Уведомить собственников помещений о предстоящей индексации в соответствии с принятым ими решением.
Размер платы за содержание жилого помещения определяют собственники на общем собрании с учётом предложений УО и на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Стороны могут внести изменения в договор управления только через решение общего собрания собственников помещений в МКД. Без него не получится утвердить корректировки и заключить дополнительное соглашение: именно ОСС наделено полномочиями определять условия ДУ и менять их. Изменения обязательно оформляются в письменном виде: на ОСС выносится проект дополнительного соглашения, где должны быть прописаны все корректировки, которые вносятся в условия действующего ДУ. Законодательство не запрещает изменять размер платы за оказанные услуги путём индексации. Но такое решение могут принять только собственники на ОСС, утвердив чёткий порядок индексации. Управляющая организация вправе прописать в договоре управления условие об индексации размера платы за содержание жилья. Но для легитимности такого пункта в договоре необходимо: Утвердить такое условие ДУ на общем собрании собственников каждого дома, где оно вводится. Отправить протокол и решения ОСС в орган Госжилнадзора.
В случае, если владельцем специального счета не расторгнут договор специального счета либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, на счет регионального оператора или другой специальный счет в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в срок, установленный настоящей частью, любой собственник помещения в многоквартирном доме, а в случае, предусмотренном пунктом 1 части 4 настоящей статьи, также региональный оператор вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого многоквартирного дома, с перечислением их на другой специальный счет или на счет регионального оператора. Таким образом, заявление о перечислении остатков средств со спецсчета должно быть подано прежней УО или любым из собственников, если УО этого не сделает.
В соответствии с ч. 4 ст. 176 ЖК РФ остаток денежных средств при закрытии специального счета перечисляется по заявлению владельца специального счета: 1) на счет регионального оператора в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта; 2) на другой специальный счет в случае замены владельца специального счета или кредитной организации на основании решения общего собрания собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. В соответствии с ч. 5 ст. 176 ЖК РФ владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Обоснованность применения поставщиком ресурсов повышающих коэффициентов подтвердил Верховный суд РФ в решении от 12.10.2016 № АКПИ16-779, отказавшись признать частично недействующими соответствующие нормы законодательства. Повышающие коэффициенты, применяемые при расчётах платы за коммунальные ресурсы, потреблённые собственникам помещений, можно условно разделить на две группы: Применяемые в соответствии с п. 60 ПП РФ № 354 по истечении трёх расчётных периодов в случаях, перечисленных в пп. «а», «г» п. 59 ПП РФ № 354: индивидуальный прибор учёта, принятый к расчётам, вышел из строя или утрачен; истёк срок эксплуатации индивидуального прибора учёта. собственник отказался предоставить исполнителю КУ допуск к счётчику. Применяемые при составлении акта о несанкционированном вмешательстве в работу ИПУ (п. 81(11) ПП РФ № 354). Иные повышающие коэффициенты по ПП РФ № 354 не применяются. То есть, повышающий коэффициент, применяемый РСО к УО при неустановке ОДПУ, не может перевыставляться собственникам помещений МКД.
Следовательно, УО в силу прямых указаний закона обязана организовать установку и ввод ОДПУ в эксплуатацию или предоставить акт об отсутствии технической возможности провести такие работы. В том числе компания могла обратиться в РСО и заключить с ней договор на проведение таких работ Согласно пп. «в» п. 21(1) ПП РФ № 124, если в доме не установлен общедомовой прибор учёта и отсутствует акт, который бы подтверждал отсутствие возможности монтажа ОДПУ, то РСО имеет право при расчётах объёма потреблённого ресурса применять повышающий коэффициент 1,5. Право РСО рассчитывать объём КР на СОИ с применением коэффициентов при отсутствии ОДПУ в доме также зафиксировано в пп. «ж» п. 22 ПП РФ № 124. Такой подход соответствует нормам ч. 2 ст. 13 № 261-ФЗ, стимулируя покупателей коммунальных ресурсов устанавливать приборы учёта и вести расчёты согласно их показаниям. ПП РФ № 354 и № 124 также содержат условия о праве РСО при расчётах с исполнителями коммунальных услуг применять повышающие коэффициенты, если УО/ТСЖ не предоставили акт обследования дома на предмет, подтверждающий отсутствия технической возможности установить ОДПУ.
