случае УО обращается в орган местного самоуправления с просьбой утвердить размер платы, необходимый для надлежащего обслуживания общего имущества в этом конкретном многоквартирном доме. Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, у ОМС возникает обязанность установить размер платы.
Вопрос об отмене предыдущего решения ОСС не входит в компетенцию собрания, поэтому спорное решение в этой части является незаконным (ст. ст. 44, 46 ЖК РФ, ч. 3 ст. 181.5 ГК РФ). Вопросы, относящиеся к компетенции ОСС, перечислены в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Толкование части 5 статьи позволяет утверждать, что общее собрание не может принимать решения, прямо не отнесённые ЖК РФ к его компетенции. По смыслу статьи 46 ЖК РФ недействительным решение общего собрания признаёт только суд, ОСС таким правом не наделено. Для наделения полномочиями новое лицо, достаточно принять об этом решение на ОСС 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в МКД
Внимательно изучите проектную документацию застройщика на многоквартирный дом в части установленной в доме системы пожарной сигнализации. В случае, если согласно проектной документации на многоквартирный дом автономные пожарные извещатели представляют систему пожарной сигнализации или ее составную часть, то такое имущество будет являться общим имуществом собственников, ответственность за надлежащее содержание которого несет УО (ч. 1.1, 2.3 ст. 161 ЖК РФ; п. п. 10, 42 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Если же автономные пожарные извещатели согласно проекта МКД не являются противопожарной системой МКД или ее частью, то бремя содержания такого имущества будет лежать на собственнике квартиры в силу ст. 210 ГК РФ. Также проверьте договор управления на предмет разграничения зон ответственности между УО и собственниками помещений за системы пожарной сигнализации и ее составляющих.
