Собственники помещений вправе выбрать один из способов формирования такого фонда – перечисление взносов на специальный счёт или на счёт регионального оператора (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). Решение принимается на общем собрании собственников. Владельцем специального счёта может быть ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющая организация, осуществляющие управление МКД (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). Также собственники вправе назначить владельцем специального счёта регионального оператора. Чтобы открыть спецсчёт, лицо, выбранное собственниками в качестве владельца, должно предъявить в кредитной организации оформленный протокол ОСС и иные документы, которые требует банк (ч. 1 ст. 176 ЖК РФ). В действующем законодательстве отсутствует обязанность для УО становиться владельцем спецсчета при принятии такого решения собственниками. Такое действие УО является ее правом при наличии волеизъявления собственников помещений МКД.
Так как система пожаротушения применяется для безопасного проживания жителей и использования ОИ МКД, то в данной системе вода является коммунальным ресурсом, используемым в целях надлежащего содержания ОИ. Использованная вода при штатном срабатывании системы должна быть учтена при расчете КР на СОИ по ХВС. Минстрой РФ в письме от 12.03.2015 № 6637-ЛГ/04 указал, что расходы на оплату воды, поданной на нужды пожаротушения, несёт абонент или иное лицо, в границах эксплуатационной ответственности которого находится оборудование. Такое лицо вправе взыскать понесённые расходы на оплату воды с собственника/иного законного владельца объекта, в отношении которого осуществлялось пожаротушение. Если же срабатывание системы произошло ввиду противоправных действий третьих лиц, то понесенные расходы можно взыскать с такого лица.
Периодичность проверок не установлена ни одним НПА, и чаще инициируется собственниками помещений в доме. Такие проверки проводятся по методикам, изложенным в Правилах № 446, и являются экспертным методом определения степени износа МКД. Согласно п. 1.2 Правил № 446, физический износ здания оценивается при сравнении признаков износа, выявленных при осмотре, со значениями, которые приведены в таблицах данного документа. В таблицах Правил № 446 приведены признаки изношенности отдельных конструкций и элементов, которые влияют на степень их изношенности. Таблицы позволяют определить процент изношенности дома с точностью до 5%.
"Базой для определения износа многоквартирного дома служат: «Ведомственные строительные нормы 53–86 (р): Правила оценки физического износа жилых зданий», утверждённые приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446 (далее – Правила № 446); «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170; Жилищный кодекс РФ; Градостроительный кодекс РФ. Согласно п. 1.1 Правил № 446, физический износ дома – это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания из-за воздействия человека и внешней среды. Под этим подразумевается утрата прочности, устойчивости и надёжности конструктивных элементов МКД, его инженерных систем и оборудования. Официально оценкой износа жилого фонда занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка износа МКД заносится в его техническую документацию. Процент износа на начало каждого года считается автоматически с учётом года постройки дома, его этажности и степени капитальности. Процент прироста составляет от 0,2% до 1% в год. Также БТИ проводит комплексные проверки состояния дома и определяет степень износа МКД.
25 мая 2020 года вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, внесённые Федеральным законом от 25.05.2020 № 156-ФЗ в правила проведения ОСС с использованием информационной системы (ИС). № 156-ФЗ упростил процедуру перехода к онлайн-голосованию, но только в случае использования ГИС ЖКХ или региональных инфосистем. Раньше, согласно п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, собственники обязаны были в любом случае проводить предварительное голосование по выбору ИС при проведении собрания в МКД в форме заочного голосования. Новый закон исключил из ч. ч. 1, 2.1 ст. 47.1 ЖК РФ такое условие, если собственники собираются использовать для онлайн-голосования ГИС ЖКХ или региональную ИС. Также в таком случае им не нужно предварительно выбирать администратора. Если же жители дома хотят голосовать через другую ИС, то им по-прежнему придётся организовать обычное собрание и выбрать на нём систему и администратора для проведения онлайн-ОСС. Следовательно, если указанная в вопросе система не является региональной ИС, то принятые решения ОСС являются оспоримыми, о чем необходимо заявить в ГЖИ.
Кроме обязательных вопросов для проведения любых ОСС (выбор председателя, секретаря, счетной комиссии и т.д.) внесите на рассмотрение следующий вопрос: "Утвердить порядок согласования и установки на фасаде МКД сплит-систем (кондиционеров) собственниками помещений в МКД”. До проведения ОСС данный порядок необходимо разработать применительно к Вашему МКД.
Исходя из положений части 3 статьи 164 ЖК РФ, во взаимосвязи с частью 4 статьи 158 ЖК РФ, в отсутствие решения собственников об установлении тарифа подлежит применению размер платы, установленный органом местного самоуправления на соответствующий период оказания услуг.
Текущий ремонт общего имущества МКД должен проводиться раз в 3–5 лет в зависимости от физического износа МКД (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170). Обязанность проводить ремонт возложена на УО договором управления и нормами ЖК РФ, № 384-ФЗ, ПП РФ № 491, постановлением Госстроя № 170 и не зависит от наличия решения общего собрания собственников помещений в МКД. На проведение текущего ремонта, порядок финансирования которого определён в договоре управления, не требуется принятие дополнительного решения ОСС. Обязанность проводить такие работы лежит на управляющей организации, даже если собственники отказались от проведения текущего ремонта (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).
В соответствии с п. 6 Правил № 354 УО и ТСЖ обязаны при переходе собственников на прямые договоры передавать в РСО сведения о документах, удостоверяющих личность каждого собственника или нанимателя помещений в доме. Сделать это необходимо не позднее, чем за 5 рабочих дней до дня начала действия прямого договора. УО вправе без согласия жителей МКД передавать их персональные данные новому исполнителю коммунальной услуги в силу ч. 2 ст. 6 № 152-ФЗ. При заключении прямого договора с собственниками помещений в МКД на оказание коммунальных услуг ресурсоснабжающая организация получает право на совершение действий с ПДн потребителей (п. 31 Правил № 354).
Если запрошенная информация в ГИС ЖКХ отсутствует и собственник вправе ее получить, то ее необходимо предоставить.