"Порядок расчёта платы за коммунальные ресурсы на СОИ зависит от того, установлен ли в доме ОДПУ. Если он есть, размер расходов собственников и нанимателей жилых помещений на оплату таких ресурсов может определяться согласно ч. 1, 2 ст. 154, ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ. Если прибора учёта нет, то объём КР на СОИ определяется исходя из норматива потребления по установленным тарифам (ч. 9.3 ст. 156 ЖК РФ). Согласно пп. «к» п. 11 ПП РФ № 491, содержание общего имущества включает в себя установку и ввод в эксплуатацию ОДПУ и их надлежащую эксплуатацию. Согласно ст. 3 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ и п. 2.4.2 Правил № 170, установка ОДПУ относится к работам по капитальному ремонту многоквартирных домов и осуществляется за счёт средств соответствующего фонда. При этом общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем соблюдение требований законодательства РФ об энергосбережении и повышении энергетической эффективности (пп. «ж» п. 10 ПП РФ № 491). Обязанность обеспечить выполнение таких требований возложена на лицо, ответственное за содержание общего имущества – управляющую домом организацию.
№ А17-8192/2019 – в домах с ИТП не допускаются прямые расчёты с РСО в целях ГВС. № А60-52343/2021 – при наличии в МКД индивидуального теплового пункта абонент изготавливает горячую воду самостоятельно. Переход на прямые договоры в МКД в части снабжения холодной водой для ГВС невозможен, так как РСО не использует внутридомовое оборудование. При этом, согласно письму Минстроя № 1324-ОО/06 в многоквартирных домах с ИТП собственники вправе принять на ОСС решение о заключении прямого договора: теплоснабжения для приготовления горячей воды; холодного водоснабжения в целях предоставления им коммунальной услуги по ХВС, в том числе для приготовления горячей воды. Таким образом, сложившаяся судебная практика рассмотрения конкретных дел не является обязательной для остальных схожих дел. В Данном случае можно обжаловать отказ РСО в судебном порядке.
Согласно ч. 12 ст. 2, ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 23.11.2011 № 416-ФЗ, пп. «б» п. 4 Правил № 354, прямые договоры на поставку теплоносителя и тепловой энергии с РСО могут заключаться, если: дом находится под непосредственным управлением (ст. 164 ЖК РФ); УО ещё не заключила договор с поставщиком ресурсов (ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ). Однако спорным остаётся вопрос о том, могут ли собственники помещений перейти на прямые договоры с РСО в доме с ИТП, если им управляет УО или ТСЖ. В мае 2020 года депутаты Госдумы РФ внесли на рассмотрение законопроект № 960730-7. Одним из пунктов документа авторы предложили дополнить ст. 157.2 ЖК РФ частью 7.2 и прописать в ней, что собственники помещений в домах с ИТП заключают с РСО договоры о поставке ресурсов на цели ГВС. Но в итоговом варианте, ставшем Федеральным законом от 12.12.2023 № 593-ФЗ, этого условия нет. Поскольку в НПА вопрос так и не прописан, его вынуждены решать суды. При этом в практике ВС РФ существуют разные позиции по этому вопросу: № А41-24467/2019 – наличие в доме ИТП не препятствует переходу на прямые договоры. № А41-50562/2019 – возможность их заключения не зависит от технических особенностей МКД.
Уважаемые собственники! Благодарим за доверие к нашей управляющей организации. Мы осознаем важность правильного управления средствами на капитальный ремонт. Однако согласно законодательству (ч. 1 ст. 176 ЖК РФ), назначение управляющей организации владельцем спецсчета – совместно принятое решение. К сожалению, сейчас мы не можем рассмотреть возможность предоставления данной дополнительной услуги. Предлагаем рассмотреть альтернативу – назначение регионального оператора владельцем счета. Мы готовы поддержать ваше решение и оказать консультационную помощь. С уважением, Управляющая организация
